Как известно, экономика - наука о распределении продукта, которого на всех не хватает. Так, цены на нефть растут, потому что это конечный ресурс, а плату за воздух пока не берут, потому что его еще много.
Одним из самых дорогих в этом плане ресурсов является земля, ведь для создания и развития предприятия нужен один участок, для эффективной торговли - другой, а для строительства жилого комплекса с подземной парковкой - и вовсе третий. На всех участков не хватает.
Как никто эту нехитрую истину понимают московские власти, контролирующие уникальный и, несомненно, один из самых доходных регионов России, ведь весомую часть прибыли города составляют арендные платежи и продажа земель инвесторам. Только в 2005 году власти рассчитывают получить 13,5 миллиардов рублей земельных платежей.
С одной стороны, столичные чиновники стремятся распределить земельные участки как можно эффективнее, а с другой стороны, в условиях земельного дефицита выделение участка одному инвестору лишает участка другого. Поэтому московское правительство стремится изыскать скрытые резервы, которые можно было бы отдать инвесторам с пользой для бюджета или употребить на какое-либо благое дело.
В поисках жизненного пространства
Власти обнаружили "свободные" земли довольно давно, считая, что территории, выделенные под промышленные предприятия, могут использоваться неэффективно. Особо возмущался подобным нехозяйственным подходом, при котором собственник не развивает производство, мэр Москвы Юрий Лужков. Он уже несколько лет спорит с Германом Грефом, доказывая, что Земельный кодекс должен предусматривать возможность изъятия участков у землевладельцев.
Отдельной головной болью Юрия Михайловича являются земельные спекулянты, которые уже давно нашли способ заработать на несовершенстве федерального и городского законодательства. Они скупают промышленные земли и ликвидируют производство.
Справедливости ради надо сказать, что в апреле Лужков предложил эффективный метод борьбы со спекуляциями. Согласно плану столичных властей, для предотвращения злоупотреблений достаточно лишь повысить платежи за смену профиля землепользования до рыночного уровня. Таким образом, недружественное поглощение с целью ликвидации предприятий экономически было бы гораздо менее выгодно.
Впрочем, теперь мэрия задумалась о более радикальных мерах регулирования оборота промышленных земель. В частности, столичные власти собираются проверить промзоны на "эффективность" и сократить их площадь на 25 процентов, а освободившиеся земли (а это 1900 гектаров) пустить под другие цели.
На освобожденной земле можно будет разместить до 2,2 миллиона квадратных метров жилья
Так, на семистах гектарах свободной земли построят жилье, 500 гектаров отведут природным комплексам, а еще 700 гектаров займут загадочные "многофункциональные зоны". Следует полагать, что здесь будут построены торговые комплексы, стоянки, офисные здания. В принципе, создание "многофункциональных зон" позволяет инвесторам получить свободу маневра - так, например, некоторые кинотеатры вскоре тоже будут отданы для реализации любых проектов с единственным условием - сохранением кинопоказа.
Проблема заключается в том, что власти не объясняют, какие именно площади они могут счесть неэффективным, если только не считать объяснениями выступления Юрия Михайловича. Напомним, он считает, что землеотводы большинства заводов стали свалками, а многие собственники ограничили все свое строительство забором, огораживающим территорию.
Он также готов в случае неудачи с идеей сокращения площади промышленных территорий отнять часть санитарных зон, так как, по мнению мэра, грязного производства рядом давно нет, а полезную площадь занимают склады и офисные помещения. Впрочем, пока закон о санитарных зонах находится в разработке, и здесь чиновники действуют скорее наобум.
Однако даже на этом фонтан идей столичной власти не иссякает. Ведь строить что-то владельцы промзон должны не абы как, а по согласованию с мэрией. Иначе, говорит Юрий Михайлович, самострой снесут.
Немного про собственность
Согласно Земельному кодексу, участки, включенные в состав промышленных земель у собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, хотя в их границах и можно ввести особый режим использования.
Большая часть московских промзон уже находится в частной собственности, и фактически речь идет только о том, на каких условиях город может позволить промышленникам выкупить землю под объектами. Если речь идет о всей промзоне, то власти потеряют контроль над потенциально самым ценным для Москвы ресурсом - земельными участками. Поэтому мэр настаивает на том, чтобы основную часть промышленных земель новые владельцы выкупали по рыночным ценам.
При этом чиновники не откладывают начало "промышленной революции" в долгий ящик - первые 200 гектаров у промзон отнимут уже в этом году. Всего же московские власти проверят 900 предприятий, вольготно раскинувшихся на немаленькой площади в 2300 гектаров.
Звучит это неплохо - давно пора навести порядок в области столичной промышленности и защитить реальный бизнес от спекулянтов. Однако с инструментарием, которым собираются пользоваться чиновники при работе с земельными участками, все не так гладко.
Начать с того, что число плательщиков земельного налога неуклонно сокращается - причем, по сравнению с предыдущими годами - в несколько раз. Даже те многомиллиардные прибыли от земельных платежей, о которых мы говорили ранее, оказываются не так велики, если знать, что в прошлом году они были на 3 миллиарда больше.
Кроме того, существует и объективная проблема медленной работы перерегистраторов. Земельный департамент столицы просто не успевает регистрировать всех - из-за этого налог еще весной взимался лишь с каждого второго гектара земли, а при выделении земли проверки выявили 5 тысяч нарушений.
Чиновники же, которые рассчитывают на определенную доходность земельных платежей, явно не могут исправить саму ситуацию, так как их предложения направлены не на ускорение работы земельного департамента и не на увеличение числа плательщиков. К примеру, замруководителя департамента экономической политики и развития столицы Валерий Жаров, помнится, предлагал различать кадастровую стоимость предприятий в зависимости от доходности и отменить часть льгот. Фактически это означает - брать с тех же предприятий больше.
Но нельзя сказать, что все так плохо. На самом деле, все еще хуже. Потому что ко всем этим неурядицам следует добавить почти 30 тысяч нежилых зданий площадью в примерно в 60 миллионов квадратных метров, находящихся в федеральной собственности. Тут стоит отметить, что вопрос разграничения федеральной и муниципальной собственности в столице-герое - один из самых сложных и до сих пор окончательно не решенных.
Первые ласточки
Пока суд да дело, на земле завода имени Орджоникидзе вскоре будет построен гипермаркет "Ашан". В свою очередь, под заводскими цехами столичный мэр предлагает строить офисы.
Место, на котором будет возведен "Ашан", раньше считалось санитарно-защитной зоной. Однако префект ЮВАО Владимир Зотов посчитал, что она слишком велика и предложил ее "смело урезать" или взимать плату. Он приводит следующий аргумент в защиту своей позиции - большинство предприятий Москвы либо сменили профиль деятельности, либо снизили темпы производства, а, значит, в прежнем объеме санитарно-защитных зон не нуждаются.
Юрий Лужков поддержал префекта и, в свою очередь, отметил, что многие предприятия проводят на этих территориях незаконное строительство, приведя в пример завод "Станколит", строительство на землях которого не соответствовало генплану. Зато новый "Ашан" не противоречит генплану и это главное, отметил мэр.
Кроме того, глава города изобретательно предложил использовать для коммерческих проектов и подземные пространства под цехами предприятий. В них вполне можно устроить офисные комплексы, считает Юрий Лужков.
Заключение
Москве уже многие годы не хватает земли. Это показали и многочисленные схватки с губернатором Московской области Борисом Громовом, связанные с попытками понять, где заканчивается столица и начинается область. Следует понимать, что, сколько бы земли ни освободилось, Москве нужно еще больше.
Экономика, с которой началась эта статья, по ряду причин не терпит круглых цифр - в первую очередь, конечно, потому, что они свидетельствуют о проведении оценок "на глазок". К сожалению, идея московского правительства о сокращении промышленных площадей на 25 процентов - это яркий пример авантюрной идеи - почему бы не сократить вдвое? Нет, вдвое - много. На треть? Тоже многовато. Давайте сократим на четверть!
Очевидно, что многочисленные проверки "эффективности" не вызовут проблем в первую очередь у земельных спекулянтов, которые располагают достаточным объемом средств, чтобы доказать чиновникам - перед ними не просто забор, а передовой забор, внутри которого когда-нибудь появится приносящий крупную прибыль торгово-развлекательный комплекс.
Возможно, потенциал этого забора позволит даже выкупить землю по рыночным ценам - чего, кстати, не сможет сделать предприятие, испытывающее, например, банальные проблемы со сбытом или все свободные средства направившее в модернизацию оборудования.
Впрочем, может быть, все образуется - ведь под землю мэр, по иронии судьбы, пока намеревается загнать офисных работников, а не директоров заводов.