Мелкая нарезка На загородном рынке началась распродажа участков

Начавшаяся в начале года повсеместная продажа подмосковных участков без подряда оформилась в четкую рыночную тенденцию. Девелоперы коттеджных поселков продают землю без обязательств по строительству, владельцы крупных наделов, приобретенных как инвестиционный актив, проводят межевание и реализуют землю в розницу. С каждым месяцем предложение участков увеличивается, что, соответственно, сказывается на ценах. В кризис продажа земли для многих владельцев стала практически единственной реальной возможностью получить прибыль. Отсутствие финансирования вынудило многих девелоперов отказаться от комплексной загородной застройки и выставить на продажу только земельные участки.
Первыми девелоперами, которые решились на продажу такого продукта, стали компании RDI и "Большая земля" с их проектами "Клубничные поля", "Южные горки" и "Центральная девелоперская компания" с проектом "Серебряная подкова". Они вывели свои проекты на рынок еще в ноябре-декабре 2008 года.
И в настоящее время предложение участков без подряда продолжает расти. Во-первых, за счет участков в тех поселках, которые изначально предполагалось централизованно застраивать коттеджами. По данным компании "Инком-Недвижимость", сегодня в сегменте организованного коттеджного строительства примерно в 50 поселках предлагаются в продажу участки без подряда. Маркетолог компании "Пересвет-Инвест" Наталья Бланкова уточняет, что в проектах, концепция которых предполагала смешанную застройку (например, коттеджи и таунхаусы), строительство таунхаусов будет продолжено, а в той части, где планировалось строительство коттеджей, уже продаются участки без подряда.
Во-вторых, предложение увеличилось за счет новых поселков, в которых предлагается только земля. Как правило, такие поселки представляют собой огороженное забором поле. По словам директора по продажам проекта "Серебряная Подкова" Дмитрия Власова, ежемесячно в Подмосковье появляется около 10 новых поселков с участками без подряда. При этом их владельцы зачастую не являются девелоперами - это банки, транспортные компании, крупные землевладельцы. "Раньше крупными компаниями всегда приобретались земельные участки в качестве инвестиционной покупки, - комментирует он. - Сейчас, когда их основной бизнес требует денежных вливаний (в том числе для погашения кредитов), компании межуют участки и выставляют их на продажу".
Впрочем, далеко не все объекты отвечают базовым потребностям покупателей. В реальности при проектировании поселков с участками без подряда зачастую не закладываются расходы на коммуникации и инфраструктуру. Поэтому наибольшим спросом пользуются поселки, где ведутся работы по подводу коммуникаций.
По данным компании "Миэль-Загородная недвижимость", по сравнению с докризисным периодом заметнее всего (в пять-десять раз) снизились цены на сельскохозяйственные земли, которые реализуются оптом в зоне от 50 километров от МКАД и дальше. На опт в ближнем Подмосковье (до 30 километров от МКАД) цены упали в два раза, в зоне от 30 до 50 километров – в четыре раза.
Стоимость земли в розницу в ближайших к Москве районах (до 30 километров от МКАД) изменилась незначительно, владельцы наиболее ликвидных участков вообще не снижали цены. При этом заметно подешевели переоцененные участки в районе Рублево-Успенского шоссе - на 20-30 процентов. На участки, расположенные в 30-50 километрах от Москвы, цены снизились в среднем на 30 процентов, в дальних районах Подмосковья - на 50 процентов.
"В целом процент понижения цены напрямую связан с ликвидностью участка, но сейчас можно говорить о том, что крупные землеотводы подешевели больше, чем отдельные участки, - прокомментировала ситуацию "Ленте.ру-Недвижимость" генеральный директор компании Tweed Ирина Могилатова. - Это связано с отсутствием покупательского интереса к поселкам на начальных стадиях строительства, что не позволяет девелоперам строить на деньги частных инвесторов. Кроме того, низкий спрос на участки с подрядом отсрочит получение прибыли от продаж. Таким образом, девелопментом сегодня могут заниматься только организации, которые имеют свои собственные средства на полное выполнение всего проекта, что существенно снижает количество потенциальных оптовых покупателей земли. Соответственно, пониженный спрос на данный товар напрямую привел к существенному снижению цены. Если рассматривать отдельные участки под индивидуальную застройку, то сегодня данный сегмент восстанавливается, спрос на него достаточно большой, и можно, как следствие, ожидать повышения цен".
По данным коммуникационной группы "Земер", в августе средняя цена сотки на первичном рынке составила 269 076 рублей, на вторичном рынке – 217 677 рублей. Существенный рост цен на первичном рынке зафиксирован только на Киевском шоссе, где средняя стоимость сотки возросла за месяц на 4,74 процента до 421 234 рублей. На Симферопольском шоссе цена земли также выросла - на 0,84 процента до 211 264 рублей. На вторичном рынке совсем незначительное увеличение цены было зафиксировано на Горьковском шоссе - на 0,03 процента до 195 880 рублей за сотку. По всем остальным шоссе стоимостные показатели снижались.
Эксперты рынка отмечают, что самые низкие цены характерны либо для единичных участков в поселках (зачастую с не очень удачной локацией), либо для участков в поселках, где и в помине еще нет коммуникаций, а иногда даже и забора. Впрочем, за относительно небольшие деньги можно приобрести участок в поселке, который раньше позиционировался как объект бизнес-класса. В данном случае сохраняется основная из характеристик бизнес-класса — выгодное местоположение.
По мнению участников рынка, продажа участков без подряда - явление исключительно кризисное. Девелоперы и землевладельцы, продавая землю, обеспечивают себе доход. И для покупателей это предложение также является выгодным: покупка земли без подряда дает возможность сделать минимальные инвестиции сегодня, а строительство начать завтра. К тому же это не ограничивает в выборе подрядчика и строительных материалов. "Конечно, ликвидность этих активов сейчас очень низкая, - считает директор по развитию компании "АИН-Девелопмент" Никита Абрамов. - Но я уверен, что те, кто инвестировал сейчас деньги в земельные активы, через год-полтора сможет получить до 300 процентов годовых чистой прибыли. Аналогичную той, которую получили люди, приобретавшие квартиры после 1998 года по 300 – 400 долларов за квадратный метр".
Пострадают только сами поселки. Во-первых, можно будет забыть о едином архитектурном стиле и единых сроках сдачи объектов. "Участки без подряда ориентированы, в первую очередь, на потребителей, которые заинтересованы в самостоятельном строительстве дома, - отмечает руководитель направления загородной недвижимости МИАН Алексей Костенко. - Они будут поэтапно вкладывать собственные средства, без привлечения кредитных ресурсов". По мнению руководителя аналитического центра "Инком" Дмитрия Таганова, рынок загородной недвижимости Московской области рискует вернуться к хаотичной застройке образца 1990-х годов — большинство поселков будут представлять собой маленькие "шанхаи" с точки зрения облика и концепции.
Действительно, сохранить концепцию поселка не всегда возможно – ведь владельца участка сложно обязать построить именно такой дом, какой был бы возведен при централизованной застройке. Кроме того, покупатели, которые приобрели участки без подряда, вынуждены будут долгое время мириться с ведущимся в поселке строительством: именно из-за того, что сроки каждый владелец участка устанавливает для себя сам, поселок, наконец, обретет законченный вид лет через пять, а то и через десять.