Около 40 процентов центральной части Петербурга занимает кольцо неработающих промышленных предприятий, или «серый пояс». Сегодня здесь, по стопам Москвы, начинается активный редевелопмент бывших заводских территорий. К каким переменам может привести этот процесс самый консервативный город России?
«Серый пояс» занимает около 10 процентов всей территории Петербурга, это более пяти тысяч гектаров. Согласно действующему генплану развития города, не менее 30 промышленных зон планируется вывести, а участки под ними отдать под редевелопмент.
По данным вице-президента Becar Asset Management Group Ильи Андреева, большая часть этих предприятий расположена в Кировском, Невском, Московском и Калининском районах, также такие зоны есть в исторической части Северной столицы, в Красногвардейском, Выборгском, Адмиралтейском и других районах.
При этом, как отмечает Андреев, в настоящий момент в Петербурге не существует ни единой концепции, ни стратегии по выводу промышленных предприятий и последующего редевелопмента промзон. Однако точечные, а не комплексные, изменения уже происходят: по словам управляющего партнера компании IPG.Estate Ивана Починщикова, постепенная застройка «серого пояса» началась еще в 2000-х годах.
«Сейчас редевелопмент промышленных территорий происходит по рыночным принципам — когда совпадают интересы собственника территории и инвестора», — поясняет генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский.
Изображение: MLA+
Больше всего проектов редевелопмента — в Московском, Петроградском и Центральном районах. В числе самых знаковых Иван Починщиков называет ЖК «Леонтьевский мыс» (территория стадиона «Красное знамя»), жилые комплексы «Времена Года», «Новомосковский», «Тапиола» и «Променад» (территория бывшего завода «Петмол»), в сегменте коммерческой недвижимости: БЦ «Линкор» (Петроградская набережная, научно-производственное объединение «Дальняя связь»), деловой квартал «Кондратьевский» (Ленинградский механический завод), деловой квартал «Невская ратуша» (бывший трамвайный парк №4), ТРЦ «Охта Молл» (бывший корпус «Знамя труда»).
По мнению генерального директора агентства недвижимости «Невский Простор» Александра Гиновкера, ярким и показательным примером работ по редевелопменту в Петербурге стали территории на западе Васильевского острова. Сейчас там возводится более пяти жилых комплексов.
Особое внимание, по словам Починщикова, в Петербурге уделяется арт-кластерам и креативным пространствам: «Администрация активно выступает за редевелопмент промышленных зон в подобные проекты, стимулируя инвесторов льготными условиями. Еще в 2012 году Смольный рассматривал несколько площадок, которые предполагалось реконструировать в креативные пространства, среди которых были Кресты, Адмиралтейские верфи, Левашовский хлебозавод, комбинат имени Кирова».
Тем не менее, по факту редевелопмент промзон ведется по инициативе застройщиков и их же силами, говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. Неудивительно: город, по словам гендиректора ГК «Недвижимость в Петербурге» Николая Лаврова, испытывает недостаток как коммерческих объектов в центральной части, так и жилых: «Многие наши клиенты уже "наелись" предложениями на окраине города. Они хотят выбирать из домов комфорт-класса в центре».
Изображение: «Рождественка»
По мнению генерального директора АН «Метры» Андрея Вересова, бывшие промзоны весьма перспективны для строительства апартаментов, которые сейчас занимают всего шесть процентов от общего объема новостроек в городе. При этом в Москве их доля составляет одну четвертую часть рынка строящегося жилья.
«Сегодня в вопросе редевопмента "серого пояса" Северной столицы городские политика и планирование в некотором смысле отстают от развития рынка. То есть девелоперы играют на опережение, а это неминуемо приводит к проблемам. Во-первых, каждый из застройщиков стремится "выжать" максимум из того участка, который купил, и это создает эффект "лоскутного одеяла" вместо гармоничной городской среды. Во-вторых, на границах исторического центра возникает застройка, соответствующая уровню не самого качественного спального района», — говорит Николай Пашков.
По его словам, сегодня городские власти уже начинают предпринимать попытки изменить эту ситуацию: становится очевидным, что стихийный редевелопмент несет в долгосрочной перспективе угрозы устойчивому развитию города. Сегодня администрация активно продумывает пути развития. Например, в прошлом году городской комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) провел архитектурный конкурс «Серый пояс. Преобразование», по итогам которого должны быть намечены следующие, уже более конкретные, шаги.
«Стратегией экономического и социального развития Петербурга на период до 2030 года "серый пояс" определен в качестве приоритетной территории для преобразований», — говорит директор по консалтингу и развитию инвестиционной компании Key Capital Эвелина Ишметова.
Изображение: консорциум студий «Евгения Герасимова, SPeeCH и Сергея Чобана»
По словам Бориса Мошенского, КГА провел конкурс на проекты реновации трех промзон: «Французский ковш», «Волковская» и «Екатерингоф». Концепции участников должны были сохранить определенный баланс функционального назначения объектов: 30 процентов рекреационной зоны, 30 процентов — производственные и коммерческие здания, 40 процентов — жилая застройка и социальные объекты. В результате выбрали трех победителей: консорциум Евгения Герасимова и Сергея Чобана (проект по пилотной зоне «Французский ковш»), бюро «Рождественка» (лучшая концепция по реновации территории «Волковская») и голландское бюро MLA+ (проект территории «Екатерингоф»).
Голландское бюро MLA+ предложило концепцию застройки территории, чем-то напоминающую реализованную в Роттердаме, где современная архитектура довольно гармонично сочетается с исторической застройкой, воспринимается как естественная среда для жизни. При этом бюро предложило особую стратегию освоения территорий — постепенное создание локальных центров, которые стимулировали бы дальнейшее развитие близлежащих районов. «Серый пояс», согласно этой концепции, должен стать площадкой для «тестирования» новых вариантов застройки консервативного города, не вступающих в конфликт с уже имеющейся средой.
Концепция «Рождественки» отдаленно напоминает застройку, характерную для Хельсинки, будто жилые и коммерческие здания — это острова посреди большой зеленой зоны. Проект консорциума Евгения Герасимова и Сергея Чобана, напротив, предполагает весьма плотную застройку с частыми проходами между зданиями и расположенными равномерно парковыми зонами. Своего рода это заманчивая альтернатива «сплошным» улицам центра Петербурга.
Но как отмечает Эвелина Ишметова, это всего лишь конкурс: «Пока на исследуемых территориях находится огромное количество собственников и арендаторов. Без понимания, куда именно они будут перебазированы и на каких условиях, никакие дальнейшие действия по любому из принятых проектов невозможны. Это следующий шаг в разработке дорожной карты — после инвентаризации всех имеющихся договорных отношений и определения состояния инженерных сетей на территории».
После конкурса чиновники наградили победителей и пообещали принять результаты конкурса во внимание при разработке Генплана развития Петербурга до 2025 года, рассказывает Борис Мошенский.
Остается надеяться, что именно так и произойдет — ведь если бывшие промзоны будут и в дальнейшем застраиваться стихийно, то город, по мнению Николая Пашкова, может измениться далеко не в лучшую сторону.
Сейчас масштаб застройки еще не критичный, и, взяв процесс под контроль и придав ему правильный вектор, можно развить «серый пояс» в том ключе, в котором был сформирован уникальный исторический центр Санкт-Петербурга.