Покупка квартиры в доме, строительство которого находится «на этапе котлована», — самая выгодная с точки зрения цены. Разумеется, с некоторыми оговорками: утверждение справедливо, если покупателям есть, где жить, если они осознают риски такой покупки, если не столь наивны, чтобы ждать получения ключей точно в день, прописанный в договоре...
И все же принцип «купить дешевле — продать дороже» обычно раскрывается в полной мере именно при покупке на начальной стадии строительства дома. Справедливо ли это утверждение сейчас, когда мы наблюдаем очередной обвал рубля? Стоит ли сейчас вкладываться в новостройки «на котловане», и какими факторами руководствоваться при выборе объекта?
Для начала успокоим тех, кто пристально следит за новостями рынка недвижимости и сто раз уже слышал о «заморозке» первичного рынка. Это не так. Проекты выходят, информация о том, что «сейчас достроят, что было, и больше ничего не будет» не совсем корректна. По данным опрошенных «Домом» экспертов, только за первое полугодие 2015 года на рынок вышло (по разным оценкам) от 50 до 70 новых корпусов, включая новые очереди в уже реализуемых проектах. При этом, отмечает коммерческий директор ГК «МИГ Недвижимость» Ольга Гусева, практически во всех домах продажи были открыты «на котловане». Подавляющее большинство проектов при этом имели всю разрешительную документацию, зарегистрированный договор в рамках 214-ФЗ и аккредитацию в одном или нескольких банках.
Риск vs выгода
Мы фиксируем, что люди «конвертируют» свои накопления в валюте в недвижимость, и в целом неустойчивость рубля стимулирует людей к приобретению квадратных метров. По нашей статистике, в этим выходные [22-23 августа 2015 г. К 19:30 21 августа евро стоил 78,16 рубля, что на 1,78 рубля больше, чем по итогам предыдущих торгов. Доллар подорожал на 77 копеек, до 68,73 рубля. - Прим. ред.] посещение офисов продаж на объектах было на 50 процентов больше. Первый заместитель генерального директора «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева.
Главная причина интереса покупателей к «нулевому циклу» очевидна — «котлован» обеспечивает проекту максимально привлекательные цены. Как рассказывает коммерческий директор ФСК Лидер Григорий Алтухов, в текущем году минимальной стартовой ценой стала сумма в 1,9 миллиона рублей, с ней на рынок вышло сразу три новостройки — ЖК «Лунево» (Солнечногорский район, 17 километров от МКАД), «Новоград Павлино» (район Железнодорожный в границах Балашихи) и «Новый Катуар» (Дмитровский район, 23 километр от МКАД). При этом в двух последних проектах по такой цене реализуются квартиры-студии площадью от 24 и 30 квадратных метров, соответственно. На более комфортном от Москвы расстоянии студии на этапе котлована появились в новой, второй очереди UP-квартала «Сколковский». Площадь их начинается от 25 квадратных метров, а цена — от 2,5 миллиона рублей.
Закономерно, в совершенно новых проектах цены гуманнее, чем в следующих очередях уже существующих ЖК. Но и рисков во втором случае меньше, а комфорт жизни — выше: все «базовые неудобства» взяли на себя покупатели предыдущих очередей. Но в любом случае, говорить, что теперь «на котловане квартиру не купишь», неверно. Как неверно и то, что «покупать квартиру на этапе котлована сегодня нельзя, потому что “точно не достроят”». Но ориентироваться в ситуации и осознавать риски, конечно, надо.
Фото: Александр Кряжев / РИА Новости
Для начала немного системной информации.
По мнению директора департамента консалтинга и управления проектами компании «Метриум Групп» Анны Соколовой, рынок первичного жилья сегодня можно разделить на три группы по степени риска:
• Минимальный риск — построенные жилые комплексы, уже введенные в эксплуатацию или ожидающие получения разрешения.
• Умеренный риск — проекты, до завершения которых осталось менее года.
• Высокий риск — новостройки, сдачи которых в эксплуатацию нужно ждать год и более.
Реакцию участников рынка на нынешний провал курса российского рубля мы видим в увеличении потенциального спроса на вторичные квартиры на 10-15 процентов. Речь, подчеркну, пока о количестве звонков. Сегодня иная ситуация, чем в декабре 2014-го: паники нет — люди приспособились к ситуации перманентного шторма. То, что вчера казалось причиной для бегства, сегодня ощущается плохой погодой, которую нужно переждать.
Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка Инком-Недвижимость
По словам эксперта, практически все проекты, вышедшие в Подмосковье в этом году, попадают в группу с высокой степенью риска.
В утешение скажем, что у комплексов «на этапе котлована», помимо рисков, есть преимущества и сверх уже упомянутой низкой цены. Первое из них — максимальный выбор квартир. К завершению строительства вместе с рисками исчезает и разнообразие, а при открытии продаж можно получить именно ту квартиру, которая вам подходит и по площади, и по виду из окон, и по конфигурации — особенно это касается ЖК, строящихся по индивидуальным проектам, там можно найти самые неожиданные предложения, «уходящие» первыми — как, к примеру, квартиры «на мосту» в жилом комплексе «Город Набережных».
ЖК «Город набережных»
Фото: www.urbangroup.ru
Между третьим и шестым
Вернемся к рискам — избежать их целиком и полностью не получится, а вот уменьшить — вполне посильная задача.
Во-первых, в нынешних условиях бежать в отдел продаж не стоит: сначала лучше понаблюдать за ходом строительства пары-тройки этажей. Цена все равно начинает расти чуть позже. «Как показывается статистика, угроза "заморозки" проекта значительно снижается на этапе строительства пятого-шестого этажей: новостройка из группы высокого перемещается в группу умеренного риска. Однако за "безопасность" приходится платить: как раз на данном этапе стоимость жилья увеличивается на 10-15 процентов», — рассказывает Анна Соколова. В целом же, общий рост цен с момента старта продаж до ввода дома в эксплуатацию составляет около 25-40 процентов.
Конечно, мы ждем, что спрос увеличится, но не в таких масштабах, как это было в декабре 2014 года. Клиенты, которые располагали рублевыми накоплениями и до сих пор думали, входить или не входить в сделку, теперь с бОльшей долей вероятности приобретут недвижимость. У долларовых владельцев, как обычно, есть альтернатива: либо продолжить «сидение» в валюте, либо «продаться» по курсу 70 рублей за доллар и выгодно вложиться в квадратные метры.
Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate
Следующий этап — документы. Для начала стоит обратить внимание, в какой форме застройщик привлекает средства инвесторов. На сегодня самая безопасная из них — ДДУ (договор долевого участия), содержащий сведения о сроке передачи застройщиком объекта, стоимости и порядке оплаты договора. Кроме того, в договоре указывается информация о способе обеспечения застройщиком обязательств (полис, выдаваемый Обществом взаимного страхования, договор страхования ответственности со страховыми организациями или поручительство банка). Также ДДУ в обязательном порядке проходит государственную регистрацию, исключающую риск двойных продаж и обязывающую застройщика соблюдать сроки сдачи дома.
ДДУ не гарантирует, что реализация объекта не будет приостановлена. Однако он дает право дольщику потребовать компенсацию за каждый день просрочки. Правда, для этого соинвестору придется обратиться в суд. Не избежать судебных разбирательств и в том случае, если застройщик объявлен банкротом.
При этом надо понимать, что в случае банкротства дольщик может получить и меньшую сумму, чем была вложена в строительство застройщиком.
Строительство ЖК «Новоград Павлино»
Фото: www.novogradpavlino.ru
Обязательное условие — аккредитация проекта в банках и возможность продаж по ипотеке. «Аккредитация объектов на начальной стадии сейчас происходит довольно тяжело даже для тех застройщиков, у которых есть опыт и есть реализованные проекты. Компании, выходящие с первым проектом, могут рассчитывать на аккредитацию либо при достижении 30-процентной готовности, либо при проектном финансировании. Есть ряд проектов, которые так и не получили ипотеку в 2015 году, один из них приостановил стройку до продажи первой квартиры», — рассказывает Ольга Гусева.
«На трафике посетителей нашей круглогодичной выставки загородных домов ситуация с очередным падением курса рубля никак не отразилась. Количество посетителей в обычный выходной день — 250-300 человек. Примерно столько же человек пришло на выставку и в эти выходные. Как отмечают наши экспоненты, кол-во покупателей с начала года уже сократилось в среднем на 30%. Думаю, что такая тенденция сохранится и в ближайшие полгода». — Роман Коняхин, управляющий выставки домов «Малоэтажная страна».
Григорий Алтухов подчеркивает, что для проектов 2015 года аккредитация особенно важна: важную роль в продажах играет программа государственного субсидирования ипотеки, которая призвана поддержать в первую очередь рынок новостроек. В общем, даже если вы располагаете суммой, поинтересуйтесь аккредитацией объекта: если ипотеки нет, лучше подождать, пока она появится, либо отказаться от данного проекта. Среди проектов, продажи в которых стартовали в этом году, по словам Анны Соколовой, банковскую аккредитацию получили около 70 процентов, так что выбор есть.
Важен в ситуации финансовой нестабильности и вопрос ликвидности проекта — от этого прямо зависят перспективы его завершения. «Проекты, расположенные в местах с развитой инфраструктурой, рядом с транспортными узлами, будут завершены: спрос на рынке существует. Но есть жилые комплексы, которые находятся далеко от Москвы (более 25-30 километров), не располагают качественной инфраструктурой и не могут похвастаться спросом. В таких проектах возможны задержки по строительству, но поскольку они только стартовали, говорить пока рано: жизненный цикл проекта составляет не менее двух лет, и ситуация может сильно измениться», — осторожничает Ольга Гусева.
А вот привычная формула «покупайте только у крупных застройщиков» в кризис может и не сработать, считает Гусева: «Я бы не стала советовать покупать только у крупных застройщиков, у них также могут возникнуть сложности, поскольку объем их кредитов значительно превышает объемы средних и мелких застройщиков, что является риском для проекта».
Сегодня ситуация с волатильностью валютного рынка схожа с русской рулеткой — «повезет-не повезет». Возможно, прогнозируемый многими и ожидаемый курс в 100 рублей за доллар и будет иметь место. Однако покупку недвижимости стоит осуществлять в зависимости от целей приобретения. Если квартира или дом нужны срочно — нужно выходить из долларовых сбережений в рублевую покупку. Если нет необходимости в срочности покупки — то лучше подождать до середины сентября, как минимум. По нашей оценке, именно этот период покажет дальнейший тренд, куда будет идти в дальнейшем рынок недвижимости.
Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group
Не прячьте ваши денежки по банкам и углам
Стоит обратить внимание и на такие параметры, как структура бизнеса и информационный фон вокруг застройщика. «Ключевой критерий, который мы рекомендуем учитывать при выборе девелопера, — структура бизнеса. Наиболее надежны вертикально-интегрированные компании с собственным производством строительных материалов, подрядчиками, строительной техникой и так далее», — делится мнением заместитель генерального директора компании Urban Group Леонард Блинов. «Принимая решение по выбору застройщика, посмотрите, участвует ли он в социально ориентированных мероприятиях, получала ли данная компания какие-либо значимые премии или награды. Также имеет смысл обратить внимание на информационный фон, сложившийся вокруг девелопера, упоминается ли компания и представители в авторитетных СМИ», — добавляет эксперт.
А вот на вопрос, стоит ли покупать квартиру «здесь и сейчас» все опрошенные эксперты говорят «да», и не только потому, что строительство и продажа жилья — их основной бизнес. «Сейчас выгодно покупать квартиры, поскольку цены не растут, при этом есть ипотека с господдержкой, которая может и не будет продлена в новом году, или ее объем будет сокращен. Но важно выбрать проект, который имеет ликвидность, в этом случае спрос позволит избежать задержек или недостроя», — резюмирует Ольга Гусева.
Некоторые ЖК, где продажи ведутся на этапе котлована (данные компании «МИГ-Недвижимость» на август 2015 г.):
Sampo, 25 км от МКАД, Новая Рига
Vesna(2 очередь),к.5,6,7,8, 27 км от МКАД, Киевское шоссе
Westland-Новая Голландия, 19 км от МКАД, Новая Рига
Аккорд. Смарт –квартал, 24 км от МКАД, Минское шоссе
Белая звезда, 8 км от МКАД, Киевское шоссе (Новая Москва)
Бунинские луга, 7 км от МКАД, Калужское шоссе (Новая Москва)
Бутово парк 2Б, к.12.1,12.2.,14.1, 7 км от МКАД, Варшавское шоссе
Бутовские аллеи,к.22, 6 км от МКАД, Калужское шоссе (Новая Москва)
Внуково 2016, 15 км от МКАД, Киевское шоссе (Новая Москва)
Внуково Спорт-виллидж, 1 оч, 26 км от МКАД, Киевское шоссе (Новая Москва)
Восточное Бутово, к.24,25, 4 км от МКАД, Симферопольское шоссе
Высокие Жаворонки, к.10, 23 км от МКАД, Можайское шоссе
Гармония, к.7, 17 км от МКАД, Шоссе Энтузиастов
Город парк Первый Московский (3 фаза,8,9,10,18), 65 км от МКАД, Дмитровское шоссе
Железнодорожная, 39,к.1, 7 км от МКАД, Симферопольское шоссе (Новая Москва)
Дмитрослав, 11 км от МКАД, Варшавское шоссе
ЗаМитино,2 очередь, 11 км от МКАД, Пятницкое шоссе
Императорские Мытищи, 7 км от МКАД, Осташковское шоссе
Испанские кварталы, 3 км от МКАД, Калужское шосе (Новая Москва)
Красногорск парк, 2 очередь, 12 км от МКАД, Новая Рига
Лайк Сити, 10 км от МКАД, Рублевское шоссе
Легенда, 2 очередь, 25 км от МКАД, Калужское шоссе (Новая Москва)
Малая Истра, 2 оч, 45 км от МКАД, Новая Рига
Мелодия.к.4,5,6, 20 км от МКАД, Киевское шоссе
мкр. Новоспасский, 60 км от МКАД, Дмитровское шоссе
Москва А101,к.14,15,16,17, 12 км от МКАД, Калужское шоссе (Новая Москва)
Мытищи Lite, 16 км от МКАД, Дмитровское шоссе
Новая Звезда, 5 км от МКАД, Калужское шоссе (Новая Москва)
Новая Коломна, 98 км от МКАД, Новорязанское шоссе
Новогорск парк, 10 км от МКАД, Ленинградское шоссе
Новые Ватутинки. мкр. Центральный, к.14, 15 км от МКАД, Калужское шоссе (Новая Москва)
Оранжвуд, к. 4, 15 км от МКАД, Ярославское шоссе
Отрада апарт, 3 км от МКАД, Пятницкое шоссе
Прима парк, к.15,19,22,23, 6 км от МКАД, Варшавское шоссе
Раменские аллеи, 39 км от МКАД, Новорязанское шоссе
Рассказово,2 оч, 7 км от МКАД, Киевское шоссе (Новая Москва)
Солнечный град, 40 км от МКАД, Новорязанское шоссе
Фрайдей Вилледж, 12 км от МКАД, Пятницкое шоссе
Шереметьево парк, 10 км от МКАД, Ленинградское шоссе
Южная долина, 3 очередь, 9 км от МКАД, Симферопольское шоссе
ЮИТ парк, 4 км от МКАД, Волоколамское шоссе