С начала кризиса стоимость вторичного жилья в Подмосковье заметно сократилась, только за последний год — на пять процентов. Сегодня продавцам квартир приходится продолжать понижать цены, но что делать, если покупатель все равно не находится: демпинговать дальше или подождать лучших времен?
По словам управляющего партнера Trade-in Realty Светланы Кондачковой, в настоящее время цены на вторичном рынке Московской области в среднем составляют от 85 тысяч до 115 тысяч рублей за квадратный метр. По данным руководителя отдела продаж вторичного жилья компании «Азбука Жилья» Марины Пиатрович, средняя стоимость квартиры экономкласса здесь — 3,89 миллиона рублей, комфорт-класса — 5,17 миллиона рублей, бизнес-класса – 7,22 миллиона рублей. Самый популярный бюджет покупки — два-четыре миллиона рублей.
При этом цены меняются в зависимости от расстояния до МКАД и других характеристик городов. А именно, как рассказывает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, в ближнем поясе (до 10 километров от МКАД) средняя цена квадратного метра равна примерно 95 тысячам рублей, в среднем (от 10 до 30 километров от МКАД) — 70 тысячам рублей, и в дальнем (более 30 километров от МКАД) — 51 тысяче.
Что было
За последнее десятилетие цены в среднем упали на 20 процентов, говорят в Trade-in Realty, с 2015 года — на 7-10 процентов. По данным «Метриум Групп», за год стоимость квадратного метра «вторички» в области снизилась на пять процентов.
Как отмечает заместитель руководителя департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский, в 2014-2015 годах средняя средняя стоимость метра в Подмосковье доходила до 100 тысяч рублей, а в таких городах, как Химки, Путилково, Королев или Красногорск нередко значительно превышала этот уровень.
Фото: Яна Королёва / Фотобанк Лори
Стоимость жилья в подмосковных городах с хорошим транспортным сообщением с Москвой, развитой инфраструктурой и благоприятной экологической обстановкой традиционно выше: спрос на квартиры там, как правило, довольно высок. Как показывает практика Марины Пиатрович, спрос всегда был выше на северных и северо-западных направлениях области, но в последнее время, из-за смещения приоритета к характеристикам самого дома, продажи становятся активнее и на восточных направлениях, где сейчас есть довольно много новостроек.
По информации аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», в настоящий момент наибольшая средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке жилья в Подмосковье зафиксирована в Реутове — 120,9 тысячи рублей. «Объяснить первенство этого населенного пункта можно близостью к столице, качественным жилищным фондом и высоким уровнем развитости инфраструктуры, в том числе наличием метро», — говорит руководитель центра Дмитрий Таганов.
На втором месте по средней стоимости метра — Котельники (102,9 тысячи рублей), на третьем — Химки (102,8 тысячи рублей).
Наименьшая средняя стоимость квадратного метра, по данным компании, зафиксирована в Шатуре — 31 тысяча рублей. На втором месте — Серебряные пруды (35,6 тысячи рублей), на третьем — Озеры (39,6 тысячи рублей). Столь низкие цены аналитики объясняют большой удаленностью городов от Москвы, непрестижностью направлений и низким качеством жилищного фонда.
Вообще, как рассказывает Светлана Кондачкова, больше всего цены упали именно на старое некачественное жилье — в трех-, четырех- и пятиэтажных домах. Заметно снизилась стоимость метра в удаленных городах, а также там, где высока доля новостроек, например в Балашихе, Щербинке, Подольске. «Здесь качество и цены квартир в новых комплексах не позволяют вторичному рынку быть конкурентоспособным», — говорит эксперт.
Фото: Михаил Ворожцов / Фотобанк Лори
Мария Литинецкая отмечает, что упала стоимость жилья и в недавних новостройках, введенных в строй несколько лет назад: «Даже бывшие новостройки в городах-спутниках экспонируются месяцами. Как показывает практика, за год уровень дисконтов при торге вырос на вторичном рыке с пяти до семи процентов».
Что будет
Все опрошенные «Домом» эксперты в один голос утверждают, что ни в ближайшее время, ни в более отдаленной перспективе стоимость вторичного жилья в Подмосковье расти не будет. «Причина — в снижении бюджета покупки в старых границах Москвы. Пока девелоперы не начнут повышать цены проектов внутри МКАД, в области будет стагнация. По нашим оценкам, из-за сравнимых бюджетов покупки, продавцы подмосковных квартир лишились 20 процентов покупателей, которые перешли на столичный рынок», — говорит Мария Литинецкая.
Скорее всего, цены продолжат снижение. «В обозримом будущем рыночная ситуация вряд ли изменится, тренд на плавное снижение цен — на несколько процентов в год — будет развиваться и дальше. Причем объекты старого жилищного фонда все так же будут дешеветь более быстрыми темпами, чем новое жилье», — считает Дмитрий Таганов.
При этом в дальнейшем на подмосковные цены может оказать действие и программа реновации. «Строительство в границах старой Москвы дополнительных 15 миллионов квадратных метров жилья однозначно приведет к падению цен на вторичном рынке в области. По самым скромным оценкам, цены на хрущевки и панельные девятиэтажки просядут примерно на 10 процентов», — прогнозирует Литинецкая.
Впрочем, по мнению Дмитрия Таганова, поскольку стоимость жилья в Москве и Подмосковье в любом случае отличается (в настоящий момент средняя стоимость столичной «вторички» составляет около 177 тысяч рублей за метр), реновация вряд ли сможет значительно изменить ситуацию. Также эксперты указывают на то, что снос пятиэтажек и строительство на их месте нового жилья в Москве займет немало времени — по официальной версии, не менее 20 лет, поэтому программа не сможет оказать сильного влияния на цены.
Что делать
Учитывая прогнозы о дальнейшем снижении цен на вторичное жилье в Подмосковье, опрошенные «Домом» эксперты советуют владельцам квартир, которые не продаются, «резать» стоимость дальше.
«Если нужны деньги или нужна новая квартира, то, конечно, нужно продавать сейчас. Чего ждать? Повышения цен мы не ожидаем. Если человек живет в этой квартире и хочет продать ее, чтобы приобрести другое, улучшенное жилье — это тоже нужно делать сейчас, поскольку если твоя квартира продается дешевле, но и другую квартиру ты купишь дешевле. Если квартира просто стоит, то ее можно сдать в аренду, но если сдавать ее не планируется, то имеет смысл продать и разделить деньги по разным банкам, и получать доход. Лучше зарабатывать сегодня, чем ждать каких-то неясных перспектив завтра», — поясняет управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Ирина Пешич.
По словам Алексея Бернадского, в течение последнего года собственники квартир, которые сегодня продают со скидкой, через два-три месяца оказываются в выигрыше. «Если за три месяца после начала продажи вы не показали клиентам жилье три-четыре раза, то нужно снижать цену. Мы не советуем ждать и надеяться на скорое восстановление рынка по описанным выше причинам. Более того, сейчас есть шанс застать клиентов с "живыми" деньгами. Такие покупатели появились на рынке буквально весной 2017 года. Это бывшие собственники, которые благодаря снижению ипотечных ставок смогли найти покупателей на свою недвижимость и теперь находятся в поисках нового жилья», — добавляет Мария Литинецкая.