Представьте, что на пороге вашей квартиры возникают люди и говорят, что им принадлежит десятая доля вашей жилплощади, поэтому они имеют право подселить к вам своих дальних родственников из ближнего зарубежья. Страшно? Да. Но никто, кроме единоличных владельцев недвижимости, от этого не застрахован. Участники движения «Мой дом. Против квартирного рейдерства» подготовили расширенный доклад для президента России о том, как неверная трактовка и несовершенство законов облегчает жизнь рейдерам и создает проблемы собственникам жилья. Все больше россиян, имея отдельные квартиры, вынуждены делить их с посторонними людьми. «Лента.ру» попробовала разобраться, почему жертвы «долевых рейдеров» платят вымогателям или пускают в свои квартиры незваных гостей.
Вперед в прошлое
Пятнадцать лет назад на рынке недвижимости образовалось новое понятие: «доля в праве собственности на квартиру». В отличие от коммунальной квартиры, где эта доля представлена конкретной комнатой со своим кадастровым номером, доля в отдельной квартире — что-то неопределенное, не выделенное в натуре, говоря языком Гражданского кодекса. То ли это полкомнаты с чуланом, то ли часть коридора с кухней — некая часть собственности. Составители доклада убеждены, что причина широкого распространения квартирного рейдерства кроется в размытых формулировках и неверном толковании законов представителями госорганов.
Случай москвича Александра Еременко можно считать хрестоматийным. Он взял ипотеку на двухкомнатную квартиру в Кузьминках. Выплатил кредит в рекордные пять лет. Но тут разладилось в семье, последовал развод.
Бывшая супруга уведомила Александра о желании продать свою долю в квартире (одна вторая) за 2 миллиона рублей. Он согласился, но из-за болезни попросил перенести дату сделки. Попутно направил письмо в Росреестр, подтвердив свое желание воспользоваться правом преимущественного выкупа. Им обладают владельцы долей в той же квартире или соседи по коммуналке.
Все это было весной 2015 года, а летом Александр узнал, что на долю бывшей жены наложен судебный арест из-за ее долга по займу. Это означало, что никакие сделки с этой собственностью невозможны.
В конце января 2016-го к Александру домой пришли незнакомые люди и предъявили зарегистрированный Росреестром документ, удостоверяющий право собственности на половину квартиры. В присутствии участкового был демонтирован замок во входной двери, который спустя несколько дней новые жильцы заменили своим.
В одной из двух комнат квартиры Александра обосновались посторонние люди
Фото: Сергей Лютых / «Лента.ру»
По мнению авторов доклада, индивидуальное жилье можно сравнить с таким неделимым объектом, как автомобиль. В определенных случаях он может стать предметом, подлежащим разделу между разводящимися супругами. И тут два варианта: либо машина будет продана, а деньги разделены поровну, либо один из бывших родственников ее заберет себе и выплатит компенсацию. Пока тот или другой вариант не реализован, оба считаются владельцами одной второй доли — виртуальной единицы, используемой для удобства в ходе судебной тяжбы и при оформлении сделки между собственниками.
Трудно представить себе продажу доли в праве собственности на автомобиль. Распиленный пополам он годен только на металлолом, а пользоваться по очереди ну совсем не удобно.
В случае с квартирами продажа долей посторонним людям фактически означает ликвидацию индивидуального жилища как такового и возникновение коммуналки, предполагающей качественно иной уровень жизни. Все равно как пересадка из такси в забитую маршрутку.
Еще в середине прошлого века в Советском Союзе было принято решение об отказе от идеи коммунального заселения в пользу индивидуального или посемейного. С 1957-го в стране проектировались и строились только квартиры со своими санузлами и кухнями для полностью раздельного проживания семей. Создавался новый стандарт городского жилья. Пятиэтажки вытесняли бараки, из перенаселенных коммуналок люди переезжали в небольшие, но собственные квартиры. При разводах или иных семейных обстоятельствах местные органы не позволяли разбивать лицевые счета квартир.
К 1991 году примерно 70 процентов россиян проживали в отдельных квартирах. Позитивный процесс расселения некоторое время сохранялся за счет распределения жилищного фонда рядом государственных ведомств, таких как МВД и Минобороны.
Затем началось обратное движение. За последние годы в России сотни тысяч квартир фактически превратились в коммуналки. Об этом заявляет автор доклада, правозащитница Елена Евсеева. Формально данная тенденция не фиксируется. У квартир, где проживают по несколько семей, по-прежнему единые личные счета, что порождает конфликты на почве коммунальных платежей и ряд других сложностей.
Однако главная проблема в том, что предметом купли-продажи недвижимости, с легкой руки регистраторов, стало нечто эфемерное, не обладающее физическими характеристиками.
«В законе закреплена форма договора купли-продажи недвижимости, который должен содержать предмет договора — объект недвижимости с его индивидуализированными характеристиками, — говорит Елена Евсеева. — Если в договоре отсутствуют данные, позволяющие четко установить недвижимое имущество, подлежащее продаже, такой договор не действителен. Если речь идет о части квартиры, то надо четко определить расположение этой части недвижимости в составе другого недвижимого имущества. Например, комната номер два, изолированная, площадью 15 квадратных метров».
Такими характеристиками обладают комнаты в коммунальных квартирах, имеющие кадастровый номер и границы, в том числе на плане БТИ, или отдельная квартира целиком.
Сор из избы
Во все времена мошенники использовали конфликты, возникающие между родственниками в бракоразводных процессах и при разделе наследства. По этой причине закон предоставляет преимущественное право выкупа доли в праве на недвижимость другим собственником. А с 1 января закон закрепил требование к нотариусам согласовывать с другими владельцами и удостоверять любые сделки с недвижимостью.
«На практике указанные меры оказались недейственными, — пояснила «Ленте.ру» адвокат Диана Агасиева из Люберецкой коллегии адвокатов. — Есть масса способов обойти правило преимущественной покупки доли. В частности, при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, при продаже доли с публичных торгов, при заключении соглашения об отступном. А еще рейдеры часто используют такой вид сделки, как договор дарения доли».
Решить проблему на корню, по словам участников движения против рейдеров, можно только запретом на продажу «семейных долей» третьим лицам. Вместо этого несговорчивых родственников следует обязать решать вопрос о совместной продаже или выкупе доли в суде, где будут учтены индивидуальные обстоятельства (наличие детей, инвалидности и прочего).
А пока во многих регионах успешно действуют криминальные группы, занимающиеся захватом квартир через приобретение долей и давлением на остальных собственников. Причем чаще для махинаций выбираются необеспеченные пожилые люди и женщины с детьми. Их буквально заставляют уходить жить на улицу, создавая невыносимые условия.
Злоумышленники приобретают доли и затем смело ломают входные двери в квартиры, размахивая документами с печатью Росреестра, как судебным ордером. Таким образом, прописанный в Конституции РФ правовой институт жилища, отделяющий его от других форм собственности, попросту игнорируется.
Полицейские в Москве все чаще отправляют людей с документами из Росреестра в суд за решением о принудительном вселении
Фото: Глеб Щелкунов / «Коммерсантъ»
«Из анализа ответов Росреестра и Минэкономразвития следует, что сотрудники этих ведомств считают предметом договора размер доли, то есть математическую величину, а не недвижимость с ее индивидуальными характеристиками, как указано в законе, — говорит Елена Евсеева. — При регистрации собственности на долю в отдельной квартире в Росреестре руководствуются исключительно пунктом 2 статьи 246 ГК РФ, которая дает право продать, подарить, завещать или отдать в залог свою долю. При этом регистраторы почему-то забывают про статью 247 ГК РФ, где сказано, что при невозможности выделить эту долю в натуре, как, например, комнату в коммуналке, раздел имущества происходит путем денежной компенсации. То есть остальные совладельцы выкупают у собственника его долю».
Неудивительно, что при такой практике ситуация с регистрацией долей в квартире доходит до абсурда. На рынке уже есть десятые и сотые доли однокомнатных квартир. Нонсенс с точки зрения здравого смысла, а для рейдеров — доступный инструмент сравнительно честного отъема собственности. Учитывая юридическую безграмотность большинства наших граждан, бумажка с печатью Росреестра способна творить чудеса.
Единственная ложка меда, которую правозащитники отыскали в этой бочке, — действия полиции. Наряды теперь чаще выезжают по вызову граждан, которым рейдеры выламывают двери. Стражи порядка забирают напористых собственников в участок и разъясняют, что они могут войти в квартиру только при наличии судебного решения о вселении и только в присутствии судебных приставов. Свидетельство о праве собственности на долю квартиры не может служить основанием для принудительного вселения посторонних лиц вопреки согласию проживающих в квартире совладельцев.
Здравствуйте, мы ваши соседи
В случае Александра Еременко участковый по какой-то причине решил не препятствовать заселению. В двушку въехали две семьи из Татарстана с детьми. Каждая из семей владеет долей в одну четвертую права на квартиру. Александру уже предложили переехать в меньшую из двух комнат, но шкафы попросили оставить — «по-соседски». И сразу начались намеки на возможность выкупа долей, но уже по общей цене в 2,5 миллиона.
Еременко проконсультировался у юристов. Ему предложили обратиться в суд с требованием восстановить право первого покупателя. Шансы на успех большие, однако расстраивает длительность и трудоемкость тяжбы. Рейдеры же предлагают все сделать оперативно, но дороже.
Александр Еременко еще не выбрал стратегию защиты от квартирных рейдеров
Фото: Сергей Лютых / «Лента.ру»
На помощь правоохранительных органов Александр уже не рассчитывает. Он не исключает, что у новых жильцов есть связи с местным участковым. И теперь каждый день боится, что ему подкинут наркотики или патроны, чтобы отправить за решетку.
Прошлой весной на квартиру Александра и на него самого было совершено групповое нападение. Его едва не забили до смерти, похитили деньги, драгоценности и документы, которые он восстанавливал до конца года. Соседи стали очевидцами преступления. Сам потерпевший опознал нескольких бандитов из числа знакомых его бывшей супруги.
Уголовное дело было возбуждено почти сразу же, но долгое время необходимых следственных действий не проводили. Типичный «глухарь». Только после череды жалоб и обращений производство передали из ОВД по району «Кузьминки» в соседний «Рязанский». Однако все фигуранты по нему по-прежнему проходят в статусе свидетелей.
«Ни судебная практика отказа во вселении, ни выселение третьих лиц из квартир, где они приобрели не выделенную долю, не решают проблему восстановления нарушенных прав граждан, — заключает Елена Евсеева. — Доли вновь перепродаются или передариваются рейдерам, и те вновь получают свидетельство о праве собственности на долю в праве на квартиру».
«Тогда он идет к нам»
Георгий — сотрудник одной из риелторских контор, помогающих в реализации долей в квартирах третьим лицам. Он недоволен тем, что в СМИ его деятельность называют рейдерством.
«Нужно учитывать реалии, — говорит собеседник «Ленты.ру». — Очень многие жители столицы оказались в весьма затруднительной ситуации из-за отсутствия сбережений. Они вроде бы владеют недвижимым имуществом стоимостью в миллионы рублей, но весь свой заработок тратят на продукты. И когда с разводом встает вопрос о выкупе доли, то он зачастую никак не может разрешиться в рамках семьи. Человеку, желающему обналичить свою часть пирога, говорят: "Отстань, у нас нет денег!" Тогда он идет к нам».
В ответ на примеры несчастной судьбы многодетных матерей, страдающих от рейдеров, получивших долю от бывшего супруга, Георгий приводит другие, когда несколько членов семей сговариваются против одного и вынуждают его покинуть жилище. Из таких и получаются бомжи, живущие на вокзалах.
«Продать свою четвертую или шестую долю от московской квартиры для них — способ найти деньги для приобретения хоть какого-то жилья, — говорит риелтор. — Кто-то, конечно, эти средства попросту пропивает. Печально. Но такова его воля».