Стремление владеть недвижимостью присуще почти каждому гражданину нашей страны — сказывается травма коммунальными квартирами и войнами за пресловутый «кооператив». Другое дело, что не все готовы добиваться желаемого легальным путем: отобрать куда проще, чем купить. И некоторые настолько хорошо это осознают, что возводят дело отъема чужого жилья в ранг профессии.
Как действуют черные риэлторы, какие схемы мошенничества применяют? Можно ли обезопасить себя на 100 процентов при покупке или продаже недвижимости? Какие категории собственников — в группе риска? Разбираемся вместе с «Домом».
Ряды редеют
Мошенников на рынке недвижимости за последние годы стало меньше — факт общепризнанный. И это вполне логично: граждане, наученные печальным опытом 1990-х и начала 2000-х, усилием воли поубавили наивности во взглядах и поведении и начали более серьезно относиться ко всем операциям с жильем.
«Случаев мошенничества стало процентов на 10-15 меньше, зато они стали более юридически изощренными», — тут же добавляет ложку дегтя Ярослав Гафуров, управляющий партнер юридической группы Double Pro.
Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость», статистику озвучивать не берется, так как квалифицировать тот или иной не слишком «чистый» эпизод в мошенничество — это задача компетентных органов. «Однако, по наблюдениям, сомнительных граждан и ситуаций сейчас, конечно, меньше, чем, скажем, в 1990-е, — рассказывает эксперт. — Тогда, помню, нескольких дней не проходило, чтобы к нам в офис не являлись квадратных параметров молодцы с намерением «продать квартиру любимой бабушки» и быстро уходили навсегда, услышав, что продать — не проблема, но перед сделкой мы будем проверять документы».
Фото: Константин Чалабов / РИА Новости
По его словам, российский рынок жилья определенно перестал быть «Гарлемом», но очень самонадеянно думать, что сейчас на нем можно «расслабиться и получать удовольствие».
Мошенники, как и их потенциальные жертвы, стали грамотнее и «тоньше». Ушли в прошлое грубые схемы обмана, например аферы с лжеадресами, практиковавшиеся в начале — середине 1990-х в отношении доверчивых приезжих. «Сценарий был достоин большой сцены: человеку, не знающему Москву, показывали добротную квартиру в хорошем районе, при этом на доме заранее переклеивали название улицы — скажем, вместо 2-го Монетчиковского переулка — 1-й Капотницкий проезд. Потом продавали объект согласно указателю. При сегодняшней доступности информации такой «развод», конечно, практически исключен», — радуется Михаил Куликов.
А руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина все же спускает нас с небес на землю: «Недвижимость — это один из самых дорогих активов, поэтому мошенников в данной сфере всегда было много. На сегодняшний день они действуют более изощренно, чем раньше».
Запрещенные приемы
В первую очередь рискуют стать жертвами мошенников, очевидно, социально незащищенные слои населения: одинокие пожилые люди, граждане, страдающие алкоголизмом или наркоманией, дети-сироты или дети, оставшиеся без попечения родителей.
«Одна из схем, к которой прибегают мошенники, это когда они обманным путем оформляют жилье на подставных физических или юридических лиц, а затем квартира выставляется на продажу. Собственника же мошенники выписывают, и в лучшем случае выселяют в какой-нибудь старый иногда даже аварийный дом в отдаленном районе или области», — рассказывает Светлана Матвеева, заместитель генерального директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Фото: Lee Jae Won / Reuters
Чаще всего аферы на рынке недвижимости совершаются при покупке-продаже вторичного жилья, отмечает генеральный директор компании «Бон Тон» Надежда Коркка, перечисляя наиболее распространенные из них:
— Сделки, заключаемые по доверенности и, как правило, без оформления договора. Обычно они проводятся именно черными риэлторами, и если в будущем возникнет спор о законности покупки/продажи, то пострадавшим будет нечего предъявить.
— Мошенничество, связанное с получением аванса, или продажа квартиры нескольким лицам одновременно. Покупателю показывается квартира, которая продается по явно заниженной цене. Он заинтересовывается недвижимостью. Но его просят заплатить аванс, который очень нужен продавцу квартиры. При этом продавец может ссылаться на какие-то дела чрезвычайного характера. Покупатель соглашается и платит аванс мошенникам. Таким же образом аферисты получают аванс еще с десятка покупателей, а затем исчезают.
— Мошенничество с договором пожизненного содержания (ухода). По договору пожизненного ухода одна сторона передает другой стороне в собственность квартиру, то есть приобретатель обязуется ухаживать за «бывшим» собственником до конца его дней. Многие одинокие старики путем заключения договора пожизненного содержания пытаются решить свои проблемы, однако в силу своей юридической неосведомленности они зачастую поддаются на уговоры мошенников и вместо договора пожизненного ухода заключают договор дарения. После заключения такого договора жилье пожилого человека сразу же переходит в собственность мошенника, а самого дарителя можно беспроблемно выписать из квартиры.
«Существуют и другие схемы мошенничества с недвижимостью. Бывали случаи, когда аферисты, пользуясь связями в паспортных столах и ЗАГСах, выходили замуж или женились на недавно умерших гражданах с пропиской и совершали махинации с квартирами без наследников, которые уходят в фонд города», — добавляет Надежда Коркка.
Бытует мнение, что в сегменте элитной недвижимости черные риэлторы свою деятельность не осуществляют, предпочитая обманывать граждан с небольшим достатком. Но Светлана Матвеева этот миф развеивает: «Мошенники работают и с дорогими квартирами. Одна из схем может выглядеть следующим образом: по фальшивому паспорту они арендуют квартиру на длительный срок и по поддельным документам ее продают».
Фото: Антон Ваганов / ТАСС
А Ярослав Гафуров рассказывает о способе обмана, который в последнее время как раз набирает популярность, — он основан на использовании «липовых» долговых расписок. Такие расписки предъявляют жертве, которая под психологическим давлением зачастую отдает недвижимость в счет погашения несуществующих обязательств. «Иногда мошенникам удается использовать даже суды, которые принимают фальсифицированные документы в качестве доказательств. Качество подделок настолько высокое, что оспорить их удается только с помощью очень опытного и профессионального адвоката и с привлечением экспертов в этой области», — предупреждает юрист.
Не узнаю вас в гриме
Распознать «цветовую гамму» риэлтора непросто — понятно, что мошенники прилагают максимум усилий к сокрытию истинной цели своей бурной деятельности. Поддельные документы, накладные бороды, исчезающие чернила — в ход порой идет поистине «джеймсбондовский» арсенал. И все-таки опускать руки не стоит — существуют явные признаки того, что заключение сделки может закончиться прискорбным для одного или нескольких ее участников образом.
«Человек с улицы, который может называть себя риэлтором, уже представляет потенциальную опасность, — указывает Светлана Бирина. — Речь идет не только о случаях обмана, но и об ошибках, ведь сразу не узнаешь, насколько этот человек профессионален. Обращайтесь в крупные компании, выбирайте специалиста, читайте внимательно все договоры и соглашения».
По словам Михаила Куликова, к «опасным» квартирам относятся те, продавцом которых выступает или житель другого региона, или вообще не гражданин Российской Федерации. Неравный по возрасту брак незадолго до сделки, переоформление права собственности на нового супруга и срочная после этого продажа квартиры — тоже подозрительный вариант. «Добросовестных покупателей и продавцов должны настораживать чрезмерно выгодные условия сотрудничества — например, символическая комиссия, очень низкая цена объекта, тем более — в сочетании со спешкой в проведении сделки», — поясняет эксперт.
Светлана Матвеева, в свою очередь, рекомендует особое внимание уделять содержанию договора купли-продажи недвижимости. «Там должны быть указаны все идентификационные данные продаваемого объекта (улица, дом, этаж, подъезд, номер квартиры, ее площадь и так далее), а также цена продажи. Отдельным пунктом обязательно должны быть указаны права третьих лиц. Необходимо указать, кто прописан в квартире на момент ее продажи, и в какие сроки они обязуются сняться с регистрации. Также стоит удостовериться, что все члены семьи собственника дали согласие на продажу и впоследствии без судебных разбирательств выпишутся из квартиры», — уточняет она.
В общем, все не так уж и сложно и не так уж и страшно — в большинстве случаев черным риэлторам можно противостоять силой одного только разума.