Российские власти решили создать единый фонд для защиты прав участников долевого строительства. Застройщиков обяжут скидываться по 1,2 процента от цены каждого договора. Старые долгострои за счет фонда доводить не будут. Вместе с тем он должен исключить появление новых обманутых дольщиков. Как будет работать новый механизм и не приведет ли он к резкому росту цен на жилье — разбиралась «Лента.ру».
Закон памяти СУ-155
Госдума приняла в третьем, окончательном чтении закон о компенсационном фонде дольщиков. Документ предусматривает отчисление строительными компаниями в общий котел 1,2 процента от стоимости возводимого жилья. Размер взносов, вероятно, будет меняться, но не чаще одного раза в год. В случае банкротства девелопера за счет средств фонда государство сможет вернуть дольщикам деньги за квартиры или завершить строительство. Фонд должен заработать уже осенью 2017 года.
Создавать новый механизм защиты от недобросовестных строителей потребовалось из-за низкой эффективности страхования ответственности девелоперов. Оно не оправдало себя, в том числе и в случае с банкротством некогда крупнейшего российского застройщика СУ-155. Строительная компания разорилась на фоне падения спроса на жилье и колоссальных долгов. Достройкой домов теперь занимается принадлежащий Агентству по страхованию вкладов (АСВ) банк «Российский капитал». Кредитной организации предстоит обеспечить финансирование для завершения 155 объектов, включая 147 многоквартирных домов общей площадью 2,1 миллиона квадратных метров. На эти цели направят более 40 миллиардов рублей.
Участники голодовки обманутых дольщиков в жилом доме на улице Энтузиастов в поселке Обухово Ногинского района
Председатель правления банка «Российский капитал» Михаил Кузовлев считает, что новые поправки в законодательство обеспечат «прозрачность расчетов по строительным проектам и повысят устойчивость строительного рынка». По его словам, новые требования создаются для защиты прав участников долевого строительства и исключат формирование «пирамид», наподобие тех, которую создала СУ-155.
Такого же мнения придерживаются депутаты. Председатель комитета Госдумы по финансовым рынкам Анатолий Аксаков уверен, что принятый закон «наиболее полно» решает задачу защиты прав дольщиков. По словам парламентария, работа фонда позволит кардинально изменить ситуацию на рынке строительства жилья, увеличить на него спрос и повысить доверие к системе долевого строительства. При этом глава думского комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношения Николай Николаев уточнял, что «задним числом» механизм компенсационного фонда действовать не будет — деньги смогут направить только на новые объекты, заложенные после принятия закона.
Закрутили строительные гайки
Закон предусматривает не только создание компенсационного фонда дольщиков. Изменения вносятся в целый ряд актов, включая 214-й федеральный закон «О долевом строительстве» — в частности, значительно ужесточаются требования к строительным компаниям. Одно из них касается размера собственных средств на банковском счете: на момент получения разрешения на привлечение средств дольщиков эта сумма не должна быть меньше 10 процентов от стоимости возводимого объекта. Затем эти средства могут быть инвестированы в строительство. Однако на протяжении всего срока работ достаточность собственных средств застройщика должна составлять не менее 10 процентов от стоимости строительства.
Кроме того, все операции должны будут проводиться через единый счет, вводится принцип «одна компания — одно разрешение на строительство» (застройщику необходимо будет создавать проектные компании для получения разрешения на строительство каждого объекта). В законе прописана процедура банкротства застройщика и создание реестра недобросовестных строительных компаний.
По мнению главного эксперта Института государственного и муниципального управления НИУ ВШЭ Дины Крыловой, поскольку новые требования к застройщикам вступают в силу с 1 июля будущего года, «будет обеспечен плавный переход на новую систему регулирования».
По данным НИУ ВШЭ, в настоящее время в стадии строительства в России находится около 114 миллионов квадратных метров жилья, за прошлый год в новостройках было продано около 700 тысяч квартир — около 40 миллионов квадратных метров.
При этом в стране, по разным данным, от 45 до 150 тысяч обманутых дольщиков, отмечает партнер «Химки Групп» Дмитрий Контровский, и их число будет увеличиваться, поскольку объем разрешений на строительство жилья (то есть потенциального предложения на ближайшие 3-5 лет) опережает спрос на квадратные метры. По подсчетам Котровского, общий размер компенсационного фонда будет недостаточным и позволит лишь отчасти решить проблемы дольщиков — в определенных объемах, в отдельных регионах. «Если рассматривать его как единственный инструмент, позволяющий людям делать выбор между инвестициями в новостройки или покупкой вторичного жилья, он слабоват», — полагает Котровский.
По мнению эксперта, при приобретении недвижимости по договору долевого участия (ДДУ) человек тоже должен просчитывать риски, не перекладывая ответственность полностью на государство. «Почему при открытии вклада в банке, застрахованном в системе АСВ, на сумму, к примеру, в пять миллионов рублей гарантируется возврат только 1,4 миллиона, а при инвестировании в стройку тех же пяти миллионов государство должно вернуть всю сумму?» — спрашивает он. Котровский подчеркивает, что закон содержит ряд существенных дополнительных требований к девелоперам, которые увеличат расходы, и эти траты неизбежно будут заложены в стоимость квадратного метра.
Цены пойдут в рост
Директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Ясько считает шаги российских парламентариев движением к правильному и ответственному развитию рынка жилой недвижимости. Вместе с тем эксперт предупреждает, что «чем ниже риски, тем выше может быть за это цена». В настоящее время, по ее мнению, существенное повышение стоимости жилья в новостройках маловероятно. «С другой стороны, можно ожидать усиления тренда "перетекания" спроса со вторичного рынка на первичный, что приведет к дополнительной коррекции цен вторичного рынка», — добавляет она.
Незавершенное строительство жилых домов компании СУ-155 в Москве
Фото: Сергей Бобылев / ТАСС
Гендиректор девелоперский компании «Инград» Павел Поселёнов не ожидает значительного влияния на цены. «Сумма взноса в компенсационный фонд дольщиков сопоставима с прежним тарифом на страхование ответственности застройщиков, составлявшего один процент, — поясняет он. — В глобальном смысле новые требования приведут к повышению доверия потенциальных покупателей к застройщикам, росту прозрачности рынка долевого строительства, постепенному очищению от тех девелоперов, кто не готов к новым правилам».
Директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов отмечает, что закон касается преимущественно застройщиков и не должен существенно сказаться на спросе: «В большинстве случаев дольщики не так детально ознакомлены с тонкостями закона, на этапе выбора и покупки для них важно лишь то, что объект продается по ДДУ в соответствии с ФЗ-214».
Замдиректора аналитического департамента компании «Альпари» Наталья Мильчакова обращает внимание на то, что создание фонда несет определенные риски для самих дольщиков. Если средства фонда будут расходоваться нецелевым образом и там будет хронический дефицит, то цены на недвижимость могут начать повышаться гораздо раньше и на большую величину, чем 1,2 процента, полагает она. Поэтому, по ее словам, важно, чтобы такой фонд «находился под постоянным общественным контролем». В настоящее время цены на жилье ограничены низким спросом, но в среднесрочной перспективе, по прогнозам «Альпари», будут расти вне зависимости от мер регулирования.