В России будет развиваться рынок ипотечных облигаций. Власти рассчитывают, что ценные бумаги помогут развитию строительной отрасли без затрат из бюджета. Ключевая трудность здесь — проблемы при оценке потенциального риска, которые могут привести к полноценному финансовому кризису. Опыт США показывает, как быстро наводняют рынок синтетические ценные бумаги, в основе которых лежат некачественные жилищные кредиты, — эти бумаги не обеспечены ничем, кроме честного слова тех, кто их выпускает. Итогом становится раздувание пузыря. После того как он лопается, наступает коллапс.
Уже в этом году на российском финансовом рынке могут появиться так называемые высоконадежные ипотечные облигации — об этом 18 мая сообщил замминистра финансов Алексей Моисеев. Сейчас у российских банков уже есть 62 выпуска облигаций с ипотечным покрытием на 369 миллиардов рублей.
С помощью ипотечных облигаций власти хотят поддержать строительную отрасль без затрат из бюджета, но у участников рынка есть опасения, что риски недооценены и инициатива обернется серьезным ипотечным кризисом. Тем более что печальный опыт уже существует.
Десять лет назад быстрое развитие рынка ипотечных облигаций привело к тому, что американцы не смогли рассчитаться со своими жилищными кредитами. Это способствовало краху ипотечного кредитования в США. Кризис, как пожар, перекинулся на финансовый сектор, а затем и на всю мировую экономическую систему. Последствия финансового коллапса, случившегося в Соединенных Штатах, ощутили и в России.
А правительство США только на господдержку ипотечных агентств истратило более 200 миллиардов долларов. Мировые финансовые потери, вызванные кризисом, оцениваются в триллионы долларов.
Ты помнишь, как все начиналось?
А начиналось все очень оптимистично. В двухтысячных мир переживал беспрецедентный сырьевой бум: с 2003 по 2008 год цены на энергоносители и металлы выросли в два раза. В 2000-2005 годах стоимость недвижимости в США постоянно росла, и этот рынок привлекал многих игроков, в том числе государства-экспортеры нефти и азиатские страны с быстрорастущими экономиками. В таких условиях ипотечные кредиты были крайне выгодными для кредиторов, расширился и доступ к займам, ассортимент которых разросся до небывалых размеров.
Бум на рынке недвижимости привел к увеличению выпуска ипотечных ценных бумаг. Облигации, обеспеченные ипотечными кредитами, придумал и начал выпускать «король Уолл-стрит» Джон Гутфренд, глава банка Salomon Brothers. Финансовая инновация была внедрена еще в 80-х годах прошлого века. Гутфренд с товарищами ездил по всей Америке, скупал ипотечные закладные в сберегательных кассах и упаковывал их в облигации, а потом успешно продавал их на рынке. Система раздувалась как пузырь: жилищных кредитов выдавалось все больше, стоимость недвижимости увеличивалась, Salomon Brothers и другие трейдеры с Уолл-стрит активно выпускали ипотечные облигации. Все шло хорошо до тех пор, пока цены на недвижимость росли.
Джон Гутфренд — человек, придумавший способ обогатиться на «упаковке» жилищных кредитов в облигации, которые потом продавали на Уолл-стрит
Фото: David Cantor / AP
Мусорная ипотека
В середине двухтысячных в США выросло предложение так называемого нестандартного, или субстандартного кредитования, — ипотечные кредиты выдавали заемщикам, которые не могли получить займы, соответствующие стандартам государственных ипотечных агентств, таких как Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита (Freddie Mac) и Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae). Ненадежным заемщикам позволили получать кредиты как раз под давлением воротил с Уолл-стрит — им нужно было «сырье» для производства ипотечных облигаций. «Сырьем», как нетрудно догадаться, выступали жилищные кредиты. Многие добропорядочные заемщики уже оформили ипотеку и платили по ней, а для того, чтобы производить облигации и выгодно продавать их, нужно было посадить как можно больше людей на кредитную иглу.
Эти кредиты были высокорискованными. Дело усугублялось плавающей процентной ставкой. Кроме того, в эти годы влияние государственных ипотечных агентств (упомянутые выше Freddie Mac и Fannie Mae) значительно упало, зато укрепились позиции частных компаний-кредиторов.
В 2002 году нестандартные кредиты составляли всего 6 процентов от всего объема выданных займов, а уже в 2006-м они выросли до 20 процентов. Именно заемщики, получившие в 2004-2007 годах огромное количество нестандартных кредитов, были чаще всего не способны исполнять свои обязательства. Они были уверены, что цены на недвижимость будут расти чуть ли не вечно, и взваливали на себя кредиты, рассчитывая на рефинансирование при более благоприятных условиях.
Доля некачественных кредитов, которые выдавались неплатежеспособным людям, стремительно росла
Фото: Brendan McDermid / Reuters
Впрочем, беспечны были все: и заемщики, и банки, которые давали кредиты неплатежеспособным людям. А Уолл-стрит качала деньги: больше выданных кредитов — больше возможностей для выпуска облигаций.
Стремительный рост цен на недвижимость и распространение ипотечного кредитования спровоцировали строительную лихорадку. Со временем это привело к переизбытку недвижимости на рынке. В результате к середине 2006 года рост цен на жилье остановился, а затем стал падать. Пузырь стремительно сдувался.
Хроника пикирующей ипотеки
Осенью 2005 года на американском жилищном рынке началась лихорадка. Рынок забуксовал, а из-за увеличения процентных ставок по нестандартным кредитам (а проценты, напомним, были плавающими — в первые месяцы они были низкими, что позволяло заманивать финансово неграмотных людей в кредитную ловушку) выросло число частных дефолтов. Начался отток компаний из сектора нестандартного кредитования. Показательный пример: в конце 2005-го кредитная компания Ameriquest заплатила инвесторам 385 тысяч долларов за то, чтобы они купили у нее кредитов на 14 миллионов долларов. Низкокачественные займы были никому не нужны.
В марте 2007 года просрочки по кредитам (на срок более 30 дней) крупнейшего «нестандартного» кредитора Countrywide составили 19 процентов.
Падение цен на недвижимость привело к тому, что реальная стоимость дома или квартиры уже не покрывала имеющиеся долговые обязательства. Финансовые учреждения бросились массово поднимать действующие процентные ставки. В ответ банки получили лавину отказов от клиентов, которые были не в состоянии обслуживать оформленные ипотечные ссуды.
В середине 2007 года один из лидеров рынка ипотечных облигаций — инвестиционная компания Bear Stearns — объявил о колоссальных убытках в 1,5 миллиарда долларов, вызванных дефолтами по жилищным кредитам.
Накрыло всех
Одним из ключевых участников разгоравшегося кризиса стали рейтинговые агентства. Как мы уже видели, в основу ипотечных облигаций легли низкокачественные жилищные займы. По сути это были «мусорные» ценные бумаги, но агентства присваивали им высокие рейтинги, тем самым подталкивая инвесторов к покупке. Есть две теории относительно странного поведения рейтинговой «большой тройки»: либо виной всему стало низкое качество экспертизы в рейтинговых агентствах, либо они сговорились с теми, кто выпускал ипотечные облигации.
Первая теория. Ценные бумаги, попавшие под оценку Moody's, Fitch и S&P, были непростым финансовым продуктом. В них были «вшиты» как хорошие кредиты, так и грозящие вот-вот превратиться в просроченные. Это были так называемые синтетические бумаги — обеспеченные лишь честным словом инвестиционных банков. Они прятали «мусор» среди нормальных займов. Банки называли эти бумаги диверсифицированными. Рейтинговать облигации, в основе которых лежали тысячи отличающихся друг от друга кредитов, — слишком сложная задача. На эти облигации также выпускалась страховка — так называемые кредитно-дефолтные свопы (CDS, еще один вид синтетической ценной бумаги), которые гарантировали держателю компенсацию в случае дефолта по ипотечным облигациям. Тут есть один примечательный момент: те, кто видели, насколько близок крах, сумели нажиться на кризисе. Они скупали CDS, так как верили, что жилищный рынок в США скоро схлопнется, а ипотечные облигации превратятся просто в бумагу. В этом случае владельцы кредитно-дефолтных свопов, как застрахованные лица, оставались в плюсе.
Инвестиционные банки успешно внедрили инновацию: смешивали в одном пуле качественные кредиты и кредиты на грани дефолта, называли этот пакет «диверсифицированным» и выпускали на его основе синтетические облигации. «Мусорные» бумаги высоко оценивались рейтинговыми агентствами и раскупались на рынке как горячие пирожки. . Фото: Rich Pedroncelli / AP
Вторая теория. Рейтинговые компании были в сговоре с крупными банками и специально присваивали высокие оценки мусорным облигациям, чтобы последние смогли как следует нажиться. В 2011 году специальная американская комиссия, созданная для расследования причин финансового кризиса, сообщила, что именно действия «большой тройки» способствовали финансовому краху — ведь ипотечные облигации выпускались с их одобрения. Высокие рейтинги способствовали раздуванию пузыря. В докладе комиссии также отмечалось, что одна из причин странного поведения агентств — влияние финансовых корпораций, которые были их клиентами. В конечном счете власти США пришли к очевидному выводу: работа рейтинговых компаний должна строже регулироваться. Делом о завышении рейтингов до сих пор занимается Министерство юстиции США.
В итоге инвесторы и законодатели обвинили агентства в запоздалом снижении рейтингов ценных бумаг, обеспеченных нестандартными кредитами, — они были ухудшены только после того, как рыночная стоимость облигаций упала в два раза.
В 2008 году общий размер просроченной задолженности по ипотечным кредитам в США составил 98 миллиардов долларов. Около миллиона американцев, взявших ипотечные кредиты, оказались неплатежеспособными. В 2007-2008 годах взятые в кредит дома покинули более 100 тысяч семей. Лопнувший пузырь на ипотечном рынке Соединенных Штатов запустил мировой экономический кризис. Многие страны до сих пор от него не оправились, а рост ВВП США и ЕС остается низким.