Общественная палата РФ предложила внести в законодательство поправки, призванные упростить решение имущественных споров между бывшими супругами. Помимо прочего, рекомендуется в обязательном порядке указывать в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), что квартира находится в совместной собственности супругов.
Сейчас такая запись вносится только по желанию — это значит, что, к примеру, один из бывших супругов может продать жилье, приобретенное в браке, без согласия другого (если после развода не было раздела имущества). В результате нарушаются имущественные интересы граждан — собственно разведенных и тех, кто не имеет к ним никакого отношения — добросовестных покупателей, приобретающих опасную с юридической точки зрения квартиру.
В Общественной палате считают, что благодаря этим поправкам станет меньше скандалов, связанных с переделом недвижимости. Юристы не столь оптимистичны.
«Вопрос решается крайне быстро»
«Принципиально ничего не изменится, — говорит Сергей Воронин, адвокат и управляющий партнер ООО «Правовое решение». — По Семейному кодексу, раздел имущества ведется в первую очередь в интересах ребенка, поэтому в некоторых случаях собственность может разделяться с учетом большей доли для ребенка. Если один супруг желает, чтобы оба супруга получили равные доли, претензий можно вообще не предъявлять, вопрос решается крайне быстро».
Фото: Григорий Сысоев / РИА Новости
«Эта законодательная инициатива не особенно отразится на жилищных делах данной категории, так как на сегодняшний день, если квартира находится в совместной собственности супругов, и они продают ее, находясь в браке, нужно обязательное согласие другого супруга, — соглашается Вадим Кудрявцев из «Совета столичных адвокатов». — Если один из супругов уже после брака продал квартиру, которая была в совместной собственности, и она не была разделена в суде или не отражена в брачном контракте, то супруг всегда может подать иск о взыскании денежной компенсации за свою долю».
Что касается потенциальных приобретателей «разводной» недвижимости — они могут и должны полагаться на риелторов, указывает юрист: «Крупные риелторские фирмы сейчас проверяют чистоту сделки, и у покупателя квартиры есть возможность узнать, что объект был в общей собственности у супругов, и сделать выбор — брать или не брать такую собственность».
Впрочем, соглашаются эксперты, инициатива Общественной палаты в том случае, если она будет одобрена, может облегчить и без того небеспроблемную жизнь бывших вторых половин и, что немаловажно, перегруженных различными разбирательствами судов.
«Если в ЕГРН будет в обязательном порядке указываться тот факт, что недвижимость супругов находится в совместном владении, при последующем разводе меньше шансов, что кто-то из супругов, на чье имя записано жилье, продаст его без ведома второго супруга, что избавит суды из излишних разбирательств, — поясняет Алексей Коренев, аналитик ГК «Финам». — Приобретатели жилья тоже будут чувствовать себя увереннее, сразу понимая, что покупаемая ими недвижимость не обременена обязательствами».
Фото: Рамиль Ситдиков / РИА Новости
Существующие законодательные нормы необходимо менять, чтобы минимизировать риски покупателей и тех, кто не давал согласия на сделку, указывает Наталья Свечникова, кандидат юридических наук, заместитель директора НИИ «Институт правовых исследований и региональной интеграции» РЭУ им. Г.В.Плеханова. Но, по ее словам, предлагаемые изменения лишь частично защитят интересы разведенных и новых собственников.
«По сути, изменения дадут возможность цивилизованно проводить раздел имущества, — резюмирует Сергей Воронин. — Хотя вопросы подобного характера большинство собственников уже давно научились решать».
Развод по-русски
За последние годы многие россияне действительно научились отстаивать свои имущественные права при разводе, не нарушая при этом прав некогда любимых людей. А некоторые вообще проявляют чудеса юридической грамотности.
«На какие только ухищрения не приходится идти супругам для того, чтобы обезопасить свои интересы, — рассказывает Джушхинова Мария Андреевна, руководитель компании «Земля и недвижимость». — К примеру, у одного из супругов была недвижимость до брака. В браке принято решение расширить жилплощадь и, продав эту недвижимость, с небольшой доплатой приобрести другую. Приобретенная недвижимость автоматически становится совместной собственностью. Второго супруга, вложившегося в покупку значительно больше, такая ситуация может не устроить. Поэтому многие практикуют внесение в договор купли-продажи первой недвижимости пункт о том, что средства от продажи поступят на конкретный счет и будут являться единоличной собственностью продавца. В договоре купли-продажи новой недвижимости в качестве источника денежных средств указывается именно этот расчетный счет, а доплата оформляется как переданные в дар деньги».
Фото: Andrea Comas / Reuters
«Нередки случаи, когда недвижимое имущество оформляется на "дружественных" третьих лиц, передается в залог, передается как вклад в имущество юридического лица», — перечисляет схемы «увода» совместно нажитых квартир Валентина Курусканова, ведущий юрист компании «Деловой дом». Кроме того, при разрешении спора о разделе имущества в судебном порядке часто у одного из супругов, в целях уменьшения доли другого, обнаруживаются долги, которые возникли в период брака. А долги, как известно, это тоже «имущество», подлежащее разделу, — ответственность за их выплату несут оба бывших.
Еще один популярный прием ушлых супругов, желающих реализовать спорную квартиру, — потеря паспорта. «Муж после развода может поменять паспорт, и не будет видно, что он был женат и купил недвижимость в браке, — поясняет Елена Латынова, старший партнер международной юридической группы KDS Legal. — В этом случае суды подходят к решению проблемы по-разному: одни признают договор полностью недействительным и возвращают недвижимость в собственность бывших супругов, другие признают договор недействительным лишь частично и оставляют за приобретателем 1/2 долю недвижимости, а вторую часть возвращают обделенному супругу. Вот так и уходят от раздела: паспорт со штампом о браке поменяли — и никто не знает, что недвижимость приобретена в браке».
Покупатель такой квартиры автоматически оказывается под ударом, хотя суд теоретически может встать на его сторону и признать сделку законной, если бывший супруг, претендующий на уже проданное жилье, не пробовал получить свою долю в течение трех лет после расторжения брака.
Самое страшное, когда постразводные споры покидают юридическую плоскость и переходят в уголовную. Летом 2017 года в мексиканском городе Мерида мужчина убил бывшую жену на глазах посетителей торгового центра в ходе спора из-за алиментов. Около месяца назад в Санкт-Петербурге суд приговорил к 19 годам лишения свободы гражданина, который убил бывшую жену и ее мать кухонным молотком. Таких случаев — тысячи.
Всем пора заключать договора
Большинство юристов сходятся во мнении, что лучше всяких поправок, призванных уменьшить количество имущественных споров, работает такой инструмент, как брачный контракт. В нем прописываются все нюансы распоряжения собственностью в случае развода, а заключить такой контракт можно в любой момент — и до вступления в брак, и после.
«Многие мои клиенты прибегают к такой мере, — говорит Вадим Кудрявцев. — Они в брачном контракте прописывают условия, по которым недвижимость будет делиться после развода, а в случае, если один из собственников продает совместное имущество, он должен возместить бывшему супругу его долю в денежном эквиваленте. Отразив все условия в контракте, вы потом сможете ссылаться на него как на доказательство в любом гражданском процессе и на его основании предъявлять иски к бывшему супругу, чтобы тот исполнил свои обязательства, которые он взял на себя и официально зафиксировал».
О пользе заключения брачного контракта, кстати, заявлял даже имеющий юридическое образование премьер-министр Дмитрий Медведев. «По поводу деления имущества, нажитого в браке, — не мне вам объяснять, что есть брачный контракт. Все решаемо», — сказал глава правительства, комментируя слова лидера ЛДПР Владимира Жириновского о несправедливом делении имущества между бывшими супругами Потаниными (российский бизнесмен Владимир Потанин развелся с женой Натальей зимой 2014-го).
Но в России, несмотря на поддержку в политических верхах, брачный контракт пока непопулярен, отмечает Алексей Коренев. «Это самый надежный вариант, активно используемый за рубежом, — комментирует аналитик. — Вариант с использованием обязательной регистрации жилой недвижимости в ЕГРН на всех лиц, имеющих права на владение долями в жилье, тоже отчасти снимает проблему возможных злоупотреблений и последующих судебных тяжб. Конечно, по сравнению с полноценным брачным договором такая форма затрагивает лишь жилье, но, учитывая общую слабую правовую защищенность многих категорий наших сограждан, и такой вариант выглядит неплохо».