Лето ЧМ-2018 участники рынка краткосрочной аренды будут вспоминать еще долго: все, кто сумел выставить свою недвижимость на рынок, за месяц мундиаля не только покрыли ущерб от проживания болельщиков, но и довольно лихо решили ряд других финансовых задач. По прогнозам, осенью и зимой туристов в России будет больше, чем обычно. Сколько получится заработать, сдавая им жилье?
Увы, таких цен, как летом-2018, владельцам квартир больше не видеть. Владельцы 28-метровой студии в Ростове-на-Дону рассказали «Ленте.ру», что в дни матчей сдавали это жилье за 12 тысяч рублей в сутки (до и после больше, чем за 2500 рублей в сутки, она никому не была интересна). Не отставало ценообразование и в остальных городах ЧМ. Но что теперь говорить — рынок уже вернулся к нормальной среднестатистической жизни, оживить которую смогут разве что новогодние праздники, когда страна начнет отползать от мисок с оливье за впечатлениями.
Краткосрочная и суточная аренда хороша в туристический сезон в тех населенных пунктах, где есть что посмотреть. В России таких достаточно. Если городу больше ста лет, там точно есть интересное — церкви, краеведческие музеи, памятники архитектуры. Основным потребителем суточной аренды являются автомобильные туристы. Путешественники обычно полдня едут, потом ночуют, гуляют и едут дальше. Гостиниц и мотелей на просторах страны не так много, их сложновато забронировать, так как они из-за экономии частенько не подают сведения в Booking и другие аналогичные ресурсы. Частники же, живущие за счет арендного бизнеса, объекты там публикуют — и прекрасно сдают свои квартиры. Список «исторических» городов велик. Самые раскрученные — Санкт-Петербург, Петрозаводск, Псков, Великий Новгород, Вологда, Суздаль, Ярославль.
Жилые дома в городе Сочи
Фото: Эмин Джафаров / «Коммерсантъ»
Как рассказывает Николай Лавров — вице-президент ГК «АРИН», руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», спрос значительно уменьшается в конце осени, когда листва уже опала и идут дожди, и пиково возвращается в зимний период — на каникулы. В Петербурге, делится информацией эксперт, цены зимой на суточную аренду могут быть меньше летних в два-три, а если сравнивать с этим летом, то и в пять раз.
Петербург — фактически эталонное место для аренды квартиры на пару суток: культура, архитектура, еда, классическое «в Питере — пить»... Ту же картину, с поправками на местную специфику, имеет смысл транспонировать на все города, проверяя, насколько ночевка здесь может быть интересна туристу. А потом — прикидывая цену на пиковые сезоны (тут проще всего ориентироваться на аналогичные квартиры, уже выставленные в аренду) и делая от нее серьезную скидку на несезон.
«Если в летний сезон загрузка в Петербурге близка к ста процентам, то в несезон в частном сегменте она становится точечной: стабильный спрос на аренду остается только на праздники, мероприятия, выходные. В итоге заполняемость падает до 10-20 процентов», — говорит управляющий партнер УК Zenith PM Илья Андреев.
И все же, считает генеральный директор группы компаний Active (входят АН Штаб квартир и Арендафон) Яков Волков, в межсезонье питерский рынок не демонстрирует столь существенного падения, как в других российских городах: «У нас снижение спроса и цены в среднем на уровне 20-25 процентов, тогда как в других городах оно может составлять до 50 процентов. Это связано с тем, что Санкт-Петербург — туристический город, и поток приезжих есть всегда».
Зимой еще один всплеск приходится на новогодние праздники: туристы предпочитают резервировать квартиры заранее, и уже к декабрю хорошие варианты на Новый год подыскать сложно. В это время стоимость жилья взлетает на 30-50 процентов в зависимости от объекта, локации, востребованности места и т.д.
Город Санкт-Петербург
Фото: Петр Ковалев / ТАСС
В ноябре-декабре и январе-феврале спрос на краткосрочную аренду в популярных у туристов городах падает до 20 процентов и более, соответственно снижается и уровень цен. В высокий туристический сезон средняя стоимость посуточной аренды однокомнатной квартиры в спальных районах Петербурга, по данным Якова Волкова, начинается от 2900 рублей в день, двухкомнатной — от 3600 рублей, «трешка» потянет уже минимум на 5000 в сутки. Во время низкого сезона эти показатели составляют 1800, 2600 и 3500 рублей соответственно. Те помещения, собственники которых пытаются удержать цены на уровне высокого сезона, простаивают. Поэтому мечта всех рантье Санкт-Петербурга — с мая по сентябрь сдавать квартиры посуточно, а в несезон переходить на долгосрочную аренду. Однако у арендаторов, вздыхает Яков Волков, съемное жилье на полгода не пользуется спросом — разве что с сильным дисконтом от рыночной стоимости.
Зимой успех арендного бизнеса особенно зависит от местоположения. «Более выигрышное положение у квартир и апартаментов, расположенных в историческом центре», — говорит председатель совета директоров группы «ЯРД» Андрей Кошкин. Такое жилье легче сдать в аренду по приемлемой для себя ставке. Очевидно, что, чем свежее ремонт, чем лучше состояние мебели и уровень оснащенности бытовой техникой, тем вероятность сдать квартиру выше. Про транспортную доступность и местоположение говорить излишне.
В большинстве туристических городов предложение квартир в краткосрочную аренду очень разнообразно, поэтому и цены существенно отличаются — даже на квартиры сопоставимого метража и местоположения. По данным Андрея Кошкина, общий объем рынка краткосрочной аренды в Петербурге исчисляется более чем 45 тысячами объектов, то есть в целом в Северной столице сдается чуть меньше 20 процентов существующего жилого фонда, и это более чем в три раза больше, чем в среднем по России (5-6 процентов).
Помимо исторических городов, спросом пользуются места рядом с горнолыжными курортами, среди которых ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин упоминает Кировск, Байкальск, Сочи, Таштагол.
Фото: Виталий Белоусов / РИА Новости
Если говорить о ценах, то туристам и горнолыжникам в зимний период, по мнению эксперта, нужно быть готовым к следующим затратам на аренду квартир (а владельцам жилья — к доходам):
- Кировск и Байкальск — 800-1000 рублей в сутки,
- Таштагол — 1000-1500 рублей в сутки,
- Сочи/Адлер — 1500-2500 рублей в сутки,
- Санкт-Петербург — 1500-3000 рублей в сутки,
- Петрозаводск — 1000-1500 рублей в сутки,
- Великий Новгород — 1000-2000 рублей в сутки,
- Вологда — 1000-1700 рублей в сутки,
- Суздаль — 1000-1500 рублей в сутки,
- Ярославль — 1000-1800 рублей в сутки,
- Псков — 1000-1800 рублей в сутки,
- Костомукша — 1000-1500 рублей в сутки,
- Кострома — 1000-1500 рублей в сутки.
По мере развития рынка и усиления конкуренции собственники жилья все больше понимают, что эффективная посуточная аренда — это бизнес, полноценная работа, с большим количеством обязанностей, которые требуют от них самого пристального внимания. «На примере Петербурга, — рассказывает Андрей Кошкин, — если сдавать посуточно жилье, игра будет стоить свеч только если оно находится в "золотом треугольнике", которое приносит в сутки тысяч 4-5. Стоимость аренды на тривиальную "однушку" или студию в спальном районе, даже расположенную недалеко от метро, начинается от 1500 рублей. При низкой загруженности эту доходность можно смело сравнивать с долгосрочной арендой, а значит, ради чего было предпринято столько усилий?»
По словам эксперта, посуточная аренда становится выгоднее долгосрочной, если квартира сдается не менее полумесяца. Именно после 15 дней собственник начинает зарабатывать специальную «премию», отбивающую краткосрочную аренду. Если же собственнику сложно обеспечить подобную заполняемость, или квартира оставляет желать лучшего для частой и эффективной ротации арендаторов, лучше сдавать жилье вдолгую.
Не стоит также забывать об амортизации, которая в случае с краткосрочной арендой происходит быстрее: изнашивается ремонт, ломается техника, отделка требует обновления. Поэтому если при основанных на реальной загрузке подсчетах разница между краткосрочной и долгосрочной арендой оказывается менее 10 тысяч рублей в месяц — стоит семь раз подумать.