Государственная программа льготного кредитования со щадящей ставкой 11-12 процентов для заемщика продлена до конца 2016 года. Что это значит в практическом плане? Брать ипотеку сейчас или переждать кризис? А если брать сейчас, какие обязательные моменты иметь в виду?
Пожалуйста, не умирай. Или мне придется тоже...
Ипотека с господдержкой стала палочкой-выручалочкой для всей отрасли: у разных застройщиков, в зависимости от объекта и месяца, на долю ипотечников приходилось от 50 до 100 процентов всех продаж. Неудивительно, что в первые месяцы 2015-го, пока оставалось неясным, продлят ли программу и в каком виде, застройщикам пришлось понервничать.
Надежда Коркка, генеральный директор компании «Бон Тон», говорит о средней цифре ипотечных сделок в 75 процентов. На фоне проходивших время от времени новостей о прекращении программы количество звонков и просмотров увеличивалось, а 100 процентов заявок относились как раз к ипотеке с господдержкой, делится данными Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP.
«В 2015 году 95 процентов всех наших ипотечных сделок прошло именно в рамках программы господдержки, — приводит свою статистику Павел Тимошенко, руководитель ипотечного центра ФСК "Лидер". — Это не значит, что если бы программы не было, мы потеряли бы все эти сделки — но их было бы как минимум вдвое меньше».
Фото: Svet / Фотобанк Лори
Как отмечает руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина, ипотека без госсубсидирования рассматривалась и рассматривается в редких случаях: если заемщик не проходит по условиям банка или нуждается в кредите на большую сумму, чем это установлено программой.
По данным компании Est-s-tet, сегодня минимальная стандартная (без госсубсидирования) ипотечная ставка стартует от 13 процентов в «Газпромбанке», где предложение распространяется только на сотрудников самого банка и ПАО «Газпром», для обычных заемщиков минимальный порог составляет 14 процентов. «Россельхозбанк» предоставит ипотеку со ставкой от 13,5 процента, но только при условии первоначального взноса от половины стоимости и сроке кредита, ограниченном пятью годами.
«Сбербанк России» предоставляет такой же процент своим сотрудникам и служащим дочерних предприятий, для всех остальных ставка начинается от 14 процентов, и опять же: предложение действительно для тех, у кого первоначальный взнос равен 50 и более процентам от общей суммы кредита, а его срок погашения — не более десяти лет. Самые демократичные условия по стандартной программе «Сбербанка» — это минимальный взнос от 20 процентов, максимальный срок кредитования до 30 лет, и ставка от 15 процентов годовых. Самый маленький первоначальный взнос среди стандартных программ предлагается в Сургутнефтегазбанке и АКБ «Енисей» — от десяти процентов. Но ставки без субсидирования все равно комфортными не назовешь.
Фото: Hintau_Aliaksey / Depositphotos
Сделай сам
Некоторые застройщики разрабатывают свои механизмы стимулирования потребительского спроса. Роман Строилов говорит о подготовке TEKTA GROUP к самостоятельному субсидированию процентной ставки взамен господдержки, аналогичные меры — в разработке и у MR Group, утверждает заместитель генерального директора компании Ирина Дзюба. Хорошим результатом сотрудничества банка и девелопера Надежда Коркка называет совместный продукт ЖК SREDA и Промсвязьбанка: покупателю предлагается ставка 7 процентов на первые три года, а на последующий срок — 11 процентов.
В эконом- и комфорт-классах сумма ежемесячного ипотечного платежа приближается к расходам на аренду квартиры. В качестве примера директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий приводит жилой комплекс «Зеленые аллеи», в одном из корпусов которого 33-метровая однокомнатная квартира стоит 2,7 миллиона рублей. Та же квартира, приобретенная с помощью ипотечного кредита «Сбербанка» по программе господдержки с первоначальным взносом в размере 20 процентов от стоимости жилья и сроком кредитования 15 лет обойдется покупателю примерно в 25 тысяч рублей в месяц. Генеральный директор ГК «СМУ-6 Инвест» Алексей Перлин рассказывает, что ЖК «Панорама Сколково» однокомнатная квартира площадью 36 квадратных метров стоимостью 4,3 миллиона в ипотеку обойдется заемщику ориентировочно в 25100 рублей в месяц — но при кредите на 30 лет. Трешка площадью 103 квадратных метра в ипотеку на 10 лет будет стоить заемщику уже 116000 рублей в месяц.
Фото: wastesoul / Depositphotos
В ЖК «LIFE-Ботанический сад» при покупке 33-метровой квартиры стоимостью 7,1 миллиона в ипотеку ежемесячный платеж составит около 65 тысяч рублей — при первоначальном взносе в 20 процентов и кредите на 15 лет.
Однокомнатная квартира с отделкой в UP-Квартале «Новое Тушино» стоимостью 3,8 миллиона рублей при 20-процентном первоначальном взносе будет стоить для покупателя 23 тысячи рублей в месяц.
Только смелым покоряются моря
С учетом реальной ситуации в экономике и сопутствующего ухудшения положения дел потенциальных заемщиков рекомендовать ипотеку каждому первому мы, конечно, не можем. Но если решение о покупке квартиры действительно назрело, и «за» перевешивают «против», думать в сторону ипотеки имеет смысл. И вот несколько рекомендаций для тех, кто решился:
«"Хорошие заемщики" закончились в 2013, максимум в 2014 году. На протяжении 2015-го портрет ипотечника неуклонно ухудшался, и сейчас 65-70 процентов потенциальных заемщиков — "проблемные": люди, не имеющие достаточного дохода для получения требуемой суммы, работающие в сферах и компаниях повышенного риска (пожарные, летчики, работники МЧС и т.д., а также сотрудники компаний, где идет процедура банкротства). Они получают "серый" доход, не владеют иными активами (дополнительной недвижимостью, ценными бумагами и т.д.) и имеют высокий уровень закредитованности», — Алексей Новиков, руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet.
1. Для начала, стоит убедиться, что все прочие кредиты погашены, даже небольшие. Потому что при просрочках штрафы и неустойки могут превратить незаметную мошку в огромного слона. А риск появления и прогрессирования просрочек в кризис весьма высок.
2. Заявки лучше направлять сразу в несколько банков, чтобы понять, где условия будут наиболее приемлемыми. Сейчас, когда во многих банках доступна льготная ипотека, это упрощает задачу, но могут быть скрытые комиссии.
3. Сумма ежемесячного платежа не должна кардинально сказываться на качестве жизни, иначе это станет непосильным бременем для заёмщика. Обычно отталкиваются от того, что размер ежемесячной выплаты не должен превышать 50 процентов дохода. Но в цифрах — это одно дело, а в ежедневной жизни — совсем другое. Готовясь взять ипотеку, стоит попробовать несколько месяцев пожить на половину своих доходов — потренироваться, советует руководитель ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяна Гусева. Может, заодно и первоначальный взнос получится накопить.
4. Не стоит ориентироваться только на скидки и акции. Вместо это лучше обратить внимание на репутацию компании: как она прошла кризисные ситуации прошлых лет, были ли у нее задержки с вводом объектов, долгострои.
5. Очень внимательно подойти к выбору объекта. Иначе через некоторое время может наступить такой момент, что платить за него уже и не хочется, и не можется. Кто будет вспоминать о скидке спустя пару лет, когда покупатель обнаружит, что планировка квартиры кардинально не отвечает потребностям его семьи, лифт каждый день приходится ждать по 10-15 минут, а выезд из подъезда с коляской превращается в настоящий квест.
6. Если будущие ипотечники снимают квартиру, имеет смысл выбирать новостройку с ремонтом «под ключ», чтобы сменить арендные расходы на ипотечные, а не «запараллеливать» их на месяцы и месяцы ремонта. По словам Виталия Разуваева, коммерческого директора девелоперской компании «Сити-XXI век», объем предложения «под ключ» только в границах «старой» Москвы в 2015 году вырос на 39 процентов.
7. Стоит заранее выяснить, какие преференции можно получить, советует Татьяна Гусева: например, если супруги оформят квартиру в долевую собственность, налоговый вычет смогут получить оба. Если в семье двое детей, то на погашение кредита имеет смысл направить материнский капитал и пр.