Былое и думы Что думают профессионалы об итогах года на рынке недвижимости

В конце года принято подводить итоги и прослеживать тенденции. Мы попытались сделать это, опираясь на мнение ведущих участников рынка недвижимости, попросив их вспомнить, что же, с их точки зрения, было самым главным. Вспомнилось всем разное. В результате мы решили не делать глубокомысленных выводов, а сгруппировать точки зрения экспертов по темам.

Закон и порядок

Сергей Полонский, председатель совета директоров корпорации MIRAX Group В первую очередь участники рынка отметили ряд законодательных актов, которые были приняты на разных уровнях - от московского до федерального. Правда, как именно новые законы повлияют на жизнь застройщиков, риелторов и простых граждан, будет понятно даже не через год. Недвижимость - инертный сектор экономики с отложенной реакцией на события.
Одним из ключевых событий в законодательной сфере было названо постановление правительства РФ от 10 августа 2007 года за номером 505 "О порядке принятия федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества". Согласно постановлению, инвестиционный договор на право финансирования проектов, строящихся на федеральной земле, заключается на основании результатов аукциона. Аналитики ГК "Пересвет-Групп" считают, что данный закон усложнил процесс вывода земельных участков федерального подчинения под инвестпроекты, а это, в свою очередь, вызовет сокращение объемов строительства по стране.
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood Окажет влияние на строительную сферу и федеральный закон РФ от 1 декабря 2007 года №315-Ф3 "О саморегулируемых организациях". Сергей Полонский, председатель совета директоров корпорации MIRAX Group, считает, что с его помощью неэффективная система лицензирования строительной сферы будет заменена системой саморегулирования, при которой допуск на рынок фактически будут осуществлять сами профессиональные участники строительного и жилищного рынка, объединенные в саморегулируемые организации. Предполагается, что c 1 июля 2008 года должны заработать новые механизмы контроля за строительным рынком. Впрочем, антимонопольная служба сочла закон применительно к строительной сфере неоднозначным и потребовала его доработки. По мнению ведомства, закон не исключает возможности злоупотреблений и способен привести к существенному ограничению конкуренции и монополизации региональных строительных рынков.
Еще одно событие, которое не могли обойти вниманием специалисты - столичный градостроительный кодекс, одобренный депутатами Госдумы РФ 12 декабря 2007 года в первом чтении. Событие, конечно, местного масштаба, но с учетом того, что объем строительства в Москве занимает почти 10 процентов от строительства в масштабах страны, несомненно, весомое.
Главным камнем преткновения стала точечной застройки внутри сложившихся районов города. Именно ее запрещение, с точки зрения управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, должно войти в список главных событий года.
Главные события, отмеченные нашими экспертами Законодательство

1. Постановление о проведении аукционов на инвестконтракты по объектам недвижимости в федеральной собственности.
   
2. Проект закона о саморегулируемых организациях.
   

События Московского региона

1. Градостроительный кодекс Москвы, запрещение точечной застройки.
   
2. Расширение Москвы за МКАД, формирование пригородов с малоэтажной застройкой.
   
3. Появление крупномасштабных проектов.
   
4. Мультиформатные жилые поселки - сочетание в рамках одного проекта разных типов жилья.
   
5. Освоение "дальних" территорий.

По его словам, после вступления ГК в силу (в 2008 году) в Москве будет затруднено получение площадок под застройку объектами коммерческого жилья. Все проекты распорядительных документов, касающиеся новостроек, должны сопровождаться справкой о том, что эти объекты не относятся к уплотнительной застройке. Единственное, чего не сделали городские власти, - так окончательно и не определились с четкими параметрами точечного объекта. Это оставляет застройщикам некоторую свободу действий.

Москва, звонят колокола…

Мы проводили опрос среди представителей компаний, работающих на столичном рынке недвижимости, но никто из опрошенных не отметил иных московских событий, кроме принятия Градостроительного кодекса. Это не удивительно - 2007 год был самым спокойным за последние несколько лет. Рост цен замер еще в начале года и в некоторых месяцах даже показывал отрицательную динамику. Аналитики в такое развитие событий верить не хотели и ежемесячно пугали предсказаниями о скором небывалом росте. Однако пророчества так и остались пророчествами - "великого всплеска" не произошло. Цены росли практически в рамках инфляции, не было даже традиционных сезонных повышений весной и осенью, а значит, и говорить не о чем.
По данным аналитического агентства IRN, на конец 2007 года средняя стоимость квадратного метра в Москве составляла 4320 долларов, что всего на 0,7 процента больше по сравнению с декабрем 2006 года, когда метр стоил около 4100 долларов (не забудьте об инфляции в 10 процентов и падении курса доллара по итогам года на 9 процентов).
На следующий год аналитики также прогнозируют изменение цен в рамках инфляции.
Как показывает история последних лет, тенденции развития столичного рынка недвижимости очень показательны. Москва является "опытным полем" всех изменений в России, которые затем проецируются на другие субъекты федерации. А значит, бурный рост цен, который после Москвы пришел в регионы, в ближайшие годы с большой вероятностью остановится.
Еще одним событием 2007 года, которое вполне могло бы претендовать на "главное", было заявление московских властей о приобретении миллиона квадратных метров готовых площадей под жилье в Люберцах, Дмитрове, Солнечногорске (а в дальнейшей перспективе и в других областях) для очередников и переселенцев из ветхого и пятиэтажного фонда.
Сергей Козловский, президент компании Villagio Estate Правда, в городском правительстве поняли, что погорячились, и через пару дней, предупреждая волну общественного резонанса, объявили о том, что все было "неправильно истолковано" - в Подмосковье поедут только те, кто сам захочет. Но ложки, как говорится, нашлись, а осадок остался. Так что не исключено, что для москвичей именно это вскользь прошедшее заявление станет "событием года". А держащие нос по ветру строительные корпорации начнут присматриваться к землям за МКАД.

За пределами МКАД и дальше

Гораздо больше событий было отмечено на загородном рынке. И первое из них - начало активного формирования пригородов. К загородному рынку эту тенденцию можно отнести лишь условно, скорее это "расширение Москвы за МКАД". По словам Сергея Козловского, президента компании Villagio Estate, девелопера элитных загородных поселков корпорации "Инком", Московская область перегнала Москву по объемам строительства лишь в 2006 году, но с каждым годом этот отрыв увеличивается. Москвичи "мигрируют" за МКАД из-за высоких цен на недвижимость в столице. Причем все большим спросом пользуются не квартиры, а коттеджи или таунхаусы.
Владимир Яхонтов, заместитель генерального директора компании "МИЭЛЬ - Загородная недвижимость" По мнению Козловского, строительство в пригородах Москвы относительно недорогих таунхаусов может стать более качественной альтернативой жилью эконом-класса. Малоэтажное жилье и таунхаусы упоминаются в Национальном проекте "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". Это может означать, что в ближайшем будущем нас ждет всплеск малоэтажного строительства вокруг основных городов-миллионников.
Еще одной тенденцией можно считать появление крупных проектов на территориях в сотни гектаров. Эту тенденцию можно разделить на две части - "появление масштабных коттеджных поселков" и "возведение новых городов". В 2007 году на рынок вышли поселки-конгломераты с числом домовладений в несколько сотен: Millenium park, "Резиденции Лесной городок", "Ивакино-Покровское", "Глаголево-Парк", "Чистые ключи", Crystal Istra, Papillon. Одновременно с этим официальную поддержку федеральных властей получили А101, "Рублево-Архангельское", "Большое Домодедово" - мегапроекты комплексной застройки территорий.
Сергей Гоз, генеральный директор компании "Элит Строй" Получил продолжение в уходящем году и курс на мультиформатность жилых поселков. В качестве яркого примера Владимир Яхонтов, заместитель генерального директора компании "МИЭЛЬ - Загородная недвижимость" приводит новый микрорайон в Павшинской пойме Москвы-реки - "Красногорье Де Люкс", в составе которого присутствуют многоэтажные дома, коттеджи и таунхаусы.
Тенденцией меньшего масштаба, но тоже показательной, эксперты считают появление проектов формата "дальние дачи". Загородные проекты все чаще переходят границы Подмосковья. В Тверской области строятся поселки "Конаково Ривер Клаб" и "Московское море", в Смоленской в 2007 году был заявлен мегапроект "Гагаринленд", в Ярославской идет активное освоение земель вокруг Плещеева озера, во Владимирской строятся коттеджные поселки "Татьянино", "Заповедное", в Калужской заявлены "Экомир - Долина имений", "Боровики".
Как далеко от МКАД "уйдут" проекты, во многом зависит от развития транспортной сети и дорожного строительства. Похоже, что власти готовы предпринимать шаги в этом направлении. Сергей Гоз, генеральный директор компании "Элит Строй", напоминает, что в уходящем году были определены сроки строительства центральной кольцевой автодороги (ЦКАД). Сооружение трассы планируется начать в 2008 году и завершить в 2020 году.
Не исключено и появление сверхскоростных средств транспорта в частных руках. Если это произойдет, застройщики получат новые площадки для реализации проектов, а потенциальные покупатели - новые возможности для выбора недвижимости. Но, скорее всего, это дело далекого будущего. А пока будем следить за судьбой уже заявленных проектов.