Вопреки всем экономическим трудностям, в 2015 году процесс вывода на рынок нового жилья в Москве вряд ли остановится — и не потому, что «москали проклятые» живут в своей, отличной от общероссийской, реальности, а благодаря девелоперам, которые не хотят отдавать ни пяди столичной земли. И это объяснимо — счет ее идет на сантиметры, желающих строить — полно, и пасовать перед кризисом нельзя.
Поэтому все как в старом советском фильме: «Мы еще такое построим, что с Марса будут смотреть и удивляться» — несмотря ни на что. Хотя застройщики почти единогласно признаются, что немного сократить объемы свой бурной деятельности им все-таки придется.
Кризис строить и жить помешает
Масштабы этого сокращения, впрочем, пока неизвестны: рынок слишком зависим от внешних факторов, поэтому никакой стабильности в работе девелоперских компаний нет, одни сплошные нервы: сегодня продажи открыты, завтра — квартиры якобы закончились, рассрочка то есть, то нет, а цены могут меняться даже не ежедневно, а ежечасно.
Ольга Кузнецова, вице-президент компании RED Development, считает, что во всем виноват Центробанк РФ, и прогнозирует долгую «зиму» на рынке жилой недвижимости: «Из-за повышения ключевой ставки ЦБ РФ повысились проценты по новым кредитам для застройщиков. Минимальная ставка для них сейчас — от 25 процентов годовых. Из-за этого часть проектов может оказаться заморожена, что негативно скажется на объеме предложения. Кроме того, запуск проектов, работы на которых еще не были начаты, вероятно, будет отложен».
Руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк, в принципе, с коллегой согласен, но винит не ведомство Эльвиры Набиуллиной, а общую экономическую неопределенность, не вдаваясь в подробности: «Те новостройки, которые уже вышли в реализацию или готовятся к этому, будут запущены. А проекты, которые находятся на стадии разработки, на бумаге или даже на стадии задумки, могут быть отложены в силу неопределенности экономической ситуации». По мнению эксперта, часть девелоперов в нынешнем году предпочтут занять выжидательную позицию, поэтому уменьшение объемов ввода жилья вполне возможно.
В свою очередь, коммерческий директор ГК «МИГ Недвижимость» Ольга Гусева поясняет, что пассивное поведение застройщиков поможет им же удержать цены на жилье на адекватном уровне: «Часть новых проектов были отложены, а это значит, что предложение на рынке не сильно увеличится, что позволит не ронять значительно цены (не считая краткосрочных предложений от некоторых застройщиков)». Глава компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев прогнозирует, что объемы ввода недвижимости на рынке будут ниже примерно на 30 процентов. «Это правильно, так как при уменьшении объема ввода в уже существующих проектах и вновь вводимого жилья получится не уронить цены безосновательно», — указывает он.
Фото: Павел Лосевский / Фотобанк Лори
В общем и целом очевидно, что сокращение объемов строительства — мера вынужденная: дело не во внезапной лености девелоперов, а в сложившейся в стране тяжелой финансово-политической ситуации.
Генеральный директор Tekta Group Дмитрий Коновалов, впрочем, спешит граждан успокоить: ни очереди за квартирами с записью по паспорту, ни драк за метры, ни введения талонов на жилье не будет. «Можно с уверенностью сказать, что предложение будет превалировать над спросом, и оба показателя будут падать, этот процесс уже начался, — говорит эксперт. — Количество новых строек заметно снизится, какие-то проекты будут приостановлены. Однако новые предложения на рынке в любом случае будут появляться. Девелопмент — это бизнес-процесс длинного цикла, остановить реализацию уже запущенных проектов не так просто, как кажется. Плюс есть такая вещь, как налогообложение на неиспользованные земли, где налоговая ставка весьма высока».
Где эта улица, где этот дом
Так какими же предложениями все-таки порадуют нас московские девелоперы в кризисном 2015 году? По данным аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet, в ближайшие месяцы ожидается старт продаж в 28 проектах с общей проектной площадью порядка семи миллионов квадратных метров — это исключительно новые объекты, расположенные в пределах «старой» Москвы, а ведь есть еще и те, продажи в которых ведутся уже давно.
Практически половина проектов, которые планируется вывести на рынок вопреки кризису, будут реализованы на территориях бывших промзон: «ЗиЛ», «Грайвороново» ОАО «Мосстройснаб» и других. Большинство из них относятся к комфорт- и бизнес-классу — демократичный и любимый многими «эконом» продолжит смещаться за пределы города, в Новую Москву и Подмосковье.
К числу наиболее ярких «дебютов» текущего года, безусловно, относится проект комплексного развития территории Тушинского аэрополя — «Тушино 2018», в рамках которого планируется построить 715 тысяч квадратных метров жилья. Также до конца года будут открыты продажи в проекте застройки промзоны «ЗиЛ», где девелопер «ЛСР» собирается возвести почти миллион «квадратов» нового жилья.
Кроме того, покупателям в 2015 году предложат квартиры в строящихся объектах на территории промзоны «Грайвороново» (район Текстильщики), на землях бывшей птицефабрики в Митино, в районе метро «Ботанический сад», где предусмотрен выход жилого проекта общей площадью 200 тысяч квадратных метров в составе нового транспортно-пересадочного узла, и в многих других.
Цены нового предложения пока не заявлены, но, как предполагают в Est-a-Tet, в топ-5 самых недорогих войдут проекты на Производственной улице в Солнцево, на Донецкой улице в Марьино и три вышеуказанных «промышленных» проекта — в Тушино, Текстильщиках и Митино.
Таким образом, выбор у людей будет. Правда, оговариваются аналитики, все анонсированные проекты — это «слова, слова, опять слова». Как отмечает Владимир Богданюк, обычно точную информацию о выходе объекта в открытых источниках не публикуют, и, учитывая сложную экономическую ситуацию в стране, многие застройщики могут принять решение о «заморозке» ряда проектов до наступления более благоприятных условий.
В связи с этим некоторые эксперты рекомендуют покупателям поторопиться: так директор бизнес-направления Недвижимость компании Pro Consulting Global Limited Наталья Круглова говорит, что если жилье действительно нужно — имеет смысл выбирать его на текущем рынке, поскольку дальше будет сложнее с поиском подходящего варианта. А генеральный директор Galaxy Realty Филипп Третьяков даже не стесняется употребить надоевший многим «кулинарный» штамп: «Все самые интересные предложения сегодня уходят как горячие пирожки и, возможно, уже к лету будет ощущаться дефицит ликвидных квартир».
Залежатся имеющиеся «пирожки» или нет — покажет время. А пока можно радоваться, что стойкие московские девелоперы собираются «лепить» свежие, не покладая рук.