Программа льготной аренды столичных особняков «Один рубль за один квадратный метр в год», принятая Департаментом культуры города Москвы в 2012 году в отношении памятников архитектуры и объектов культурного наследия столицы, действует уже пятый год. По словам первого заместителя руководителя московского департамента культурного наследия Сергея Мирзояна, «тотальная инвентаризация» столичных объектов культурного наследия показала, что в столице в неудовлетворительном состоянии находятся 250 памятников. Одним из способов привлечь частные инвестиции в реставрацию памятников стала программа «Рубль за метр».
Арифметика недвижимости
Очевидно, что для города проект интересен с точки зрения сохранения и поддержания памятника культуры при минимальных затратах на реставрацию. Попробуем разобраться, насколько это начинание заинтересовало инвесторов, ведь на старте проекта многие эксперты рынка недвижимости критически отзывались о его перспективах. Потенциальных участников программы пугали и адовым кругом согласований с реставрационными комиссиями, и необходимостью воссоздания какого-нибудь наборного паркета из палисандра по определенному рисунку, и долгим сроком окупаемости инвестиций.
Тем не менее проект развивается, и сейчас по программе восстановления объектов культурного наследия в аренде у инвесторов находятся 20 зданий, представляющих историческую и культурную ценность. Семь из них уже введены в эксплуатацию и перешли на ставку один рубль за квадратный метр в год, в остальных продолжаются реставрационные и ремонтные работы. За пять лет договоров с инвесторами по программе восстановления заключено на 2,3 миллиарда рублей.
Городская усадьба В. Ф. Колесникова — Саргиных
Фото: Фотобанк Лори
Правила игры
Цель программы — привлечение инвесторов к реставрации памятников в Москве. Все объекты реализуются с открытых торгов, информация по ним доступна на Инвестиционном портале Москвы, включая конкурсную документацию, фотоматериалы и прочее. За пять лет инвестор должен провести полный комплекс ремонтно-реставрационных работ. Льготная стоимость найма начинает действовать только после того, как зданию вернут его исторический облик. Срок аренды отреставрированного объекта по программе составляет 49 лет. При этом все это время арендатор обязан поддерживать исторический памятник в хорошем состоянии и открывать его для экскурсий, которые обычно проходят в Дни исторического и культурного наследия, например в рамках акции «Ночь в музее».
Решение о том, какие объекты включать в программу, принимает Департамент городского имущества совместно с Департаментом культурного наследия правительства Москвы. Обычно это здания, которые находятся в неудовлетворительном состоянии, их степень изношенности 50 процентов и более.
Взгляд изнутри
На вопрос о мотивах участия в этом проекте инвесторы отвечали по-разному. Для одних главным был душевный порыв: узнали о новой программе и захотели спасти дом, за разрушением которого наблюдали практически каждый день. Для других решающим стало удачное место расположения объекта, удобная транспортная логистика и оптимальный размер помещения.
Ключевым мотивом участия всех компаний в проекте реконструкции памятников архитектуры и объектов культурного наследия стали именно привлекательные условия продолжительной аренды объектов без каких-либо дополнительных требований к последующей деятельности. Статус исторического наследия надежно оберегает здание от возможного сноса с последующим строительством на его месте, например, жилой многоэтажки. «С учетом нестабильной экономической ситуации в стране мы закладывали, что пять лет будем платить рыночную ставку аренды, пока отреставрируем свой дом. Тогда наши вложения окупились бы лет через пятнадцать. Но нам удалось за полтора года закончить реставрацию и выйти на договор аренды по рублю за квадратный метр в год. Стоимость реставрации сопоставима с арендой небольшого особняка в центре Москвы в течение 10 лет. Программа «Один рубль за один квадратный метр в год» гарантирует нам стабильную аренду на 49 лет, что в наших нестабильных условиях очень ценно», — рассказал уполномоченный представитель ООО «Медиа-консалтинг» Вячеслав Юрьевич Лакутин. «Когда мы только получили особняк по результатам конкурса, в нем ночевали бомжи, располагались какие-то странные заведения, если здесь когда-то и обитали привидения, то в такой компании им тут явно было неуютно. Самые жесткие требования к нам предъявлялись с точки зрения противопожарной безопасности, поскольку дом деревянный, таких в Москве сохранилось совсем немного». — пояснил он.
В процессе реконструкции некоторые участники столкнулись с необходимостью оформлять разрешения и подводить к объекту инженерные коммуникации, что заметно увеличивало инвестиции и повлияло на сроки окончания реконструкции. Инвесторы отмечали, что для объектов небольшой площади вопрос коммуникаций стал краеугольным камнем: «Если площадь объекта небольшая, метров триста, то в пересчете на квадратный метр выходило, что мы как будто подключаем к сетям двадцатидвухэтажный жилой дом. Поэтому мы искали достаточно большой по площади дом», поделился своими расчетами представитель инвестора ЗАО УК «Андреевский дом». «Хотелось бы, конечно, получать от города объекты, к которым уже подведены все инженерные коммуникации и оформлены документы на земельный участок. Это заметно повысит интерес инвесторов к программе. Мы готовы взять в аренду еще несколько объектов, но пока не выбрали подходящие нам по площади и расположению строения».
«Дом с кариатидами», Печатников переулок, 7
Фото: Фотобанк Лори
Первые результаты
«Дом с кариатидами» в Печатниковом переулке, 7 стал одним из первых объектов, выставленных на аукцион по программе Правительства Москвы «рубль за метр». Реставрация здания заняла около года и завершилась осенью 2013-го. Сейчас «Дом с кариатидами» отреставрирован, восстановлена лепнина, завершены все внешние и внутренние работы, а ведь еще недавно здание было на грани исчезновения.
У отреставрированного дома увлекательная история. «Дом с кариатидами» был построен для Н.Ф. Золотаревой, жены купца Золотарева. В 1896 году его купил разбогатевший крестьянин Петр Сысоев. Разбогател Сысоев благодаря своему таланту: он был лепщиком, и настолько искусным, что его привлекли к работам в интерьерах знаменитой Филлиповской булочной и гостиницы «Метрополь». Так он прославился и смог купить себе этот небольшой изящный двухэтажный особнячок, во дворе которого устроил лепную мастерскую. Он перестроил дом при помощи архитектора Зубова, превратив его фасад в своеобразную витрину своего производства (оно располагалось во дворе усадьбы) — в центре фасада сохранился роскошный картуш с вензелем «ПС».
Также в программу включены и другие знаменитые московские дома — «Большая Померанцевая оранжерея» на Госпитальной площади, дом знаменитого промышленника Саввы Морозова на Николоямской, 47, усадьба Колесникова-Саргина на Таганской площади, которая упоминается еще в конце XVIII столетия, и некоторые другие объекты.
Хочется верить, что эта программа реально поможет преобразить внешний облик не только исторического центра столицы, но и многих малых и средних городов, будет способствовать увеличению их туристической привлекательности и оживлению предпринимательства. В последние годы к программе льготного предоставления в аренду исторических объектов подключились Московская и Воронежская области, Тверь и Томск, Башкирия и Чувашия.
При этом похожая программа в принципе могла бы существовать и в отношении неиспользуемых корпусов муниципальных предприятий, а также административных зданий, которые также можно было бы передавать предпринимателям под низкую арендную ставку для организации там новых производств, предприятий сферы услуг, бизнес-инкубаторов или других объектов, способствующих увеличению рабочих мест.
