Жилье в московских небоскребах подешевело. По апрельской статистике «Метриум Групп», к элитному сегменту сегодня относится менее трети всех столичных небоскребов, включая локализованные в «Москва-Сити». Примерно половина — это бизнес-класс, а около 20 процентов — и вовсе демократичный класс «комфорт». При этом новые проекты продолжают выводиться, так что предложение недорогих высоток будет постепенно увеличиваться.
«Дом» решил разобраться, в какую сумму теперь обойдется желающим жилье в недорогом столичном небоскребе.
А сколько это в этажах?
Как рассказывает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов, московское понимание термина «небоскреб» отличается от европейского в силу разницы в технических требованиях и согласованиях: у нас особые требования применяются к зданиям выше 75 метров — такие объекты и считаются высотными. В европейском прочтении к небоскребам относят все же здания выше 100 метров.
«Если учитывать, что средняя высота потолка в Москве в проектах, выходящих на рынок в последние три года, равняется 2,97 метра, плюс 200 миллиметров перекрытий, получаем, что к высотным зданиям можно отнести проекты, в которых более 26 этажей, а к небоскребам по европейским меркам — более 33 этажей, — говорит Брызгалов. — На данный момент в стадии строительства находится 13 проектов сегмента “комфорт”, в которых есть корпуса 26 и выше этажей, 19 проектов — в бизнес-классе и четыре высокобюджетных высотки. Небоскребы в европейском понимании распределяются по ценовым категориям так: три относятся к комфорт-классу, семь — к бизнес-классу и три — к элитному сегменту».
Количество этажей, начиная с которого здание можно отнести к категории высотных, зависит от высоты типового этажа, которая может составить, в среднем, от 2,5 до 4 метров, но обычно это 25 этажей и выше, соглашается Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».
Изображение: level-amurskaya.ru
«Географический разброс достаточно широкий, но подавляющая часть высоток расположена за Третьим транспортным кольцом, — рассказывает эксперт. — Значительная часть высотных корпусов комфорт-класса (31 процент от общего количества) представлена в проектах ГК ПИК. Среди других столичных застройщиков можно выделить ГК ПСН, MR Group и Эталон-инвест, на которые приходится соответственно 9, 8 и 7 процентов от общего объема предложения высотных корпусов комфорт-класса».
Почем высотки для народа?
Опрошенные «Домом» участники рынка недвижимости подчеркивают, что принципиальной разницы в стоимости между новостройкой-небоскребом и «обычным» жилым комплексом в комфорт-классе нет. По оценке Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), средний бюджет покупки квартиры в ЖК комфорт-класса в обоих случаях составляет 9-10 миллионов рублей. Минимальный бюджет при этом может быть в два и более раза ниже. «Если мы сопоставим предложения высоток комфорт-класса и других объектов того же класса, но стандартной высоты, находящихся в непосредственной близости, то принципиальной разницы в цене мы не увидим», — резюмирует эксперт.
«Разница в стоимости невелика — 4-5 процентов», — говорит Павел Брызгалов. И, что немаловажно, эти 4-5 процентов могут быть как в ту, так и в другую сторону. «Средняя стоимость метра в высотных ЖК класса “комфорт” составляет 146,6 тысячи рублей, что на 5 процентов меньше среднего значения стоимости квадратного метра в массовом сегменте в целом по Москве, — подчеркивает Ярослав Дарусенков. — Это связано с тем, что многие проекты расположены в удаленных районах, вблизи, а некоторые и за МКАД».
Фото: Кирилл Каллиников / РИА Новости
В общей сложности в небоскребах комфорт-класса в настоящее время предлагается более 3,6 тысячи квартир и апартаментов, делится данными Валерий Ручий, директор департамента продаж Est-a-Tet.
Минимальная стоимость метра, по словам эксперта, отмечается в ЖК Level Амурская (98 тысяч рублей, Гольяново, 39 этажей), «Эталон Сити» (104 тысячи рублей, Бутово, 31 этаж), «Домашний» (106 тысяч рублей, Марьино, 26 этажей). По цене от 145 до 159 тысяч рублей за метр можно купить жилье в высотках «Золотая Звезда» (Соколиная гора, 32 этажа), «Селигер Сити» (Западное Дегунино, 38 этажей), «Савеловский Сити» (Бутырский, 47 этажей), «Маяковский» (Войковский, 36 этажей).
Минимальный бюджет покупки, по словам Александра Шибаева, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, отмечается в следующих высотках: Level Амурская (2,8 миллиона рублей, студия 18 квадратных метров), «Домашний» (3,4 миллиона, студия 25,9 квадратного метра), «Селигер Сити» (4,2 миллиона, 25,1 квадратного метра), «Эталон Сити» (5 миллионов, 35,6 квадратного метра). В пределах 5,3-6,1 миллиона можно купить жилье в высотных ЖК Wellton Park (28,4 метра), «Столичные поляны» (40,4 метра), «Фили Град» (33,6 метра), «Золотая Звезда» (33,2 метра), «Фестиваль Парк» (33,3 метра), от 6,9 миллиона начинается стоимость лотов в ЖК «Мой адрес на Рокоссовского» (44,5 метра).
В чем подвох?
По цене высотные новостройки комфорт-класса практически не отличаются от своих «собратьев» более скромной этажности. По инженерии, пожарным нормам и стандартам безопасности, как отмечает Мария Литинецкая, небоскребы превосходят здания средней высотности. Кроме того, конечно, к плюсам чаще всего можно отнести видовые характеристики. Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group, которая строит ЖК Level Амурская, отмечает, что видовая квартира-студия на 22 этаже в этом жилом комплексе будет стоить 3,3 миллиона рублей (правда, это 18,5-метровая студия без отделки).
Специфических минусов немного, но найти их можно. «Далеко не все люди готовы жить в квартире на 30-40 этаже и выше, — рассказывает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. — Даже те люди, которые в принципе не боятся высоты, имеют свой порог “высотной” комфортности. Многие при подъеме выше определенного уровня испытывают дискомфорт, головокружения и пр., поэтому верхние этажи в таких корпусах рассматривает определенная группа покупателей — те, кто любит высоту».
Кроме того, напоминает Мария Литинецкая, крупные жилые комплексы с высотными корпусами обычно предполагают более длительные сроки возведения. «Соответственно, и расходы на обслуживание кредита и аренду временного жилья в период ожидания завершения строительства могут быть выше, чем у клиентов, предпочитающих среднеэтажные “точечные” проекты», — говорит эксперт.
Своя аудитория есть и у небоскребов, и у ЖК умеренной высотности. Как говорят участники рынка, предложение в демократичном бюджете на каждую из этих аудиторий в Москве будет — недорогие небоскребы строить продолжат, но львиную долю предложения они не займут.
«С учетом стабильно высокого спроса на видовое жилье в небоскребах в комфорт-классе в ближайшей перспективе мы прогнозируем продолжение строительства жилья в рассматриваемом формате, — говорит Александр Шибаев. — Кроме того, пригодный для строительства земельный ресурс в границах "старой" Москвы становится все более дефицитным и возможность строительства жилья повышенной этажности позволяет частично нивелировать данную проблему».
Но, как говорит Павел Брызгалов, ценителям жилья средней этажности волноваться не о чем: «Переориентации рынка исключительно на небоскребы не будет, так как в Москве в пределах МКАД есть пространства для строительства в ближайшие десять лет 47 миллионов квадратных метров жилья с высотой менее 25 этажей».