Взаимоотношения России с Западом стали сегодня темой для обсуждения на самых разных уровнях — от правительственного до обывательского. Это похоже на обсуждение первых сериалов: что же будет в следующей серии? А она ему? А он ей? Запрос «россияне стали…» самые популярные поисковые системы продолжают тремя основными вариантами: «меньше отдыхать за границей», «меньше пить» и «меньше ездить в Европу». А что с покупкой зарубежной недвижимости?
Интерес к приобретению зарубежной недвижимости возник у наших современников сразу же, как только «стало можно», то есть около четверти века назад. И все эти годы оставался стабильно высоким. «В 90-е годы люди покупали недвижимость за рубежом, чтобы избежать криминального беспредела, — рассказывает член совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз» Максим Раевский, — Сейчас такого уже нет, но практически все бизнесмены, которые решили финансовые проблемы в России, задумываются о покупке жилья за границей как о некоем вложении средств и хеджировании рисков, связанных с ведением бизнеса на родине». С этой точки зрения особенно популярны у крупных предпринимателей наиболее богатые страны Евросоюза с наиболее дорогой же недвижимостью — Великобритания, Франция и Германия.
«Из развитых стран большим спросом у россиян традиционно пользуется, кроме упомянутых, Италия», — добавляет партнер UFG Wealth Management Дмитрий Кленов. Что касается менее «респектабельных» стран, эксперт отмечает Черногорию, Словакию, Болгарию и Кипр. Кроме того, крайне востребованы у россиян Испания, Португалия и Греция. «Традиционно рады инвесторам из России страны Восточной Европы и Прибалтика, — добавляет Максим Раевский, — Причем вне зависимости от того, каковы отношения с Россией в плане политики. При этом дешевая ипотека (под три процента годовых) делает жилье в этих странах востребованным не только у собственников бизнеса, но и у топ-менеджмента с зарплатой порядка 10 тысяч евро в месяц».
Объявление о продаже дома в Испании
Фото: Pedro Armestre / AFP
Мода на покупку зарубежной недвижимости не связана с инвестиционной привлекательностью последней, подчеркивает коммерческий директор группы компаний Insigma Екатерина Батынкова. «Покупали в основном благодаря климатическим условиям в месте проживания (чтобы переселить родителей или уезжать в длительный отпуск самому), с целью получения второго гражданства или как сверхнадежное вложение средств. Сейчас ситуация изменилась, — рассказывает эксперт, — Российская недвижимость стала более надежным способом вложения средств, чем большинство предложений за рубежом, особенно если речь идет о странах ЕС и США. На наш взгляд, в связи с общей экономической ситуацией эта тенденция сохранится еще четыре-пять лет».
Вкладываться в зарубежную недвижимость становится все рискованнее — как, впрочем, и в отечественную. Спрос на некоторые отечественные проекты, в том числе расположенные во всегда востребованном московском регионе, упадет в обозримой перспективе на 40-50 процентов, прогнозирует партнер компании «Метриум Групп» Наталья Тихоновская, и даже наиболее ликвидные московские ЖК, скорее всего, потеряют порядка 20 процентов спроса. Что говорить о вложениях в недвижимость, которая находится в странах, с которыми стремительно портятся отношения.
«Санкции со стороны Запада привели к тому, что россияне стали пересматривать свои приоритеты с точки зрения вложения денежных средств. Нет ничего удивительного в том, что интерес к американской недвижимости упал, и не только у нас. Китайские инвесторы с тревогой оценивают сложившуюся ситуацию (не исключено, что на очереди может оказаться и Китай). Замечено, что их присутствие в США уменьшается. Что касается наших соотечественников, то мы видим, что бизнес сменил вектор и ушел на восток, — рассказывает генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев, — Причина — риски, связанные с размещением средств в зарубежных активах. Никто не желает столкнуться с замораживанием средств, а такие сценарии весьма вероятны».
Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED, тоже не советует вкладываться в зарубежную недвижимость: «Думаю, инвестору сегодня лучше играть на своей территории, — советует эксперт. — Посмотрите на Францию, где ужесточили налоговое бремя, в результате чего пострадали собственники недвижимости, или на Испанию, где инвесторы скупили квартиры, которые потом обесценились, и теперь они не могут их продать. Покупатели, вложившиеся в недвижимость этих стран, оказались не в лучшей ситуации». По словам Могилатовой, многие россияне сейчас меняют свои планы по длительному пребыванию за границей именно по причине ухудшившегося отношения к ним.
С точки зрения привлекательности для инвестиций и просто для сохранения средств сейчас российская недвижимость выглядит более интересной, чем зарубежная, соглашается Анна Чижова, генеральный директор компании «Домус финанс»: «Даже после кризиса динамика цен у нас в стране выше, а защищенность российских владельцев квартир от политической конъюнктуры, особенно в странах ЕС и США, в связи с последними событиями вызывает большие сомнения».
Впрочем, зарубежную недвижимость покупают не только с целью инвестиций. Дмитрий Кленов приводит свои данные: по его мнению, события 2014 года — геополитическая активность России и реакция Запада на нее — существенного влияния на спрос на зарубежную недвижимость не оказали. Ни спрос со стороны госслужащих, ни количество «образовательных» покупок для детей, обучающихся за границей, не сократились заметным образом.
«А вот количество сделок падает, и связано это как с тем, что банки стали гораздо придирчивее в отношении покупателей из России, оценивая, смогут ли поступить средства вовремя, насколько велик риск их заморозки и тому подобное, так и с тем, что сами покупатели стали осторожнее относится к крупным затратам», — говорит Юлия Овчинникова, директор по департамента зарубежной недвижимости компании IntermarkSavills.
То есть в большинстве случаев, причина сокращения количества сделок лежит вне эмоций: политика — это одно, а вот гарантии для кредитной организации — другое. Все строго по пословице: «ничего личного — только бизнес». И в нынешних условиях российским покупателям, заинтересованным в приобретении зарубежной недвижимости, стоит приготовиться доказывать свою платежеспособность.