Загородные проекты, на первый взгляд, самый благостный сегмент рынка недвижимости. Никаких тебе конфликтов, разборок, передела участков с привлечением административного ресурса и прочих прелестей рынка городской недвижимости. Тем временем, цены на коттеджи уверенно растут, и деньги текут в карманы загородных девелоперов полноводной рекой. Вот только такое спокойствие расхолаживает застройщиков и делает их менее закаленными, что и приводит к появлению на рынке откровенно безграмотных проектов, продать которые становится крайне сложно. А то и вовсе невозможно.
Это не элита!
Основная проблема девелоперов загородного жилья - чрезмерное увлечение строительством элитных, а чаще всего, псевдоэлитных проектов. Во многих случаях застройщик, получив участок, тут же объявляет, что собирается построить поселок наивысшей категории, желая при этом продать его подороже, а вложить поменьше. Поэтому-то сегодня рекламные объявления так и пестрят фразами "элитный поселок в изумительном месте", "продается загородный дом высшего класса" и так далее. В то же время покупателей, которые приобретают коттеджи за несколько миллионов долларов, совершенно не устраивает высокая плотность застройки, отсутствие качественной инфраструктуры и прочие "недочеты". Недаром, по оценкам специалистов, из всего объема загородных поселков, позиционируемых как элитные, заявленной категории соответствует не более 10 процентов. Остальные имеют целый ряд минусов, что автоматически спускает их в категорию "бизнес-класс", а то и вовсе "эконом".Конечно, сами застройщики во весь голос кричат, что это не так, и именно их проекты - самые-самые. Вот только результаты продаж свидетельствуют сами за себя. Более чем у половины застройщиков, позиционирующих свои проекты как элитные, в прошлом году было продано максимум один-два дома. В итоге часть проектов переходит в разряд долгостроев, а часть - вообще замораживается. При этом первым покупателям, уже купившим дома в этих поселках, ничего не остается, как жить в своем доме и наблюдать за окном не приятные глазу коттеджи, а унылые заросшие травой пустые участки с торчащими из земли сваями. О каком элитном позиционировании в таком случае вообще может идти речь – непонятно. Тем не менее, даже такие проекты в буклетах позиционируются как элитные, а презентационные картинки поражают воображение своей красотой.
В поисках эконома
Почему инвесторы столь увлечены сегментом элитного жилья? Все очень просто. Многим из них участки достались довольно давно и по низким ценам. В таком случае продав 20 процентов домов инвестор уже полностью окупает свои затраты на строительство и приобретение земли. Или же наоборот: зазевавшийся девелопер слишком поздно приобрел участок, и для того чтобы проект вышел на самоокупаемость, ему необходимо продавать дома как можно дороже. Вот только на самом деле - это заблуждение. Спрос на элитные поселки последние годы уверенно падает, зато за качественным эконом-классом выстраиваются настоящие очереди. При этом предложения в этом сегменте загородного жилья крайне мало.Поэтому, продавая поселок в верхнем ценовом сегменте, инвестор рискует либо продать лишь половину домов, либо растянуть реализацию коттеджей на 2-3 года. Построив же дома эконом-класса, инвестор может продать 90-100 процентов домов за кратчайший срок, обернуть деньги и запустить реализацию следующего проекта. Получается и выгоднее, и надежнее.
Пора бы уж девелоперам загородной недвижимости сбить спесь и понять: времена бурных 90-х, когда все стремились называться "элитой", давно канули в Лету. Сейчас бизнесмены и покупатели стали куда более прагматичными и не хотят переплачивать только за право относить себя к какому-то виртуальному "элитному" классу. Уж лучше приобрести качественный дом бизнес-класса, а оставшиеся деньги потратить на отпуск с семьей. Если застройщики научатся следовать этим трендам, то продажи у них пойдут куда более бойко. А вот если они и дальше будут гнаться за сверхдоходами и продавать никому не нужные "псевдоэлитные" дома, то Подмосковье скоро может превратиться в один большой долгострой, порастающий в летние месяцы бурьяном и примечательный лишь торчащими из земли сваями. Решайте, господа девелоперы, какой вариант вам милее!
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции