Состоятельные люди предпочитают жить в определенном социальном окружении. Это закрытый для чужаков мир, пропуском в который далеко не всегда являются деньги, и даже их количество не имеет решающего значения. Чтобы стать обладателем элитного жилища, нужно соответствовать ряду требований, которые к потенциальному жильцу предъявляют не кто иные, как его соседи.
Чужие здесь не ходят
Да-да! У богатых, как говорится, свои причуды, но общечеловеческие ценности для всех одинаковые. Богатые и респектабельные (а речь здесь пойдет об очень богатых людях, способных без труда купить себе что-нибудь ненужное за 15-20 миллионов зеленых дензнаков) тоже не хотят жить по соседству с алкоголиками, наркоманами, старушками с кучей собак или рок-музыкантами, вдохновенно репетирующими по ночам. В этом смысле они ничем не отличаются от простых граждан. Разница лишь в том, что они сами могут подобрать себе окружение.За границей к такому явлению, как "фейсконтроль" для нового жильца в элитных домах или поселках, давно привыкли. Никого не удивляет тот факт, что личность потенциального покупателя должна получить одобрение на "совете дома". Иначе он не сможет там жить, сколько бы он ни выложил за желанную недвижимость.
Например, в самую дорогую квартиру, выставленную на продажу в Нью-Йорке, может вселиться человек не только заплативший 60 миллионов долларов, но и прошедший "фейсконтроль" у респектабельных жильцов. А то, что отбор будет строгим, можно не сомневаться, ведь это жилье расположено в знаменитейшем здании Нью-Йорка по адресу 740 Park Avenue. Дом построен в 1929 году и столь известен, что о нем написана книга "740 Парк. История самого дорогого жилого дома в мире" (740 Park: The Story of the World's Richest Apartment Building).
В разное время в знаменитом доме проживали семьи Вандербильдов, Рокфеллеров и Крайслеров. Сейчас в доме проживают представители банковской и финансовой верхушки страны.
Наши люди
В российских элитных реалиях "фейсконтроль" - явление достаточно новое. Во времена, когда жилье высоких сегментов только начинало выходить на рынок, основанием для его приобретения служила лишь достаточная сумма денег, пусть сами деньги были далеко не в самых чистых руках. Но со временем и отечественным олигархам тоже стало не все равно, с кем рядом жить. Причем, не только за стеной, но и за забором.Впрочем, "фейсконтроль" в элитном секторе двусторонний: не только старые жильцы выбирают себе нового соседа, но и наоборот, покупатель сразу интересуется, в каком окружении ему придется жить. (Кстати, девелоперов элитной недвижимости покупатели тоже выбирают: клиенты очень придирчивы к качеству строительства и репутации девелопера). По словам директора по продажам "Рублевские имения Азарово" Ирины Спиридоновой, первое, о чем спрашивают потенциальные покупатели элитных домов: "Кто соседи?".
Существует даже негласный список "нежелательного соседства", в который входят далеко не только бандиты и случайно разбогатевшие люмпены. Просто, по разным причинам, соседство с ними нежелательно для людей, образ жизни которых предполагает закрытость и спокойствие. К таким категориям относятся лица с тюремным прошлым, представители шоу-бизнеса, люди с "недостаточным статусом", а также чиновники.
Однако в действительности, говорит Дмитрий Цветков, коммерческий директор
компании "МИЭЛЬ - Загородная недвижимость", существуют и "лазейки" для особо жаждущих покупателей: они, например, могут купить коттедж через подставное лицо на первичном рынке, а затем переоформить его на себя. Поэтому во всех коттеджных поселках высокого ценового сегмента отказывают покупателям, приобретающим участок с инвестиционными целями, то есть для последующей перепродажи.
Кроме того, частные инвесторы "не милы" девелоперам еще и тем, что они могут послужить причиной затягивания сроков "обживания" поселка. Также, по словам Елены Перваковой, руководителя отдела загородной недвижимости компании TWEED, инвесторы могут демпинговать цены в поселке, что застройщику невыгодно. Но, к сожалению, повлиять на то, кому инвестор продаст дом или участок в будущем, невозможно.
Так как же справиться с нежелательными покупателями? Если на вторичном рынке на появление нежелательного жильца как-то могут повлиять соседи, то продавцы первичных проектов придумали различные механизмы, о которых мы и расскажем.
Брак по расчету
Чтобы пресечь проникновение "нежелательных" покупателей в закрытый элитный объект, многие компании проводят предварительное собеседование и анкетирование, поверяют клиента по информационной базе, а только затем приступают к подготовке договора.По словам заместителя генерального директора компании "НЛК Домостроение" Антона Маталыгина, при обращении покупателя в риелторскую компанию информация о нем выявляется на первоначальном этапе. После выяснения требований и предпочтений покупателя, а также составления бэк-листа (предыдущие места проживания), эти данные проверяются. Причем не только собственными экспертами компании, но и "компетентными" специалистами. В некоторых случаях клиенту даже не позволят посетить объект до прохождения проверки.
Руководитель отдела продаж Villagio Estate Алексей Коротких рассказал, что некоторые девелоперы при заключении договора устанавливают определенные условия, при которых владелец сможет продать в будущем свое домовладение. Например, один из пунктов договора на коммунальное обслуживание поселка "N" обязывает владельца известить о возможной продаже эксплуатирующую организацию. Кроме того, владелец должен заплатить комиссию и согласовать с управляющими, кому он продает свой дом.
Некоторые девелоперы не доверяют бумаге, а основываются лишь на впечатлениях ответственных сотрудников, которые оценивают "адекватность" покупателя при личном общении.
Есть еще один способ оградить жителей от нежелательного соседства. По словам Дмитрия Цветкова, в клубных проектах, где количество домовладений ограничено, все жители являются своеобразным "кругом своих" и знают друг друга в лицо. Поэтому "фильтром" становится "принадлежность" этому кругу людей.
Последним "барьером" уже перед подписанием контракта также могут быть вопросы: "Желаете ли получить информацию о своих соседях?" и "Не возражаете ли, что информация о вас будет предоставлена другим жителям нашего поселка?". По мнению директора по продажам компании Amdex Group Алексея Пашигорева, если ответы будут отрицательными, то это заставит продавцов внимательнее изучить кандидатуру покупателя.
Однако покупателям элитного жилья не стоит волноваться, что информация о них будет разглашаться направо и налево. Во-первых, покупатели супердорогих квартир и домов не участвуют в открытых продажах, а во-вторых, информация о соседях предоставляется, лишь когда переговоры принимают более или менее конкретный характер, а все остальные нюансы почти улажены.
Кроме того, девелопер или риелтор элитного объекта всегда помнит, что клиенты такого уровня заинтересованы в анонимности, и может ограничиться лишь общей информацией, чтобы будущий житель имел представление о том, например, есть ли у его предполагаемого соседа семья или дети. Впрочем, в элитных поселках покупатели иногда сами могут рассказать все о своих соседях, так как часто совершают покупку по совету знакомых.
В некоторых закрытых и дорогих поселках все переговоры с потенциальными покупателями проводит непосредственно собственник, который сам живет в этом поселке. Известны случаи, когда покупатель не нашел общего языка с собственником, и тот не захотел видеть его в качестве жителя своего поселка. В одном из поселков, ориентированном на семейное проживание, отказали клиенту, который на переговорах спросил, возможно ли, чтобы его будущий участок патрулировала военизированная охрана.
И такие примеры не единичны. Арас Агаларов, строящий закрытый коттеджный поселок на Новой Риге, лично проводит собеседование с потенциальными жителями, а затем они подписывают 30-страничный договор о соблюдении установленных предпринимателем правил, одним из которых является запрет на содержание в поселке животных. Так, один из потенциальных покупателей, хозяин афганской борзой, получил отказ в приобретении дома стоимостью 30 миллионов долларов.
Равняйсь, смирно!
Так какие же условия должен соблюдать человек, заплативший десятки миллионов за право жить по соседству с равными себе? Ведь, как справедливо замечает Елена Первакова, после того как человек стал собственником, практически невозможно на него воздействовать. Ведь пресловутое "тогда отключим газ" не может использоваться в элитном секторе.Однако повлиять на элитных жильцов можно. По словам Алексея Пашигорева, меры "воздействия" применяются согласно действующему законодательству или уставу "Некоммерческого партнерства".
Кроме того, по словам Елены Перваковой, существует некий договор совести, который будущие жители поселка подписывают при приобретении дома. Эти документы в некотором смысле носят понятийный характер, но, тем не менее, прописанные в них правила большинством жителей соблюдаются. И если формальные нормы регулируются внутренними правилами поселка, то соблюдение моральных норм подразумевается по умолчанию.
К сожалению, даже самые строгие превентивные меры иногда не в силах повлиять на то, что в элитном объекте появится нежелательный сосед. А даже один житель "не в формате", по мнению руководителя отдела продаж девелоперской компании "Высота" Татьяны Румянцевой, может отпугнуть остальных покупателей.