Конфликты из-за парковки — дело для крупных мегаполисов житейское. В Баку, например, местный житель недавно просто убил своего соседа в ходе борьбы за парковочное место, нанеся ему девять ножевых ранений. В Москве ситуация не лучше. В идеале число автостоянок должно превышать число машин — и тогда не из-за чего будет махать кулаками. Но нет, как говорилось в одной известной рекламе, это — фантастика. Зато дефицит парковок позволяет неплохо на них зарабатывать. Правда, это не точно.
Негде встать
«По данным мэрии Москвы, паркоместами обеспечены не более 20 процентов автомобилей столицы, — говорит Александр Сапов, руководитель сервиса GetTransfer.com. — Но покупательская способность растет, и в среднем столичный автопарк увеличивается на 200-400 тысяч машин в год. Во многих семьях есть сразу несколько автомобилей, так удобнее. Сейчас по закону в новостройках каждая квартира обеспечена парковочным местом, но его также нужно покупать. А так как место стоит недешево, многие предпочитают парковать машину во дворе бесплатно или на открытой наземной парковке».
Заставленный машинами двор — знакомая картина? Безусловно. При этом у многих ежевечерне уходит по полчаса и даже больше на поиск «пристанища» — свободного места возле дома, куда можно поставить авто.
«Строительство парковок, к сожалению, глобально не решает транспортной проблемы, а создает дополнительную инфраструктуру для уже существующих и новых машин, — продолжает Сапов. — Поэтому инвестирование в общественный транспорт на данный момент — самое разумное решение. Московское центральное кольцо, новые станции метро, разветвленная сеть маршрутов наземного транспорта — сегодня москвичи могут свободно и комфортно передвигаться по городу и без наличия личного автомобиля, с помощью сервисов каршеринга, такси и организации трансферов: GetTransfer.com, Belka Car, Uber, Яндекс.Такси».
Фото: Сергей Бобылев / ТАСС
Пересаживаться на автобусы и чужие авто москвичи, тем не менее, отказываются. И спрос на услуги платного паркинга в городе будет только возрастать, уверен независимый эксперт транспортной отрасли Алексей Тузов. «Автовладельцам ничего не останется, кроме как заплатить деньги за места для своих автомобилей. Кроме того, городские власти выступают за запрет бесплатной парковки, что стимулирует бизнесменов к открытию бизнеса в данной сфере», — указывает он.
По оценке Тузова, в столице есть как минимум 300 гектаров земель под стоянки, но свободных участков с удобным расположением мало. «Для парковки 50 легковых автомобилей необходим участок площадью две тысячи квадратных метров, из расчета 40 метров на один легковой автомобиль при горизонтальном паркинге, — поясняет эксперт. — Для многоуровневого вертикального паркинга места потребуется в два раза меньше — 20 метров на легковой автомобиль, но затраты на возведение такой парковки значительно выше. Самые большие затраты включают в себя стоимость аренды земельного участка под паркинг».
Но даже несмотря на дорогую землю, открытая парковка на 50 мест может ежемесячно приносить владельцу 500-750 тысяч рублей, подсчитал Тузов. Окупится она за год-два.
Цена вопроса
С потребительской точки зрения парковки в Москве недешевы. По данным генерального директора «АвтоСпецЦентр KIA Каширка» Дмитрия Константинова, рыночная цена автомобильного места в столице сегодня составляет в среднем 800-900 тысяч рублей. На окраинах или в непопулярных паркингах, расположенных вдалеке от жилых домов, они стоят 200 тысяч рублей, а в центре города — в десять, а то и в 25 раз дороже.
«Если говорить о парковочных местах в новостройках, то их стоимость в массовом сегменте начинается от 310 тысяч рублей, однако в отдельных случаях может доходить до 20 миллионов, — говорит Константинов. — На покупке автоместа можно сэкономить, купив его на электронных торгах. Две трети парковок, участвующих в торгах, уходят по номиналу, а это вдвое ниже рынка».
Юлия Грызенкова, доцент кафедры «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финансового университета при правительстве РФ, отмечает, что рынок парковочных мест в Москве неоднороден, причем различия могут наблюдаться буквально на соседних улицах. «Например, в новостройках, расположенных на стыке Центрального и Юго-Восточного округов Москвы, это можно видеть воочию, — приводит пример Грызенкова. — В жилом комплексе на улице Мельникова машино-места свободно продаются по цене от 800 тысяч рублей, а в расположенном на 500 метров ближе к центру ЖК "На Симоновском" подземные парковки в начале 2018 года продавались по конкурсу и подорожали с 1,5 миллиона до 2,5-3 миллионов рублей, а в некоторых случаях до 4-5 миллионов за машино-место. Такое давление на цены оказало понимание жителями новостройки невозможности спокойной парковки около дома на улице — мест просто физически не хватает».
Фото: Дмитрий Феоктистов / ТАСС
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая называет стоимость парковочных мест в жилых комплексах разного класса: в массовом сегменте в наземных гаражах она составляет от 240 тысяч до 1,4 миллиона рублей (в среднем — 770 тысяч рублей). В подземных паркингах цена начинается от 0,6 миллиона и доходит до 3,6 миллиона рублей, в среднем — 1,2 миллиона рублей. В бизнес-классе ценовые показатели составляют от 865 тысяч до 6,5 миллиона рублей, в среднем — 2,2 миллиона рублей (подземные паркинги, наземные отсутствуют). В премиальном сегменте минимальная стоимость равна 0,68 миллиона рублей, максимальная — 9,5 миллиона рублей. Средний показатель зафиксирован на уровне 3,5 миллиона рублей. В элитном классе диапазон стоимости — 2,5-18 миллионов рублей.
«В среднесрочной перспективе, на мой взгляд, роста или падения уровня цен на парковочные места не ожидается, — прогнозирует Литинецкая. — Например, за последний год средний ценник на паркинг остался на прежнем уровне. На текущий момент нет никаких предпосылок, которые могут значительно повлиять на изменение ситуации, — при адекватной ценовой политике и оптимальном коэффициенте обеспеченности спрос будет находиться на текущем уровне. Причем стоит отметить, что за последние три года в абсолютном выражении количество приобретенных машино-мест значительно выросло: в массовом сегменте — в 2,7 раза, в бизнес-классе — на 83 процента. Однако это в первую очередь стало следствием увеличения объема предложения, а не реального роста спроса на паркинг».
Сила в центре
Эксперты по-разному оценивают идею покупки машино-мест с целью инвестирования средств.
«С одной стороны, на старте строительства дома вкладываться в паркинг выгодно, потому что цены минимальны, — рассуждает Алексей Зубик, коммерческий директор стройкомпании BSA. — Когда же дом будет готов, есть возможность с выгодой продать машино-места или сдать их в аренду. С другой — приходится иметь дело с реальностью, когда при наличии дополнительных возможностей покупатели предпочитают потратить деньги не на паркинг, а на квадратные метры или на улучшение качества ремонта в квартире. Поэтому даже в элитных комплексах бизнес-класса часто можно увидеть такую картину: полупустые паркинги и дворы, забитые машинами».
Эксперт уверен, что люди с ограниченным бюджетом, «на которых висит ипотека» и которым еще предстоит делать ремонт, точно не готовы покупать машино-места. «Продавцу крупно повезет, если найдутся несколько желающих хотя бы их арендовать, но и в этом случае придется опустить ценник, — предупреждает Зубик. — К тому же при аренде срок окупаемости увеличивается в несколько раз».
Фото: Олег Харсеев / «Коммерсантъ»
По его мнению, хороший доход может принести покупка машино-мест в центре города, где они пользуются повышенным спросом: парковки здесь сплошь платные, а многоуровневых отдельно стоящих паркингов вообще нет. «Но нужно учесть, что порог вхождения будет высоким: стоимость таких парковочных мест сопоставима со стоимостью однокомнатной квартиры в спальном районе на окраине столицы», — говорит эксперт.
Основатель градостроительного бюро Master's Plan Юлия Зубарик отмечает, что парковочные места востребованы в небольших проектах, особенно попадающих в зону, где парковка запрещена. В некоторых таких комплексах девелоперы даже ограничивают продажу машино-мест: одна квартира — одно место.
«Самыми проблемными с точки зрения продажи машино-мест являются масштабные проекты бизнес-класса и комплексы более низких классов», — указывает Зубарик. Так что вкладываться в недорогие парковочные места — дело рисковое.
В целом, по словам Марии Литинецкой, спрос на машино-места зависит, в первую очередь, от ценового фактора, а также от уровня обеспеченности ими района и территории комплекса. За последние несколько лет в наиболее успешных проектах средние темпы реализации машино-мест составляют порядка 20-30 в месяц, приводит данные эксперт. «Причем лучшие продажи отмечены в крупных проектах, в которых стоимость парковочного места не завышена относительно квартир, — отмечает она. — В массовом сегменте востребованы машино-места в диапазоне 0,8-1,5 миллиона рублей, в бизнес-классе — 1,4-2 миллиона, в премиум-сегменте — 1,5-3 миллиона, в элитном классе — 5,5-6,5 миллиона рублей».
Что берут
Согласно материалам исследования аналитического проекта «Рейтинг новостроек», в первом квартале 2018 года в строящихся жилых и апартаментных комплексах Москвы (без учета присоединенных территорий) было заключено 2,4 тысячи договоров долевого участия на приобретение машино-мест. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года спрос в данном сегменте увеличился на 15 процентов. При этом спрос на сами квартиры вырос на 52 процента.
Средняя площадь приобретаемого машино-места за год почти не изменилась: данный показатель составил 14,26 квадратного метра — на два процента больше, чем в начале 2017-го. Самые большие парковки сегодня приобретаются в Юго-Западном округе: их средняя площадь по итогам первого квартала 2018-го составила 14,99 метра. В тройку лидеров по размеру проданных машино-мест также вошли Южный и Северо-Восточный округа.
Территориально самая большая доля «парковочного» спроса в первом квартале 2018 года была сосредоточена в Западном округе, где заключили более 16 процентов всех сделок с машино-местами. На втором месте по популярности парковок — Северо-Восточный округ, на третьем — Северный. Наименьшее число продаж пришлось на Восточный округ.
«Продажа машино-мест — головная боль для многих столичных застройщиков, — резюмирует Мария Литинецкая. — Об этом говорит хотя бы тот факт, что на рынке весьма распространены акции, когда вместе с квартирой девелопер дарит парковку. К тому же, как показывает практика, многие покупатели задумываются о месте для автомобиля вовсе после переезда в новую квартиру. Поэтому застройщики могут продавать паркинг даже в течение нескольких лет после ввода комплекса в эксплуатацию».
Но самая главная проблема, говорит эксперт, заключается в высокой цене машино-мест — девелоперам дорого их строить, потребителям — покупать. «Именно поэтому в Москве можно встретить примеры, когда стоимость машино-места сопоставима с ценой студии в Подмосковье», — сетует Литинецкая.
То есть, судя по всему, войны за свободное пространство под машины в столице будут продолжаться, пока в городе не наступит своеобразный авторай: часть горожан пересядут на общественный транспорт, другие полюбят каршеринг, застройщики обеспечат нормальный уровень цен на парковочные места, городские власти — на землю под паркинги. Футуристичный сценарий предусматривает также появление воздушных дорог и, соответственно, парящих парковок. Но вот это, сынок, действительно фантастика.