Москвичи неоднозначно относятся к Петербургу — с одной стороны, исправно следуют формуле «В любой непонятной ситуации уезжайте в Питер», радостно фотографируются на фоне разведенных мостов и часами сидят в местных кафе, с другой — вечное противостояние двух столиц, все эти «парадные», «булки» и жетоны в метро не дают полюбить город в полной мере.
Тем не менее, в последние годы доля покупателей из Москвы на петербургском рынке недвижимости стабильно растет. «Дом» попытался разобраться, какое именно жилье приобретают люди с настоящей столичной пропиской в столице Северной и зачем им это нужно.
Что берут
Доля москвичей-покупателей на петербургском рынке новостроек составляет около 10 процентов, говорится в материалах, предоставленных федеральным порталом «Мир квартир», — не слишком много, но и не мало. На вторичном рынке их меньше — два-три процента. Интерес «понаехавших» из Москвы сосредоточен, в основном, на относительно недорогом предложении. «Главным образом, спросом пользуются стандартные однокомнатные квартиры площадью до 40 квадратных метров и студии в домах среднего или комфорт-класса, которые, если мы говорим о новостройках, возводятся относительно быстро», — уточняет Екатерина Кургина, консультант департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл».
По словам директора департамента жилой недвижимости NAI Becar Полины Яковлевой, наибольшим спросом у московских покупателей пользуются качественные бюджетные студии, одно- и двухкомнатные квартиры не ниже сегмента «комфорт», находящиеся на ранней стадии строительства. Причем больше 80 тысяч рублей за метр москвичи платить не готовы. Дороже — это еще, конечно, не московский уровень цен, но уже ближнеподмосковный.
Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР.Недвижимость — Северо-Запад», говорит, что покупатели из Москвы приобретают квартиры в объектах компании класса масс-маркет (около шести процентов приобретений), бизнес- (один процент) и премиум-класса (восемь процентов). Предпочитают они, в основном, жилье неподалеку от аэропорта «Пулково» или ближе к центру.
Фото: Евгений Павленко / «Коммерсантъ»
Элитный сегмент рынка недвижимости Санкт-Петербурга москвичам тоже интересен, соглашается Андрей Тетыш, президент группы компаний «Агентство развития и исследований в недвижимости» (АРИН). Наиболее привлекательны для них, по его словам, объекты в пределах «Золотого треугольника», то есть в самом центре города, на Крестовском и Каменном островах, в районе Таврического — Смольного, на первой линия Петроградской стороны. Если говорить о территориях на периферии, то здесь московский спрос сосредоточен на «Золотой миле» Курортного района.
«Постепенно расширяется ареал тех мест, которые относятся к люксовым. Вполне возможно, скоро этот список пополнит и территория Петровского острова, когда там будет произведена зачистка промышленных предприятий», — говорит эксперт.
Корыстный интерес
Почти все опрошенные «Домом» эксперты отмечают, что основная масса московских покупателей приобретает квартиры в Петербурге не из-за большой и светлой любви к городу, а с инвестиционными целями. «Это в большинстве своем "инвестиционщики" — те, кому не хватает на покупку недвижимости в Москве», — откровенно заявляет Павел Луценко, генеральный директор «Мира квартир».
«Московские покупатели приобретают жилую недвижимость в Петербурге и ближайшем пригороде, как правило, только с целью инвестиций. Предложение петербургских новостроек весьма привлекательно для москвичей благодаря относительно низкой цене квадратного метра: ликвидный объект в Петербурге в среднем стоит на 50 процентов дешевле аналогичной квартиры в Москве», — соглашается Полина Яковлева.
По словам директора по маркетингу Mirland Development Елены Валуевой, ценник в Санкт-Петербурге сравним со средней стоимостью жилья в Подмосковье, если рассматривать масс-маркет. При этом цена, по которой можно сдавать в аренду квартиру, в Петербурге больше за счет туристического спроса. Получается, доходность квартир в Северной столице выше, чем в Подмосковье, и тем более, чем в Москве. «Цена хороших московских квартир слишком высока для целей инвестиций для людей, обладающей суммой в три-пять миллионов рублей, а в Петербурге на эти деньги можно купить неплохой актив», — поясняет эксперт.
Фото: Катерина Павленко / «Коммерсантъ»
И все же, не так корыстолюбивы москвичи, как их «малюют»: по данным «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад», элитные квартиры 76 процентов покупателей из Москвы приобретают именно для проживания в них. С инвестиционными целями — 11 процентов. Остальные достаются детям или родителям. Более половины (54 процента) квартир бизнес-класса приобретаются для себя, 20 процентов — для детей и родителей, чуть меньше четверти (23 процентов) — с инвестиционными целями.
«Квартиры сегмента масс-маркет приобретают преимущественно для сдачи в аренду. В качестве инвестиций спрашивают однокомнатные квартиры в жилых комплексах, удаленных от центра, так как в Москве они существенно дороже», — говорит Денис Бабаков.
А Андрей Тетыш утверждает, что москвичи покупают жилье в Петербурге «в качестве дополнительного варианта», часто — для детей. «Не все даже сдают его в аренду, оставляя пустовать», — подчеркивает он.
Ты кто такой
Единого «портрета» московского покупателя нет. Возможно, в глазах петербургских риэлторов москвич в Северной столице — это хамоватый, акающий и вечно куда-то спешащий гражданин, и только врожденная интеллигентность не позволяет им это озвучить?
По словам Елены Валуевой, «портрет» предельно прост: столичный покупатель в Петербурге — это человек, имеющий свободные денежные средства, которые он хочет вложить в недвижимость. Ипотечных сделок москвичи не заключают. Полина Яковлева говорит, что недвижимость в городе на Неве приобретается в основном москвичами-бизнесменами или топ-менеджерами, имеющими высокий доход.
Андрей Тетыш выделяет два типа клиентов из столицы: одни приобретают квартиры премиум-класса — это люди в возрасте 40-45 лет, и для них жилье в Петербурге — далеко не первое. Речь идет о владельцах крупного бизнеса, людях творческих профессий, топ-менеджерах и чиновниках. Как правило, все они — семейные люди. «Чиновников в 2014 году стало меньше», — отмечает эксперт.
Второй тип характерен больше для регионов России, чем для Москвы, признается он: «Это человек, который в ипотеку приобретает жилье на окраинах петербургской агломерации. В большинстве своем — объекты класса "эконом", иногда жесткий "эконом". Москвичи на таких сделках встречаются, но это скорее исключение из правил».
Фото: Евгений Павленко / «Коммерсантъ»
Денис Бабаков, в свою очередь, выделяет интересную тенденцию: по его словам, в 2014 году на петербургском рынке появились новые категории покупателей из Москвы — руководители среднего звена, домохозяйки и пенсионеры. Лишнее доказательство тому, что любовь москвичей к Петербургу растет и ширится.
Цена любви
Так в какую сумму обойдется выражение этой любви посредством приобретения недвижимости в городе? По данным «Мира квартир», средняя цена квадратного метра на первичном рынке Петербурга составляет около 115 тысяч рублей. С начала года она выросла на три с половиной процента. Однокомнатные квартиры в новостройках города стоят в среднем 4,4 миллиона рублей, двухкомнатные — 7,8 миллиона рублей, трехкомнатные — 11,8 миллионов рублей.
Информация от АРИН свидетельствует о том, что, продав московскую квартиру, в Петербурге можно себе позволить очень и очень многое. Так, к середине марта средняя стоимость квадратного метра в городских новостройках эконом-класса составила 70-80 тысяч рублей, в домах комфорт-класса — 100 тысяч рублей. В Москве аналогичные показатели составляют, по данным компании «Миэль-Новостройки», около 99 тысяч и 156 тысяч рублей, соответственно. А средняя удельная цена предложения квартир эконом-класса на вторичном рынке — почти 184 тысячи рублей за метр. Таким образом, продав метр имеющейся недвижимости в столице, можно купить два-три «квадрата» в строящемся доме эконом-класса в городе на Неве.
«По итогам февраля 2015 года доля дешевых объектов (на рынке новостроек Петербурга — ред.), цена которых меньше 60 тысяч рублей за квадратный метр, составила 3,9 процента от общего объема предложения квартир. Такие варианты москвичей не интересуют по определению, — рассказывает Андрей Тетыш. — Диапазон цены от 60 до 70 тысяч рублей — 8,7 процента. Большую долю рынка занимает диапазон цены от 70 до 110 тысяч рублей за квадратный метр, это 60,7 процента от объема выставленных на продажу квартир. Доля дорогих объектов, цена которых превышает 110 тысяч рублей за метр, составляет 26,7 процента от всего предложения».
По словам Екатерины Кургиной, в среднем стоимость квадратного метра жилья в центре Петербурга составляет 120-135 тысяч рублей, на окраинах города ценник начинается от 80 тысяч рублей за метр. «Примерно за семь-восемь миллионов рублей можно купить на вторичном рынке в сталинском доме простую однокомнатную квартиру в центре рядом с метро, за его пределами получится найти жилье за пять-шесть миллионов рублей, а новую квартиру в недостроенном доме можно приобрести по цене от двух с половиной миллионов рублей», — рассказывает эксперт.
Вообще говоря, на рынке новостроек Северной столицы есть и более дешевые предложения. Так, по данным NAI Becar, в строящихся жилых комплексах «Чистое небо» (Приморский район), «Северная долина» (Выборгский район), «О-Юность» (Невский район) стоимость квартир-студий не превышает двух миллионов рублей. В «Алфавите» (Всеволожский район) студию можно купить по цене от полутора миллионов рублей, а ФСК «Лидер» предлагает в том же районе квартиры в новом квартале «Светлановский» по цене от 1,3 миллионов рублей.
В NAI Becar настоятельно рекомендуют москвичам, решившимся на приобретение недвижимости в Петербурге, покупать жилье у надежных крупных застройщиков с хорошей репутацией. В их число входят Setl City, «ЛСР-Недвижимость», «ЛенСпецСМУ», ЦДС, «РосСтройИнвест», RBI. Кроме того, по мнению экспертов, инвестор ничем не рискует, приобретая квартиры в объектах, находящихся на высокой стадии строительства (90 процентов и выше). Правда, в таких комплексах предложения единичны — пока москвичи думали, смогут ли они смириться с «поребриком», все квартиры раскупили коренные петербуржцы и менее привередливые жители других регионов России.