Построй сам Участки без подряда заполонили загородный рынок

Рынок загородной недвижимости Подмосковья, как уверяют риелторы, постепенно выходит из кризиса. Главным мерилом эксперты считают растущий спрос на домовладения. Вместе с тем, наибольший покупательский интерес, как и в кризис, сосредоточен на участках без подряда на строительство, что, по мнению некоторых аналитиков, может привести к затовариванию вторичного рынка и снижению цен на рынке.
Без подряда и коммуникаций С наступлением экономического кризиса и, соответственно, снижением платежеспособного спроса, большинство загородных девелоперов сосредоточились на продаже небольших земельных участков в только планируемых к строительству поселках. Число участков без подряда (покупатель самостоятельно решает что и когда строить на купленной земле) достигало 80 процентов в общем объеме предложения. По данным компании Penny Lane Realty, рекордное число сделок по продаже участков без подряда было зафиксировано в 2010 году - тогда было реализовано 13877 таких участков (в 2009 году этот показатель составлял 4265 участков).
Аналитики даже прогнозировали возникновение волны обманутых владельцев участков без подряда. Опасения, в частности, были вызваны тем, что крупные землевладельцы, ранее нацеленные на оптовую продажу земли профессиональным девелоперам, чтобы хоть как-то заработать в кризис, переключились на продажу небольших участков без подряда, не имея при этом опыта подведения коммуникаций. То есть, купив участок и построив дом, человек попросту не мог в нем жить с минимальными удобствами. Массовых протестных движений обманутых мелких землевладельцев пока не наблюдается, возможно, из-за запаса терпения у граждан.
С улучшением экономического положения девелоперы стали возобновлять строительство коттеджных поселков, и количество предлагаемых участков начало постепенно снижаться. Однако их доля по-прежнему очень высока и именно они пользуются наибольшим спросом. Так, по данным компании "ИНКОМ", в сентябре на участки без подряда пришлось 58 процентов сделок. Для сравнения, коттеджи приобретают 17 процентов покупателей, таунхаусы - 8 процентов, дуплексы - 2 процента.
Эксперты отмечают, что сохранение высокого уровня сделок в сегменте дешевых участков без подряда в течение ближайших пары лет грозит обернуться затовариванием вторичного рынка, причем как незастроенными землями, так и участками с домами, возведенными силами собственника. Насыщение вторичного рынка коттеджами эконом-класса в долгосрочной перспективе может привести к обострению соперничества между девелоперами и снижению цен на предложения новостроек.
Ориентир на "малоэтажку" Среди других тенденций рынка риелторы выделяют рост числа сделок с квартирами в малоэтажных многоквартирных домах. На них в сентябре пришлось 15 процентов сделок (за месяц доля сделок по этому формату увеличилась на 5 процентов). По мнению специалистов, в ближайшем будущем наиболее активно будет развиваться именно этот сегмент, переходный между загородным и городским образами жизни.
Предполагается, что одним из центров строительства малоэтажного жилья должна стать "новая Москва". Этому намерены всячески способствовать и власти. Первый заместитель мэра столицы Владимир Ресин отмечал, что присоединяемые к Москве территории вне границ крупных городов будут в основном застраиваться муниципальным жильем в 5-6 этажей, а премьер-министр Владимир Путин заявлял, что к 2015 году малоэтажное строительство в целом по России будет составлять до 60 процентов.
Предложение растет Общее число организованных коттеджных поселков в Подмосковье с начала года выросло на 24 процента - с 514 проектов в декабре 2010 до 636 в сентябре 2011. Согласно данным компании Knight Frank, в январе-июне на рынок вышло 28 новых коттеджных поселков (в 1,8 раза выше показателя второго полугодия прошлого года), а основную долю нового предложения составляют поселки эконом-класса. По информации компании Blackwood, за полгода на рынке появилось около 20 проектов, большая часть которых сосредоточена на Новорижском и Калужском направлениях.
В целом, по данным "ИНКОМа", количество сделок с загородной недвижимостью за девять месяцев текущего года выросло на 30 процентов, при этом распределение спроса по форматам и классам практически не изменилось. По итогам сентября наиболее востребованным остается сегмент эконом-класса (86 процентов), жилье бизнес-класса приобретают 8 процентов покупателей, premium - 4 процента, de luxe - 2 процента. Наибольший объем сделок был заключен на Дмитровском (21 процент), Новорижском и Киевском направлениях (по 16 процентов).
Минимальный рост Несмотря на традиционные расхождения статистических данных участников рынка, можно смело констатировать, что резкого роста цен на загородном рынке в этом году зафиксировано не было, а в ряде компаний отмечают даже некоторое снижение стоимости квадратного метра. По данным Knight Frank, за год (с июня 2010 по июнь 2011 года) "квадрат" на рынке загородной недвижимости подорожал на 3,75 процента, при этом во апреле-июне текущего года цены снизились на 1,19 процента. По данным компании Blackwood, за шесть месяцев загородная недвижимость Подмосковья подорожала примерно на три процента. Средняя стоимость квадратного метра в проектах бизнес-класса находилась на уровне 3320 долларов (с учетом стоимости земли), в поселках эконом-класса - 1450 долларов. Эксперты прогнозируют, что по итогам 2011 года цены в среднем по рынку вырастут примерно на 5-7 процентов.
По информации "ИНКОМа", к началу октября средняя сумма сделки составила 9,6 миллиона рублей, что на 12 процентов меньше, чем в августе и на 23 процента ниже, чем в январе этого года. Средняя стоимость сотки без подряда на рынке загородного жилья Подмосковья зафиксировалась на уровне 243,7 тысячи рублей. Квадратный метр в коттедже оценивается в 69,9 тысячи рублей, в таунхаусе - 67,1 тысячи рублей, в дуплексе - 70,4 тысячи рублей. Стоимость квадратного метра в многоквартирных малоэтажках за сентябрь выросла на 2 процента и составила 86,6 тысячи рублей.
Эксперты компании "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" отмечают, что 90 процентов сделок проходит в бюджете до 12 миллионов рублей. И если до кризиса эта цифра постоянно росла, то сейчас она уже достаточно долгое время стоит на одном месте.
У "элитки" дела получше Отдельно стоит поговорить о сегменте элитного загородного жилья. Тут, как отмечают в корпорации "ИНКОМ", интерес покупателей направлен прежде всего на участки с подрядом и проекты высокой стадии готовности. Спрос активно смещается в сторону Москвы, однако в ближнем Подмосковье покупатели сталкиваются с нехваткой объектов по адекватным ценам, а ликвидные проекты очень быстро уходят с рынка.
В сегменте стоимостью более миллиона долларов также уже сейчас наблюдается дефицит предложения. В месяц на рынок выходит 1-3 поселка выскобюджетных классов (бизнес и элит), тогда как до кризиса эта цифра составляла 10-15 проектов. Вкупе со стабильным спросом это приводит к сокращению объема предложения в данном сегменте и в дальнейшем может привести к значительному росту цен, даже несмотря на то, что макроэкономическая ситуация и нестабильность валют оказывают отрицательное влияние на рынок загородной недвижимости.
Показатели по объему сделок также пока не достигли докризисных величин, при этом рост по сравнению с прошлым годом достаточно значительный. По данным компании IntermarkSavills, за шесть месяцев этого года на первичном рынке загородной "элитки" было оформлено около 1000 сделок, что на 40 процентов превышает показатель января-июня 2010 года. Средняя цена "квадрата" в конце августа, по оценкам IntermarkSavills, в коттеджах премиум-класса составила 5600 долларов, бизнес-класса - 3590 долларов. Квадратный метр в таунхаусах премиум-класса стоил в районе 4440 долларов, бизнес-класса - 2780 долларов.
Эксперты компании Welhome отмечают, что по итогам третьего квартала текущего года средняя стоимость элитной загородной недвижимости составила 4855 долларов за квадратный метр, что на три процента больше, чем во втором квартале. По мнению аналитиков, при стабильной экономической ситуации "элитка" продолжит дорожать и в четвертом квартале прибавит в цене от 3 до 5 процентов, а цены на ликвидные объекты на высокой стадии готовности могут вырасти на 10 процентов.