Февраль хоть и последний месяц зимы, и впереди еще наша вечно снежная весна, но горожане знают точно — лето будет! Владельцы дач уже задумываются о модных в этом сезоне цветах, а настоящие фанаты загородной жизни начали выращивать рассаду. Тем, кто своего дома за пределами Московской кольцевой не имеет, но планирует снять дачу на лето, тоже пора выйти из спячки — хороших вариантов к июню не останется.
«Почему же люди летом отправляются на юг?»
Три года назад, после валютного скачка и внезапно появившейся моды на все отечественное, эксперты хором прогнозировали взлет интереса к отдыху в средней полосе. Поверившие им владельцы загородных домов уже начали подсчитывать прибыль, но рынок, как и всегда, показал, что у него своя точка зрения на происходящее.
В сегменте недорогой аренды ажиотажа нет, считают эксперты, в феврале как съемщики, так и владельцы дач только начали «раскачиваться», пик спроса и предложения придется на март и апрель. Однако очереди из желающих арендовать дом на лето в Подмосковье, риелторы тоже не ждут — несколько лет кричали «волки, волки» и в чудеса уже не верят.
«На протяжении последних трех лет мы ожидаем, что, учитывая дороговизну билетов и курортного отдыха, люди будут более активно снимать дачи. Однако наши ожидания в полной мере не оправдываются, — говорит директор компании "МИЭЛЬ-Аренда" Мария Жукова. — Конечно, каждый год есть спрос на дома на лето, но если сравнивать его со спросом на квартиры, то это лишь маленький процент, да и предложений не так уж и много».
Фото: Sashenkov89 / Фотобанк Лори
Как отмечают специалисты «МИЭЛЬ-Аренда», на сегодняшний момент на рынке в целом представлено лишь небольшое количество недорогих загородных домов в аренду. Недорогих — это до 50 тысяч рублей в месяц. Именно в этом диапазоне лежит основной «летний» спрос. Притом что летняя аренда обычно начинается в мае и заканчивается сентябрем, арендатору нужно заложить в бюджет около 250 тысяч рублей. Но все равно, таких домов не хватает.
По данным «МИЭЛЬ», запросы арендаторов не меняются уже долгое время. Все они хотят хороший дом со всеми удобствами, с нормальной мебелью и участком, чтобы рядом был лес и водоем, чтобы было недалеко от Москвы, недолго и удобно добираться, и чтобы это стоило 50-60 тысяч рублей в месяц, а то и меньше.
Рынок такой «роскоши» предложить может совсем немного: на сегодняшний день всего 10 процентов съемных загородных домов предлагаются по ставке до 50 тысяч рублей в месяц, 45 процентов сдаются по цене 100-200 тысяч рублей в месяц, пять процентов — за 300 тысяч в месяц и дороже.
Между тем, 43 процента потенциальных арендаторов ищут в Подмосковье коттеджи стоимостью до 50 тысяч рублей в месяц, 41 процент — стоимостью 50-100 тысяч рублей в месяц. То есть более 80 процентов «летнего» спроса приходится на дома со ставкой аренды не выше 100 тысяч в месяц.
Что касается «дальних дач», которые еще несколько лет назад рекламировались как оплот экологичности, — сегодня в аренду их предлагается совсем немного, но и спросом они не пользуются.
Фото: Максим Мицун / Фотобанк Лори
Если говорить о географии недорогой аренды, то наиболее доступные объекты предлагаются на востоке и юго-востоке области, а арендаторы предпочитают запад и северо-запад. Вот такое несовпадение. Хотя как раз в феврале-марте можно поискать и найти желаемое там, где нравится.
«Конечно, чем раньше начинается поиск загородного дома на лето, тем больше вероятность найти то, что нужно и по соотношению «цена — качество», и по расстоянию, и по направлению. И времени на поиск значительно больше. Если спохватиться в мае, как это часто бывает, хороших и адекватных по цене предложений уже не будет», — напоминает Мария Жукова.
«Дом» со своей стороны чудес тоже обещать не будет: если уж на семейном совете решено снимать на лето дачу, то лучше начинать просматривать предложения сейчас. Конечно, у владельцев домов бывают форс-мажоры, когда они вынуждены сдавать дома в мае и дешево, но рассчитывать на супервыгодную last-call аренду может только очень счастливый и уверенный в себе арендатор.
Пристроим на лето
Рынок аренды дорогих загородных домов, надо отметить, живет по несколько иным законам.
«В сегменте высокобюджетной загородной недвижимости преобладает долгосрочная аренда, доля предложения сезонного характера составляет в районе 20 процентов от общего объема рынка. Это объясняется весьма существенной стоимостью, а порой и уникальностью отдельных объектов, их интерьера и предметов обустройства. Собственники заинтересованы если не продать, то вступить с арендатором в длительные отношения сроком от одного года и более», — делится секретами состоятельных домовладельцев директор по продажам компании Kalinka Group Дмитрий Железнов.
Фото: Валерия Попова / Фотобанк Лори
На сезонную аренду, по мнению эксперта, главным образом, идут владельцы загородной недвижимости, которую не удалось реализовать или сдать надолго до наступления лета.
Но в прошлом 2016 году картина несколько изменилась: сезонный спрос на дорогие съемные дома в Подмосковье начал расти. По наблюдениям Дмитрия Железнова, состоятельные семьи сегодня часто предпочитают тестировать загородный образ жизни перед покупкой собственного коттеджа. Кроме того, аренда позволяет пожить на природе тем, кто богат, но пока не настолько, чтобы приобрести свой дом.
Руководитель отдела аренды департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Татьяна Черных видит в оживлении спроса еще несколько причин. «Активный спрос на летнюю аренду мы впервые отметили прошлым летом, и связан он был с тем, что многие граждане отказались от планов поехать отдыхать в Европу (общая политическая ситуация была напряженной) и пришли в Подмосковье», — утверждает эксперт.
В этом году, считает Татьяна Черных, ситуация стабилизировалась, поэтому ажиотажа в агентстве не ожидают.
«Тем не менее, — продолжает она, — уже с декабря к нам обращаются потенциальные арендаторы загородных домов с просьбой подобрать вариант на лето. Думаю, они будут сопоставлять расходы на отдых в Подмосковье и в Европе, и если остаться дома окажется дешевле — останутся».
Тем не менее, говорит Дмитрий Железнов, если клиент имеет твердое намерение снять дом за городом на лето или более длительный срок, то февраль-март — самое подходящее время для начала активных, прицельных поисков. Рынок и сейчас не испытывает избытка высококачественных предложений, а ближе к лету, считает эксперт, и вовсе можно столкнуться с их дефицитом.
«При этом нужно понимать, что если вы ищете загородное жилье на сезон и находите дом своей мечты в феврале-марте, то следует сразу быть готовым к заключению договора и оплате аренды. В противном случае никто не гарантирует, что объект вас дождется и не уйдет в руки более расторопных претендентов», — предупреждает риелтор.
Что касается стоимости аренды дорогих домов, то тут есть две новости — плохая и хорошая. Плохая — особенных скидок, увы, ждать не стоит, — по крайней мере, так считают эксперты. По словам Татьяны Черных, цены уже были снижены за прошлый и позапрошлый годы в целом по рынку на 30 и более процентов, и сейчас все владельцы пришли к каким-то общим знаменателям. Дмитрий Железнов и вовсе видит по своим объектам, что, по сравнению с прошлым сезоном, ставка аренды увеличилась на 10-20 процентов, в зависимости от состояния, расположения и площади дома.
Хорошая новость — резкий скачок арендных ставок в преддверии лета вряд ли произойдет, если, конечно, не будет шоковых общеэкономических изменений. При условии активного спроса и традиционном сезонном «вымывании» наиболее привлекательных лотов цены могут прибавить пять-семь процентов, но не более.
Сейчас средняя арендная ставка в элитном сегменте составляет 500-700 тысяч рублей в месяц. За такую сумму можно арендовать дом с тремя-четырьмя спальнями на участке 15-20 соток в охраняемом закрытом поселке на Рублево-Успенском, Новорижском, Ильинском, Минском шоссе, в пределах 5-20 километров от Москвы.