Помощь мэра Собянин помог столичному рынку торговой недвижимости

Для рынка торговой недвижимости Москвы 2010 год можно считать вполне удачным. Переломной для сегмента аналитики называют середину года, когда был зафиксирован рост большинства основных показателей. Особенно хорошо дела пошли у владельцев помещений под стрит-ритейл. Примечательно, что этому в немалой степени способствовала развернутая новым столичным мэром Сергеем Собяниным борьба с уличными киосками.
Не было бы счастья Рост спроса и ставок в сегменте стрит-ритейла эксперты считают чуть ли не основной тенденцией рынка. И это при том, что подъем на рынке аренды помещений под магазины, рестораны и кафе на первых этажах зданий начался лишь в самом конце года. Возможно, экспертов впечатлила причина этого подъема, ведь его инициатором стал новый мэр Москвы Сергей Собянин. В ноябре градоначальник потребовал убрать с московских улиц киоски и палатки, которые, по его мнению, мешали и пешеходам, и автомобилистам. В итоге под снос попали павильоны мелкорозничной торговли и сетей быстрого питания, газетные ларьки, палатки индивидуальных предпринимателей. Только в центре города убрали около 400 палаток. Потом, правда, оказалось, что в большинстве случаев это делалось по инициативе районных управ, без санкции мэрии. Но обратно киоски не вернулись, а перед крупными сетевыми ритейлерами, которые никак не планировали "уходить" из центра города, встал вопрос об аренде новых помещений.
В результате, по данным компании Blackwood, на рынке наметились две разнонаправленные тенденции. С одной стороны, массовая ликвидация киосков способствовала резкому скачку спроса со стороны торговых операторов. С другой стороны, политика решения транспортных проблем путем запрета парковки на центральных улицах Москвы стала снижать их привлекательность для потенциальных арендаторов. Существенный рост запрашиваемых ставок аренды на наиболее престижных торговых улицах столицы показал, что первая тенденция оказывает большее влияние на рынок. Повысились ставки и в переулках, примыкающих к наиболее популярным улицам.
Эксперты компании Penny Lane Realty отмечают, что с начала 2010 года аренда объектов стрит-ритейла подорожала на 15 процентов. В настоящее время средние ставки аренды в основных коридорах варьируются от 1500 до 4000 долларов за квадратный метр в год. На второстепенных улицах этот показатель колеблется от 300 до 1800 долларов за "квадрат". Цены продаж в основных коридорах составляют от 14 до 20 тысяч долларов за квадратный метр (на второстепенных - 2500-4500 долларов). В 2011 году, по прогнозам участников рынка, арендные ставки на объекты стрит-ритейла на главных торговых улицах Москвы увеличатся еще на 7-10 процентов.
По основным торговым коридорам доля вакантных площадей на конец года составила три процента. В настоящее время количество запросов превышает количество экспонируемых объектов. На второстепенных улицах пустует около 10 процентов площадей.
Строить продолжают В целом же рынок торговой недвижимости Москвы показал хорошие результаты. По данным Penny Lane Realty, общая площадь введенных в 2010 году торговых центров (ТЦ) составила 829 тысяч квадратных метров. Это сопоставимо с результатами 2009 года, когда было построено около миллиона "квадратов", и в 1,5 раза превышает показатели 2007-2008 годов. Среди крупных проектов, открытых в этом году, можно выделить ТЦ "Вегас" (торговая площадь - 120 тысяч квадратных метров), "Гагаринский" (70 тысяч), "Речной" (60 тысяч), "Вива" (24 тысячи), "Маркос" (15 тысяч). По мнению экспертов, рынок столичного региона уже достиг первичного насыщения торговыми центрами. В настоящее время строительство некоторых крупных объектов даже приостановлено. В частности, компания IKEA на 3-5 лет заморозила проект "Мега-4" в Мытищах.
Компания GVA Sawyer сообщает, что по итогам трех кварталов 2010 года общий объем площадей в качественных торговых центрах Москвы почти достиг семи миллионов квадратных метров (арендопригодная площадь - 3,875 миллиона "квадратов").
По информации компании RRG, объем предложения по аренде торговой недвижимости столицы в ноябре снизился на 7 процентов по общей площади и на 2 процента по количеству. Всего экспонировался 661 объект общей площадью 293 тысячи квадратных метров, из них 101 объект предлагался в центре и 560 - за пределами Садового Кольца. На продажу в ноябре было выставлено 379 объектов (374 тысяч "квадратов") общей стоимостью 2,13 миллиарда долларов. Из них 68 объектов находились внутри Садового кольца, 311 - за его пределами.
Спрос есть Как отмечают в Penny Lane Realty, в 2010 году спрос на торговые помещения в Москве демонстрировал стабильный рост. Эксперты объясняют это возвращением на рынок крупных международных ритейлеров, закрывших свои магазины во время кризиса. Также аналитики отмечают появление новых торговых операторов.
Наибольший интерес (62 процента сделок) арендаторы проявляли к помещениям площадью более 1000 квадратных метров. На втором месте, напротив, небольшие объекты площадью до 50 квадратных метров (21 процент). В течение года средний уровень вакантных торговых помещений Москвы снизился с 9 до 5 процентов.
Ставки растут Средние арендные ставки в торговых центрах Москвы, по информации Penny Lane Realty, в 2010 году увеличились на 5-10 процентов. По состоянию на конец года, для якорных арендаторов они составляют 110-320 долларов за квадратный метр в год, для торговой галереи - 500-1000 долларов, для развлекательной зоны - 120-200 долларов. При этом в ТЦ, пользующихся повышенным спросом и имеющих "лист ожидания", ставки аренды могут достигать 4500 долларов в год. Средняя стоимость квадратного метра торговой площади в столице колеблется в диапазоне 1700-3500 долларов за "квадрат".
Согласно обзору RRG, средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового кольца в ноябре по сравнению с октябрем выросла на 4 процента и составила 1650 долларов за квадратный метр в год. Аналитики отмечают, что ставки на объекты в центре Москвы показывают положительную динамику уже пятый месяц подряд. Таким образом, начиная с июня прирост составил более 25 процентов. Средняя ставка аренды по торговым помещениям за пределами Садового кольца в ноябре также выросла на 4 процента и составила 704 доллара за "квадрат" в год. Данный рост эксперты объясняют не увеличением ставок, а появлением в ноябре нескольких дорогих объектов.
Средневзвешенная цена продажи по торговым объектам в центре уменьшилась на 3 процента до 14125 долларов за квадратный метр. За пределами центра этот показатель возрос на 2 процента и составил 4656 долларов за "квадрат".
По данным компании Colliers International, по итогам третьего квартала Москва вошла в пятерку лидеров по уровню арендных ставок в торговых центрах в регионе EMEA (Европа, Ближний Восток и Африка). Российская столица занимает четвертое место с показателем 3250 долларов за квадратный метр в год. Первую строчку в данном рейтинге занимает Лондон (7250 долларов за "квадрат"). В то же время Москва выбыла из первой пятерки городов с самой высокой ставкой аренды на торговые помещения на основных торговых улицах.
Перспективы Аналитики по-разному оценивают перспективы развития столичного рынка торговой недвижимости на 2011 год. Эксперты Colliers International прогнозируют, что в 2011 году в Москве будет введено в эксплуатацию около 700 тысяч квадратных метров торговых площадей (10 объектов), что на 40 процентов меньше объемов, заявленных девелоперами на 2010 год. Аналитики Penny Lane Realty, в свою очередь, полагают, что банки снизят ставки и возобновят проектное финансирование. Это приведет к появлению нового строительства и ускорит темпы ввода уже заявленных объектов. При этом цены продаж и арендные ставки в торговых комплексах скорее всего останутся на прежнем уровне.