Согласно статистической информации Банка России, доля ипотечной задолженности без просроченных платежей в стране устойчиво превышает 93 процента. У «Объединенного кредитного бюро» статистика хуже — в 2016-м количество «плохих» кредитов на жилье увеличилось на 39 процентов, до более чем 114 тысяч единиц.
Из-за ипотеки, вернее невозможности ее выплачивать, люди впадают в депрессию, ругаются, разводятся и даже спиваются. Человек, столкнувшийся с финансовыми трудностями, оказывается под невероятным психологическим давлением: близкие страдают, друзья переживают и дают бесполезные (как правило) советы, из банка без конца звонят — очевидно, не с благодарностями за просроченный кредит.
В такой ситуации не сдаться очень тяжело. Но можно. Долговая проблема, как и абсолютное большинство других, решаема.
Пришел и говорю
«Любой диалог с банком будет положительным», — обещает Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра Est-a-Tet. Это не значит, что банкиры погладят неплательщика по голове, накормят и отпустят домой. Но наверняка выслушают и предложат варианты решения проблемы.
Поэтому шаг первый — уведомить банк о возникновении трудностей с выплатой ипотеки. Банк может предложить реструктуризацию кредита или кредитные каникулы. «В первом случае увеличивается срок кредита с целью уменьшения ежемесячного платежа, во втором банк дает отсрочку в выплате основного долга, — поясняет Ольга Шихова, руководитель департамента ипотеки агентства недвижимости «Бон Тон». — Это значит, что вы ежемесячно платите только проценты, а основной долг при этом остается неизменным. Если кредитные каникулы берутся в середине выплат или во второй половине срока, то платеж может уменьшиться в два раза, тем самым появится возможность перевести дух».
Важно правильно подготовиться к разговору с представителем банка, прийти «голым» — не вариант. Шихова советует приносить максимум документов: если уволили — взять с собой приказ об увольнении, если понизили заработанную плату — прихватить справку о нынешнем доходе. «Банк — подотчетная организация, и аргументировать изменения кредитного договора тем, что сотрудник банка вас пожалел, он не сможет», — подчеркивает эксперт.
Фото: Александр Аксаков / Getty Images
Также важно осознать: злорадный банкир, стремящийся поглотить деньги, квартиру и последние трусы клиента, — это клише. Для банков недвижимость — непрофильный актив, именно поэтому большинство из них до последнего пытаются разрешить конфликт с ипотечником-должником, то есть не отбирать жилье.
Конечно, банк может отказаться от диалога с заемщиком. «Обычно с такой проблемой сталкиваются только злостные неплательщики. К сожалению, люди сами доводят проблему до такого состояния, когда мирным путем ее уже не решить», — отмечает руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко.
«Самое страшное и неправильное в кризисной ситуации — это пустить дело на самотек, типа, это проблемы банка, вот пусть забирает квартиру, а я просто запрусь и никого не пущу, — говорит Николай Лавров, генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге». — Во-первых, в этом случае сразу портятся отношения с банком, кредит уходит в просрочку, на выдавшее его отделение идет штрафной показатель, дело переходит в отдел работы с просрочками — а там вообще неласковые люди работают, и шанса найти компромисс и договориться гораздо меньше, чем если, предчувствуя беду, сразу обратиться в банк за помощью».
Страна поможет
С 22 августа в России вновь заработала программа помощи ипотечным заемщикам, запущенная в 2015 году и приостановленная в мае 2017-го. Правительство выделило на нее два миллиарда рублей из Резервного фонда. Официальным «спасителем» горе-ипотечников, как и прежде, будет выступать Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).
«Программа работает, — рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». — Но воспользоваться помощью могут лишь определенные категории граждан: заемщики с несовершеннолетними детьми, опекуны, участники боевых действий, инвалиды, граждане с детьми-студентами до 24 лет, обучающимися на очной форме обучения».
Кроме того, для получения помощи нужно предоставить сведения о доходах за последние три месяца, есть требования и к предмету залога: это должно быть жилье экономкласса площадью до 45 квадратных метров для «однушки», до 65 метров — для «двушки», и до 85 метров — для трехкомнатной квартиры.
Фото: Игорь Зарембо / РИА Новости
«Большое количество требований, конечно, сужает круг заемщиков, которые могут воспользоваться данной программой, — признает Доброхотова. — В такой ситуации (когда нет возможности выплачивать ипотеку — прим. «Дома») могут оказаться, например, пары без детей с уровнем дохода, который лишь слегка превышает два прожиточных минимума. Или семьи, где дети-студенты обучаются заочно. А также все семьи, кому сложно подтвердить доход документально, например фрилансеры».
Плюс программы в том, что стать ее участниками могут люди, взявшие кредит как в рублях, так и в иностранной валюте. Все справедливо.
Полное описание программы, условий участия в ней, требований к заемщикам можно найти на сайте АИЖК.
Есть варианты!
Не сумевших получить помощь государства или «родного» банка может спасти другой банк — но только в том случае, если ситуация не совсем запущенная. В последнее время активное развитие получили программы рефинансирования кредитов.
«Ряд банков предлагают программы рефинансирования под ставку от 9,5 процента годовых, и если клиент брал ипотеку, например, в 2014-2015 годах, когда средняя ставка была 13-14 процентов, платеж и общая переплата по кредиту могут снизиться очень ощутимо», — отмечает Павел Тимошенко, руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ФСК «Лидер».
Правда, добавляет он, есть вероятность, что выбранный банк-спаситель откажется рефинансировать кредит — ведь он будет рассматривать обратившегося как нового заемщика, то есть с полной оценкой всех рисков и платежеспособности. Это значит, что просрочек по кредиту у человека быть не должно, то есть здесь как никогда важно «резать к чертовой матери, не дожидаясь перитонитов», только почувствовав, что кредитная нагрузка стала непосильной.
Кроме того, квартиру можно продать, а полученный доход использовать для погашения долга и приобретения другого жилья — конечно, более скромного. Причем Ольга Шихова советует продавать самостоятельно, предварительно уведомив о своих намерениях банк. «Это значит, что вы можете сами найти покупателя, а сделка будет проходить в вашем банке с погашением задолженности по вашему кредиту. Доводить дело до суда и аукциона бессмысленно», — подчеркивает она.
Фото: Владимир Песня / РИА Новости
В некоторых случаях помочь «плохому» ипотечнику может застройщик — да, такое бывает. «В случае с приобретением первичного жилья заемщику необходимо обратиться к своему застройщику, описать сложившуюся ситуацию, сообщив, что нет возможности выплачивать ипотечный кредит, — рассказывает Павел Тимошенко. — Тогда готовится заявление на расторжение договора с застройщиком и возврат кредитных средств банку. Собственные средства, которые человек внес при покупке квартиры, возвращаются обратно. Как правило, крупные клиентоориентированные девелоперы такие просьбы клиентов удовлетворяют».
У вас банкрот
В 2015 году в России наконец вступил в силу закон о банкротстве физических лиц. Но решать ипотечную проблему путем признания себя банкротом эксперты дружно не рекомендуют.
«В самом плохом случае придется воспользоваться законом о банкротстве физлица, он работает, но налагает очень жесткие ограничения и лишает должника имущества, — говорит Ирина Доброхотова. — Банкрот будет взаимодействовать с финансовым управляющим и оплачивать его услуги (если сумма долга свыше 900 тысяч рублей и просрочка более трех месяцев), а предмет залога будет продан с торгов, даже если это единственная квартира в собственности и в ней прописаны дети. Если средств от продажи не хватило на погашение долга, у должника будет взыскиваться 50 процентов от доходов в течение следующих трех лет. Если доходов нет совсем, долги спишут. В течение пяти лет после признания банкротом физлицо не сможет выезжать за границу, занимать руководящие должности, заниматься бизнесом и многое другое».
По словам Николая Лаврова, при частном банкротстве для погашения обязательств рассматривается вся собственность физлица, и могут быть оспорены любые сделки по продаже недвижимости, заключенные за три года.
Ольга Шихова указывает, что банкротство отразится и на заемщике, и на членах его семьи. «Если у кого-то из родственников есть свой бизнес, то он автоматически будет признан банкротом, — утверждает она. — Новых кредитов взять тоже никто не сможет в ближайшие пять лет. Какие еще могут быть последствия, покажет судебная практика».
Практики, к слову, очень мало. Россиян — физических лиц, которым удалось официально обанкротиться, можно пересчитать по пальцам.
«На сегодняшний день есть только единичные случаи реального признания физлица банкротом, — отмечает Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group. — При этом человек терпит репутационные издержки: уведомление о его судебном разбирательстве получают все социальные службы, он автоматически попадает в стоп-лист во всех банках при выдаче кредита, также у него могут возникнуть проблемы при приеме на работу».
В целом понятно, что лучшее лекарство — это профилактика. Нужно здраво оценивать свои возможности и потенциальные риски еще на этапе оформления кредита. Хорошо иметь на счете в банке неприкосновенный запас — сумму, равную как минимум шести ежемесячным платежам по ипотеке. Это спасет, если вдруг уволят с работы, и в других непредвиденных ситуациях.
Золотое правило — не брать дополнительные кредиты (особенно микрозаймы), чтобы внести ежемесячный ипотечный платеж.
Наконец, можно застраховаться так, что судьба просто больше не сможет подкидывать неприятные сюрпризы — вернее, сможет, но без нанесения финансового урона «жертве». «Не надо экономить и покупать самый дешевый пакет, к страхованию надо подходить продуманно и взвешенно, — говорит Николай Лавров. — Простой пример: по обычной обязательной страховке ипотечного объекта при пожаре немного денег от страховой компании получит банк (за удешевление предмета залога), а заемщик останется в сгоревшей квартире без вещей и денег. Делайте дополнительные страховки, где выгодоприобретателем являетесь вы».