Об опасности неузаконенных планировок, вроде как, лишний раз говорить не надо. Но тот факт, что из-за несогласованного переноса стены можно не просто «попасть» на штраф, но и лишиться квартиры, стал для многих россиян сюрпризом. И тем не менее — в Головинском районном суде Москвы принято решение о принудительной продаже с торгов квартиры одного из таких «перепланировщиков».
Квартира будет реализована с торгов по причине отказа собственника устранить незаконную перепланировку — он расширил санузел за счет коридора, части комнаты и части кухни.
«Дом» пообщался с представителями Мосжилинспекции, задал вопросы юристам и экспертам рынка недвижимости и выяснил, что именно надо сделать не так, чтобы квартиру пустили с торгов.
Рассказывает пресс-секретарь Мосжилинспекции Виолетта Нежевенко: «Не стоит думать, что неузаконенные перепланировки становятся причиной продажи квартиры с торгов сплошь и рядом. Фактически, рассматриваемый случай должен стать прецедентом. Предыдущий эпизод, когда дело чуть не дошло до торгов, произошел в 2010 году (собственник квартиры при перепланировке затронул несущую стену, что создало угрозу жизни и здоровью соседей по многоквартирному дому), тогда иск был направлен нами в Нагатинский суд, но собственник-нарушитель вовремя опомнился, обратился в МЖИ и устранил все нарушения.
История с расширением санузла, в которой дело практически дошло до торгов, тоже тянется не первый год. Сигнал от соседей поступил в МЖИ в 2013-м, и тогда же ведомство впервые вступило с нарушителем в контакт, правда, инспекторов собственник в квартиру пустил лишь при первой встрече. Проверить спустя полгода, устранены ли нарушения, он уже не дал, и все попытки вступить в диалог, как и выданное Мосжилинспекицей предписание устранить нарушения, игнорировал. В итоге, спустя полтора года дело впервые попало в суд за неисполнение предписания МЖИ (причем срок дается на это вполне комфортный — порядка полугода). На последнее по времени заседание нарушитель просто не явился, и 18 августа было принято решение о продаже квартиры с торгов, 24 августа оно вступило в законную силу. Причем нарушитель, в принципе, все еще может повлиять на судьбу своей квартиры: пойти на контакт с МЖИ и взять на себя обязательства по устранению незаконной перепланировки. Только времени на это осталось совсем мало.
Фото: Дмитрий Рогулин / ТАСС
Вообще-то, Мосжилинспекция не ставит перед собой задачу лишать людей жилья — мы следим за безопасностью жителей, сохранностью конструктивной целостности зданий. Люди, к сожалению, не всегда это понимают, как часто не понимают и того, что проблему можно решить совершенно законно, не доводя до суда. Только за прошлый год к нам обратились порядка 5000 граждан, которые хотят узаконить ранее сделанные перепланировки, в этом году таких уже более 4000. И список нарушений, которые никак нельзя согласовать, не такой уж огромный.
Руслан Кирничанский, дизайнер: Если кратко, то запреты в перепланировках следующие — демонтаж несущих конструкций (пилоны, капитальные стены); перенос «мокрых зон» на жилую часть квартиры; расширение санузла за счет площади кухни и обратно; объединение комнаты и балкона (но не лоджии); перенос радиаторов на вспомогательную площадь (балкон, лоджия); демонтаж контурных (внешних) стен здания; организация теплых водяных полов; изменение общедомовых коммуникаций (магистрали воды, канализации); демонтаж вентиляционных шахт и каналов; любые самостоятельные вмешательства в газовое оборудование и магистрали.
Даже устройство проема в несущей стене в некоторых (исключительных, но тем не менее) случаях совершенно законно может быть согласовано. Как и расширение санузла — если бы квартира находилась на первом этаже, проблем бы не возникло. Да и в той ситуации, что есть (двухкомнатная квартира на 6-м этаже сталинского дома), собственник вполне мог бы согласовать расширение санузла за счет коридора (поскольку под ним находится нежилая зона соседей). А вот расширение за счет кухни и жилой комнаты согласовать никак не получится.
Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья»: Такая перепланировка — это грубейшее нарушение строительного и жилищного законодательства. Хотя в практике встречались и положительные решения суда. Но в этом случае требуется доказать, что данная перепланировка совершенно безопасна для жителей дома, для сохранения конструкции данного дома и т.д. — это крайне тяжело. Вообще, любое решение по узакониванию перепланировок, затрагивающих несущие стены, возможно только при наличии заключения автора проекта дома. Такие решения суда — скорее, прецедент.
Но повод ли это лишаться квартиры? Часто собственники полагают, что лишить их единственного жилья суд не может. Но это не так: в данном случае, решение остается на усмотрение суда.
Впрочем, отдельно подчеркну, что после продажи квартиры с торгов прежний собственник, допустивший незаконную перепланировку, получит все вырученные средства, за вычетом издержек. А обязательства по устранению неузаконенной перепланировки перейдут новому собственнику — квартира будет продаваться с таким обременением.
Алексей Бернадский, директор Сети офисов недвижимости Est-a-Tet:
С торгов такая квартира с незаконной планировкой будет продаваться как минимум с дисконтом в 20, а скорее — 35-40 процентов, в зависимости от количества участников торгов. Покупка квартиры с обременением интересна именно из-за большого дисконта. В случае с незаконной перепланировкой затраты на ее устранение однозначно будут компенсированы дисконтом, который получит покупатель.
Повторю, это крайняя, вынужденная мера, и это лишь второй в нашей практике случай, когда дело доходит до судебного решения. При том, что на рассмотрение Мосжилинспекцией только в 2015 году поступило порядка 1500, а в 2016-м — порядка 900 жалоб-обращений соседей по поводу самовольных перепланировок: «каждый день работает перфоратор, похоже, несущую стену затронули» и т.п. Подтверждается, конечно, далеко не каждое обращение.
По каким еще причинам можно лишиться жилья?
Олег Голубцов, руководитель проекта «Рамблер/недвижимость» Rambler&Co: Нужно прояснить два момента. Во-первых, кому принадлежит жилье — владельцу квартиры на основании права собственности, или же муниципалитету, то есть в квартире проживают на основании договора социального найма. Второй ключевой момент — есть ли у выселяемого другая жилплощадь.
Из муниципальной квартиры могут выселить по нескольким причинам: если дом идет под снос, квартира признана аварийной или же требуется изменить ее статус на «нежилое помещение». В этом случае жильцам предоставляется другое муниципальное жилье. Кроме того, договор социального найма может быть расторгнут (и жильцов выселят), если квартира используется не по назначению; ее жильцы регулярно нарушают общественный порядок; совершают опасные перепланировки, разрушают коммуникации; на протяжении длительного времени не платят за жилье без уважительной причины. В данном случае комиссия предъявляет претензии жильцам, им дается время все исправить. Только в случае бездействия муниципалитет подает в суд с целью выселить нерадивых жильцов. Только суд имеет право выселить жильцов из муниципальной квартиры.
Лишиться приватизированной квартиры довольно сложно. Например, за долги по ЖКУ выселить из единственного жилья не могут. Другое дело, если жилье куплено на ипотечные средства. В этом случае, согласно закону «Об ипотеке», потерять жилплощадь можно, если нарушить условия кредитного договора: предоставить квартиру в залог другому кредитору, продать квартиру без согласия банка, на протяжении трех месяцев и более не платить по кредиту. Кроме того, ипотечной квартиры можно лишиться, если проводить там небезопасный ремонт, в том числе нелегальную перепланировку.
Елена Тихонова, юрист КА Юков и партнеры: Лишившись квартиры, собственники могут встать в очередь на получение жилого помещения по договору социального найма, однако такие очереди длятся годами и десятилетиями. Кроме того, граждане должны быть признаны малоимущими в установленном законом порядке.
Олег Сухов, адвокат: Закон допускает выселение владельца жилплощади лишь в двух случаях. Во-первых, в ситуации, когда у собственника образовалась крупная задолженность, а владелец и члены его семьи располагают иным жилым помещением. Во-вторых, при условии, что хозяин использует квартиру не по назначению (организовал там гостиницу или открыл текстильный цех), систематически нарушает права и интересы соседей, бесхозяйственно обращается с жильем и игнорирует предупреждения органов местного самоуправления.
В этих случаях суд по иску муниципальных органов может принять решение о продаже жилья с публичных торгов. Вырученная от его реализации сумма, за вычетом расходов на исполнение судебного решения, перечисляется бывшему владельцу недвижимости. Большинство подобных дел связанно именно с взысканием долга: на прочих основаниях право собственности на квартиру прекращается крайне редко, в течение 2016 года число подобных эпизодов по России не достигло и 130.