Неудачный сезон Количество сдающихся коттеджей в Подмосковье превысило число потенциальных арендаторов

Традиционно пик спроса на летнюю аренду загородных домов в Подмосковье приходится на весну. Именно в этот период в агентства обычно поступает наибольшее количество заявок от желающих провести лето за пределами столицы. Однако затронувшая все сферы рынка рецессия заставляет забыть о привычных сценариях. На рынке загородной аренды отмечен существенный дисбаланс спроса и предложения: количество объявлений о сдаче жилья намного превышает число заявок потенциальных арендаторов. Арендатор мелок или рынок велик? Часть риелторов видят причину такого положения в значительном снижении спроса. По их данным, низкая активность на рынке аренды загородных домов наблюдается на протяжении уже нескольких месяцев: большого количества сделок по аренде коттеджей не было перед новогодними праздниками, нет их и сейчас - в преддверии летнего сезона.
"В последнее время на рынке отмечается резкое падение спроса на аренду загородных коттеджей, - комментирует руководитель отдела аренды загородной недвижимости корпорации "Инком" Ольга Баштанова. – В этом году снижение отмечалось даже в период новогодних праздников. По традиции, цены на аренду коттеджей перед Новым годом выросли - на 10-15 процентов. Зато спрос был настолько мал, что многие дома так и остались невостребованными. После праздников ситуация не изменилась".
Однако не все склонны объяснять наблюдающийся дисбаланс спроса и предложения снижением активности потенциальных арендаторов. Так, по данным компании Blackwood, объемы спроса держатся на достаточно высоком уровне, количество заявок на аренду загородных коттеджей с начала этого года находилось на уровне прошлогодних показателей. А перекос произошел именно за счет существенного увеличения объемов предложения, причем как в нижних и средних ценовых категориях – до 5 тысяч долларов в месяц, так и в верхних - 50-60 тысяч долларов в месяц.
Эту точку зрения подтверждают несколько факторов. Во-первых, неясная ситуация на рынке заставляет многих собственников загородного жилья временно отказаться от его продажи и переждать спад, сдавая дом в аренду. В базе арендных предложений, например, появились дома, купленные ранее с помощью ипотеки и выставленные на продажу. "Многие собственники, инвестировавшие ранее свои средства в покупку загородного жилья с целью получения прибыли от роста стоимости актива, в текущих условиях предпочитают сдавать дома в аренду в ожидании возобновления роста рынка", - отмечает управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев.
Во-вторых, в условиях глобального кризиса многие крупные компании увольняют высокооплачиваемых сотрудников. Среди них оказалось немало иностранных граждан, которые традиционно предпочитали снимать качественное жилье за городом. Теперь владельцам этого жилья приходится искать новых арендаторов. Также стоит отметить, что сдать дом в краткосрочную аренду теперь зачастую готовы собственники, дома которых выставлены на продажу, но пока не нашли покупателей.
Красноречиво говорит о ситуации на рынке и то, что впервые за последние годы появились свободно предлагающиеся в аренду дома в таких востребованных арендных поселках, как "Росинка", "Серебряный бор" или "Покровские холмы". Ранее желающим снять здесь жилье приходилось ждать 1,5-2 года.
Борьба за качество Так или иначе, существенное превышение предложения над спросом означает только одно: неизбежное снижение цен. Данные риелторов по поводу его динамики пока расходятся. Так, по мнению аналитиков корпорации "Инком", в среднем по рынку снижение составило 15-20 процентов. В то же время в "Миэль-Аренде" отмечают, что цены по сравнению с мартом прошлого года снизились лишь на юго-западе, юго-востоке и на севере московской области, а по всем остальным направлениям остались неизменными.
Тем не менее, большинство специалистов сходятся в том, что наибольший спад произошел в сегменте элитной недвижимости. По данным компании Blackwood, на самые дорогие объекты (от 30 тысяч долларов в месяц и выше) ставки упали примерно на 30 процентов, на коттеджи уровнем ниже - до 10-15 процентов.
Любопытно, что несмотря на кризис загородные дома нижнего ценового сегмента большей популярностью пользоваться не стали. По данным компании "Миэль-Аренда", в феврале 2009 года наибольшим спросом (58 процентов) пользовались объекты с арендной ставкой в диапазоне от 1 до 3 тысяч долларов в месяц, 23 процента потенциальных арендаторов искали жилье в пределах 3 – 5 тысяч долларов в месяц, и еще 11,6 процента потенциальных арендаторов интересовались загородными домами стоимостью до 1 тысячи долларов в месяц.
Спрос на коттеджи средней ценовой категории эксперты объясняют тем, что основу предложений со ставкой до 1 тысячи долларов составляют летние домики низкого уровня комфортности, а те, кто может себе позволить снять загородное жилье на сезон, все-таки стараются не снижать требований к поселку или дому.
"Потенциальные арендаторы желают взять дом в краткосрочную или долгосрочную аренду без снижения качества и комфорта объекта, но по более низким арендным ставкам", - отмечает Константин Ковалев.
Летнее затишье В ближайшем будущем рынку загородной аренды предрекают трудные времена. В "Инкоме" не только не предвидят традиционного весеннего повышения цен, но и говорят о том, что покупательская способность упадет еще больше и найти арендатора будет сложнее. "Шансы сдать дом в аренду резко снизились, - отмечает Ольга Баштанова. - По прогнозам аналитиков, этот сегмент возродится в самую последнюю очередь. Это значит, что оживление спроса на этом рынке ожидается не раньше лета 2010 года".
Мнение Марии Жуковой из "Миэль-Аренды" не столь пессимистично: "Строить прогнозы на этот год пока преждевременно. Пока сезон развивается без особых отличий от прошлых лет. Предложение, как мы уже сказали, в феврале увеличилось, но рынок еще не очень активен. Традиционно сезон начинается в феврале, но пик сделок все равно приходится на конец марта - начало апреля".
Специалисты компании Blackwood считают перспективы развития рынка неоднозначными. По их мнению, аренда загородного коттеджа является дополнительной опцией, поэтому вполне ожидаемо, что люди в этом году либо будут сокращать бюджет на данную статью расходов (то есть предпочтут снять загородное жилье подешевле), либо вовсе будут отказываться от аренды коттеджей на лето. С другой стороны, изменение баланса спроса и предложения в данном сегменте, который был до сих пор дефицитным, может привести к росту спроса со стороны арендаторов, стремящихся найти более качественное загородное жилье с определенным дисконтом.