Прощай, Берлин Топ-10 перспективных рынков жилья Германии для инвестиций — без немецкой столицы

В течение последних пяти лет, с 2010 по 2015 год, цены на жилье в Германии ежегодно росли в среднем на два-три процента. Однако рынок страны неоднороден, поэтому прежде чем вкладывать средства в местную недвижимость, стоит познакомиться с особенностями того города, в котором инвестор планирует купить квартиру или дом. Например, скажем сразу, — берлинская недвижимость в инвестиционном смысле сильно проигрывает многим небольшим локальным рынкам.

Эксперты Postbank, одного из крупнейших банков страны, проанализировали макро- и социально-экономические показатели 402 населенных пунктов страны и перспективы их развития до 2030 года с целью выявить самые перспективные рынки ФРГ для долгосрочных инвестиций в жилую недвижимость.

По результатам исследования, наибольшим потенциалом роста обладают Гамбург, Мюнхен, Ольденбург, Штутгарт и Бонн. В топ-10 вошли также Ингольштадт, Людвигсхафен, Регенсбург, Кёльн и Хайльбронн. Берлин, что характерно, оказался лишь на 26-м месте рейтинга Postbank. Большинство городов из первой десятки расположены в Западной Германии, что неудивительно: эта часть страны по экономическому развитию опережает восточные земли.

На инвестиционную привлекательность конкретного рынка влияет комплекс факторов, самые важные из которых — демографическая ситуация, уровень безработицы, покупательная способность, доступность жилья, динамика цен и арендных ставок, а также развитость инфраструктуры. Большинство данных показателей в городах, попавших в первую десятку рейтинга, во многом превосходят средние по Германии — в них выше индекс потребительской способности, доля арендаторов и темпы прироста населения, а также стремительнее рост цен на жилье.

Демографическая ситуация

Чем больше в городе жителей, тем быстрее растут спрос и цены на жилье. Так, в десяти рассматриваемых аналитиками Postbank городах в последние три года наблюдалась положительная демографическая динамика, причем количество жителей здесь увеличивалось быстрее, чем в среднем по Германии, то есть рост был обусловлен не столько ситуацией в стране, сколько особенностями именно этих городов.

В целом же в Германии наблюдается неблагоприятная демографическая ситуация: рождаемость среди коренных немцев остается низкой, население растет в основном за счет иммигрантов, а сейчас к ним добавились еще и беженцы с Ближнего Востока. По прогнозам Федерального статистического ведомства Германии (Statistisches Bundesamt), с 2014 по 2030 год население ФРГ сократится с 81 до 79 миллионов человек, но в некоторых городах количество жителей будет увеличиваться (наиболее заметно — в Мюнхене, Ингольштадте и Бонне), особенно в городских районах, близких к центру.

Рынок труда

Города с низким уровнем безработицы более привлекательны для инвестиций, поскольку это признак благоприятной экономической ситуации. К тому же, работающее население — это потенциальные арендаторы.

По данным Федерального агентства занятости Германии (Bundesagentur für Arbeit), по состоянию на июль 2015 самый низкий уровень безработицы среди рассматриваемых городов наблюдался в Ингольштадте и Регенсбурге. Оба находятся в Баварии — самой благополучной в экономическом плане федеральной земле Германии.

В Гамбурге и Кельне уровень безработицы значительно выше, чем в среднем по стране, но все же не так высок, как на востоке страны, где этот показатель достигает 11–13 процентов. Крупным городам Германии, за исключением Мюнхена и Штутгарта, свойственна более высокая безработица, так как мегаполисы привлекают иммигрантов как из других регионов страны (особенно с востока), так и из-за рубежа. Например, во Франкфурте-на-Майне (Frankfurt am Main) уровень безработицы составляет семь процентов, в Дюссельдорфе — девять, в Берлине — 11 процентов.

Динамика цен

На привлекательность рынка недвижимости указывает стабильный рост цен на уровне выше среднего по стране — обычно это следствие высокого спроса. С 2011 по 2014 годы во всех рассматриваемых городах квартиры дорожали быстрее, чем в среднем по Германии. Больше всего выросли цены в Мюнхене (9,8 процента), Хайльбронне (8,7 процента) и Ингольштадте (8,4 процента).
Согласно исследованию Postbank, покупать недвижимость в 2015 году выгодно в 77 процентах всех рассмотренных немецких городов и округов: локальные рынки останутся стабильными или будут ежегодно расти минимум на полтора процента, по крайней мере, в течение ближайших 15 лет.

На данный момент дороже всего жилье в Мюнхене — в среднем, более 6 600 евро за квадратный метр для квартир площадью 60 квадратных метров. В Гамбурге квадратный метр стоит около 3 800 евро, в Штутгарте — 3 700, в Кёльне — 3 200 евро.

Доступность жилья

Помимо численности населения и его занятости, на инвестиционную привлекательность рынка влияют финансовые возможности местных жителей. В десяти рассматриваемых городах покупательная способность выше, чем в среднем по стране. Это значит, что население Мюнхена, Ингольштадата, Штутгарта и других городов из рейтинга Postbank способно тратить больше денег на услуги и товары, включая покупку жилой недвижимости.

Наряду с покупательной способностью важно, как соотносятся доходы населения и цены на недвижимость в отдельно взятых регионах. Это говорит о том, насколько платежеспособен спрос на жилье.

По данным Numbeo (это база данных, которая наполняется информацией от пользователей из различных городов и стран мира и предоставляет в том числе информацию о ценах на недвижимость и стоимости жизни в городах), для населения крупных городов, в частности для жителей Мюнхена и Гамбурга, жилье менее доступно из-за высокого спроса. Наличие большего количества предложений в сегменте элитной недвижимости также увеличивает среднюю стоимость объектов на рынках крупных городов.

Аналитики Postbank оценили, какую долю от доходов определенной группы населения (одинокие люди, семьи с детьми, пенсионеры и т.д.) составляет средний платеж по ипотеке. Согласно этому показателю, лидерами по доступности жилья среди десяти рассматриваемых городов оказались Людвигсхафен и Ольденбург: для любой категории доля выплаты ипотеки составляет менее 35 процентов в структуре доходов. Далее следует Хайльбронн, где доля ипотеки для работающих людей не превышает 35 процентов, а для пенсионеров составляет 35–40 процентов. Наименее доступно жилье в Мюнхене (доля ипотеки для всех категорий здесь — более 50 процентов). Если жилье недоступно для многих категорий граждан, это означает, что на данном рынке много потенциальных арендаторов — следовательно инвестор сможет заработать на аренде.

Показатели рынка аренды

В городах, где арендаторов жилья больше, чем владельцев, особенно выгодно покупать доходные дома и отдельные квартиры для сдачи в аренду. Германию без преувеличения можно назвать страной арендаторов: около 54 процентов ее жителей снимают жилье, а в центральных районах рассматриваемых городов этот показатель еще выше. Так, в мюнхенском районе Альтштадт–Леель (Altstadt-Lehel) и в центре Бонна доля арендаторов превышает 84 процентов.

Во всех рассматриваемых нами сегодня городах с 2011 по 2015 год повышались арендные ставки. Особенно заметно подорожала аренда в Штутгарте — почти в два раза. Это объясняется тем, что в этом городе стремительно росло количество домохозяйств и увеличивались доходы местного населения — и все это на фоне того, что уровень предложения в лучших районах низкий, наблюдается дефицит земли под строительство. Соответственно, аренда в Штутгарте продолжит дорожать в ближайшие годы.

В таких крупных городах, как Штутгарт, Мюнхен и Кельн, арендные ставки растут быстрее ввиду более высокого спроса на жилье со стороны приезжих из других регионов и из-за рубежа.

Экономика и инфраструктура

Для инвестиций наиболее привлекательны населенные пункты, которые не являются моногородами, то есть не зависят от производства или услуг в какой-то одной отрасли. Например, Бонн занимается металлообрабатывающей, текстильной, фарфоро-фаянсовой, мебельной и полиграфической промышленностью. Гамбург — это одновременно и крупнейший порт Германии, и центр аэрокосмической, промышленности, машиностроения и пивоварения. Людвигсхафен — важный индустриальный и экономический хаб, а также один из важнейших в Германии центров химической индустрии. Штутгарт специализируется на высоких технологиях и машиностроении и имеет собственную биржу, вторую по величине в Германии после франкфуртской. В Ингольштадте, Кельне, Мюнхене, Ольденбурге, Регенсбурге и Хайльбронне также сосредоточено множество компаний и предприятий, задействованных в развитых и экономически значимых отраслях.

Материалы по теме:

Вот, выпей винаСколько стоит недвижимость рядом с российскими и зарубежными виноградниками

6 августа 2015

Далеко-далеко, за моремПравда из первых рук о покупке недвижимости в Европе

29 июля 2015

Большой кушКому сегодня принадлежат земли и недвижимость Лондона

23 апреля 2015

Наличие университетов — тоже немаловажный фактор, влияющий на перспективность вложений, как и наличие крупных клиник. Тысячи студентов, приезжающих из других регионов страны и из-за рубежа, создают дополнительный спрос на недвижимость, рядом с крупными университетскими центрами и клиниками обычно наблюдается повышенный спрос на арендное жилье. Университетские клиники есть в Гамбурге (Universitätsklinikum Hamburg-Eppendorf), Мюнхене (Klinikum der Universität München), Регенсбурге (Universitätsklinikum Regensburg) и других городах. Высшие учебные заведения есть в каждом из рассмотренных десяти городов.

Ну а теперь краткое резюме: если вы интересуетесь покупкой недвижимости в Германии в целях инвестиций, обращайте внимание на города с положительной динамикой численности населения и цен на жилье, невысокой безработицей, высоким спросом на аренду. По данным международного брокера «Транио», в численном выражении оптимальные параметры — не более шести процентов безработных в городах с населением менее 200 тысяч жителей и не более десяти — в городах-миллионниках, рост цен на жилье от двух процентов в год, и доля арендаторов — более половины населения.