Кризис — время снижения арендных ставок. А сейчас тенденция усугубляется еще и большим объемом новостроек, выведенным на рынок в последние пару лет. Арендное предложение пополняется квартирами в свежепостроенных домах, которые были куплены инвесторам на «котловане».
Обрушит ли это рынок аренды? И сколько стоят самые дешевые съемные квартиры в Москве сейчас? Рассказывают опрошенные «Домом» эксперты.
В последнее время цены на рынке аренды стабильно падали — на 6-9 процентов в год, говорит Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН. Правда, сейчас, по словам эксперта, падение сменяется стагнацией, которая станет править бал вплоть до заметного макроэкономического сдвига в ту или иную сторону. «По нашим прогнозам, ни до конца этого года, ни в 2017-м макроэкономическая ситуация изменений не претерпит, — говорит Пыпин. — Впрочем, с учетом инфляции арендные ставки в Московском регионе будут снижаться: рынок продолжит пополняться предложениями в новостройках, которые вводились в строй последние годы».
Значительная часть такого предложения покупалась «про запас», и пока, на кризисном рынке, речи о перепродаже с заметной выгодой не идет. При этом содержать недвижимость, платить коммуналку, налог на недвижимость все-таки приходится. Логично в такой ситуации зарабатывать хоть что-то — сдавая квартиры в аренду, а заодно и перекладывая платежи за ЖКХ на плечи съемщиков.
Фото: Артеменков Александр / PhotoXPress.ru
«Поскольку новостроек в Москве и ее ближайших окрестностях становится все больше, предложение постоянно увеличивается, — поясняет Павел Луценко, генеральный директор федерального портала "Мир квартир". — Спрос за ним просто не успевает, поэтому ставки в перспективе продолжат плавно снижаться . До конца 2016 года снижение может составить от одного до трех процентов, в 2017 году — до 6-8 процентов от нынешней средней ставки».
Обычно квартиры в новостройках поступают на рынок аренды после ремонтной стадии — то есть, скоро предложение должно начать пополняться квартирами, купленными в ажиотажном 2-м полугодии 2014 года . Плюс к тому, в новых домах растет доля квартир с отделкой, владельцы которых могут начинать искать арендаторов, вообще не занимаясь ремонтом — сразу после получения ключей. По оценке ФСК «Лидер», с отделкой сегодня может сдаваться до 20-25 процентов квартир в жилом комплексе.
«В последнее время на размер арендных ставок влияет не только спрос, который вот уже несколько лет не растет, но и появление на рынке большого пула предложений в Новой Москве, — благодаря активному вводу новостроек, — соглашается Мария Жукова, директор компании "МИЭЛЬ-Аренда". — Эти квартиры предлагаются как с отделкой, так и просто "в бетоне", по низким ценам. Сегодня это, действительно, основные тенденции: увеличение предложения квартир в новостройках, особенно на территории Новой Москве, снижение средней стоимости найма, увеличение сроков экспозиции квартир в аренду».
Фото: Кирилл Кухмарь / ТАСС
«В первые три года после сдачи в эксплуатацию здание дает усадку, работа коммуникаций, как правило, еще не отлажена, в квартирах ведется ремонт. Такие неудобства, конечно, принято компенсировать: жилье в новостройках сдается на 7-10 процентов дешевле, чем на вторичном рынке. Дисконт может доходить и до 15 процентов — если, например, квартира расположена на верхних этажах, а лифт не запущен», — рассказывает Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость».
Новостройки эконом-класса строятся в основном в Новой Москве, Красногорске и прочем ЗаМКАДье, рассказывает Роман Бабичев, руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья». Но в своем районе они действительно создают конкуренцию старому фонду: «Например, когда в Переделкино построили "Переделкино ближнее", возникла серьезная конкуренция квартирам в старых домах».
Вместе с тем, по данным аналитиков сайтов-классифайдов, самые низкие средние ставки аренды сегодня зафиксированы все-таки не в Новой Москве. Минимальной ставка аренды типовой «однушки», подсчитали в ЦИАН, оказалась в районе Силино (ЗелАО) — порядка 18095 рублей в месяц. На втором месте — Некрасовка (18830 рублей в месяц), на третьем — поселок Восточный (20475 рублей в месяц).
Менее 25000 рублей в месяц составляет средняя ставка аренды типовой однокомнатной квартиры и в таких районах как Внуково, Ново-Переделкино, Косино-Ухтомский, поселок Северный, Южное Бутово, Восточное Бирюлево и Солнцево. И надо сказать, далеко не все (хотя и большинство) из перечисленных районов можно отнести к категории «выселок» со сложной транспортной доступностью.
Генеральный директор Domofond.ru Эрик Сегерборг отмечает, что среди районов, расположенных внутри МКАД, самые низкие ставки сохраняются в Гольянове и Северном Измайлове — 27,8 и 28 тысяч рублей соответственно (эти районы граничат с МКАД и с транспортной доступностью тут, действительно, не очень).
По округам, как говорит Мария Жукова, дешевле всего средние ставки аренды жилья в ЮВАО (28,2 тысячи рублей за однокомнатную квартиру), ВАО (28,8 тысячи рублей в месяц за «однушку»), а также ЮАО, САО и ЮЗАО (от 29 до 30 тысяч рублей в месяц за аренду однокомнатной квартиры).