С 1 января в некоторых регионах России стартовал эксперимент по выводу из тени самозанятых граждан. Смысл его в том, что россияне, не имеющие официального работодателя, могут добровольно зарегистрироваться как самозанятые и платить государству налог со своих заработков — шесть процентов, если получают деньги от юридических лиц, и четыре — если от «физиков». Зачем это надо самим россиянам? Главным образом, чтобы «спать спокойно» — забыв о страхах, связанных с возможным настойчивым вниманием налоговиков.
Не каждый фрилансер способен в принципе ощутить этот страх — менталитет просто не включает в себя такую опцию. Нет официального заработка — нет и налогов, какие проблемы? Но есть существенная категория таких самозанятых, уже сроднившихся со страхом перед участковыми и налоговой, — это квартирные хозяева, получающие доход с аренды. Едва ли не каждый первый российский арендатор, снимающий жилье у хозяев, которые не платят налоги, слышал от них застенчивое «соседям не говорите, что снимаете».
Станет ли новый налог для таких квартирных хозяев тем самым сигналом «выйти из тени»? И, соответственно, повысить квартплату на сумму налога — поскольку на рынке аренды все испокон веков работает именно так?
Все в белом
В компании Blackwood (соответствующее исследование есть в редакции «Ленты.Ру») считают, что да. По мнению экспертов компании, финансовая выгода и простота перехода на новый налог способны привести к легализации как минимум трети договоров аренды жилья в Москве.
Логика аналитиков Blackwood такая: доля квартир с ежемесячной арендной платой менее 200 тысяч рублей (налогооблагаться как самозанятый может только гражданин с доходом не более 2,4 миллиона рублей в год) составляла 31,2 процента — вот они как раз и сменят нервный «серый» режим на спокойный и легальный. Либо снизят расходы, если уже работают «в белую».
Во втором случае сомнений нет — те, кто сдает жилье официально, платят сейчас больше, чем обещает переход на налог для самозанятых.
Фото: Антон Ваганов / ТАСС
«Сейчас те, кто сдает жилье официально, платят обычный подоходный налог, он составляет 13 процентов от полученного дохода. Самозанятые же должны платить всего 4 процента. Выгода очевидна», — говорит Олег Царев, заместитель директора по правовым вопросам Московской городской службы недвижимости. Эксперт уверен, что для тех, кто сдает недвижимость как ИП или по патенту, переход на новый налог особо ничего не изменит. В первом случае владелец жилья платит шестипроцентный налог — в принципе, если он получает деньги от физлиц, можно, конечно, сэкономить пару процентов. Но на практике — не так просто. «Нужно быть или ИП, или самозанятым, — говорит Царев. — Одновременного и тем, и другим — невозможно. А потому ИП придется сначала “закрыться”, а только потом заново оформляться как самозанятый». Патент — вообще, мягко говоря, не самая распространенная на рынке система: по оценке Blackwood, ей пользуется не более десяти процентов «белых» арендодателей. Кроме того, для покупки патента все равно нужно регистрироваться как ИП.
Тут еще надо отметить, что в основном легализуют свой арендный бизнес владельцы жилья бизнес-класса и выше — так что введение нового налога к росту цен в этом сегменте вряд ли приведет. Как, впрочем, и к снижению — луноход назад не ездит: ни один владелец жилья в здравом уме не снизит ставку аренды только потому, что вдруг немного сократил свои издержки. А вот что будет с самым массовым сегментом аренды?
Поймай, если сможешь
«Основная доля и спроса, и предложения на московском рынке аренды приходится на жилье экономкласса, а в этом сегменте подавляющее большинство собственников налоги не платят, поскольку для квартиросъемщиков даже дополнительные пару тысяч на налог (которые владелец квартиры захочет возложить на плечи арендатора) играют роль, — рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». — Да и сами арендодатели в большинстве своем не готовы обременять себя хлопотами ни с подачей декларации (ежегодно сдавать всю документацию и платить 13 процентов налога), ни с оформлением патента или ИП (который позволяет платить 6 процентов, но невыгоден по ряду причин, включая взносы в Пенсионный фонд). В итоге в данном сегменте рынка аренды чаще всего заключаются договоры сроком на 11 месяцев с дальнейшей пролонгацией, которые составляют, чтобы урегулировать возможные споры между сторонами».
«Рынок аренды в России достаточно скользкий. За прошлый год из 300 тысяч квартир, представленных для сдачи в аренду, всего 27 тысяч были сданы легально. И это только по Москве. Нетрудно представить себе масштабы теневого рынка аренды — и сколько в результате недополучает государство, — говорит консультант «Международного финансового центра» Гайдар Гасанов. — У ФНС не хватает физических ресурсов для проверок всех проживающих на съемных квартирах».
Хотя кое-что сделать, конечно, можно. Во-первых, банки по запросу ФНС уведомляют ведомство о подозрительно регулярных переводах между физлицами (особенно — на одну и ту же сумму раз в месяц). Во-вторых, тестируется и новый, научный способ: анализ больших данных.
Фото: Александр Рюмин / ТАСС
«Но надо понимать, что большинство сделок по аренде жилья все-таки происходят за наличный расчет. Отследить такое априори невозможно», — подчеркивает Гайдар Гасанов. О том, что у государства пока нет механизмов контроля, позволяющих не только выявить факты нелегальной аренды, но и как-то воздействовать на стороны такой сделки, говорит и Ирина Доброхотова. «Люди должны знать, что государство способно реально их проконтролировать. Пока же это не представляется возможным, — подчеркивает эксперт. — Во-первых, трудно отследить факт возмездной аренды, если расчеты производятся наличными. Во-вторых, если между сторонами нет договора (а чтобы его наличие было доказано, нужно, чтобы хозяин жилья или квартирант добровольно признали этот факт), заставить их платить налог будет непросто».
«На мой личный взгляд, для легализации деятельности самозанятых упрощение налогообложения и низкая ставка — слабый мотиватор. — уверена и Анастасия Соснова, аналитик ИК «Фридом Финанс». — Если у арендодателей остается выбор, платить или не платить, немногие сделают выбор в пользу оплаты. Чтобы у них возникло желание выйти из серой зоны, придется усилить контроль за выявлением сдающих в аренду квартиру нелегально. А это трудная задача».
Вопросики-то остались
Есть среди опрошенных «Лентой.Ру» экспертов и те, кто, напротив, уверен, что с началом эксперимента лед тронется — мягкость предложенных условий «легалайза» сподвигнет представителей когорты квартировладельцев поделиться доходами с государством.
«Сдача в аренду квартиры, пожалуй, один из немногих видов деятельности, где можно ждать, если не массовой легализации своей индивидуальной предпринимательской деятельности, то, по крайней мере, заметного увеличения числа желающих “выйти из тени”», — уверен Алексей Коренев, аналитик ГК «Финам». Причем, по мнению эксперта, причиной станет как раз то, что отследить деятельность таких самозанятых довольно просто: помимо big data и данных о банковских транзакциях, делу помогут старые добрые соседские доносы.
«Для нелегальных арендодателей законопроект интересен тем, что можно легализоваться “малой кровью”: скажем, налог со сдачи в аренду квартиры за 20 тысяч рублей в год составит менее десяти тысяч. Для частных лиц, ИП или владельцев патентов будет привлекательной налоговая ставка в 4 процента. Это самое выгодное предложение от государства на текущий момент», — говорит Лев Сальц, директор по развитию оценочной компании «Апхилл», не забывая, впрочем, о том, что максимальный годовой доход таких самозанятых законодательно ограничен. «Тем гражданам, которые сдают большое количество квартир, будет сложно вписаться в установленный законом лимит», — добавляет эксперт.
«Резкого скачка интереса к новому налогу может и не произойти: людям надо присмотреться к изменившимся реалиям, оценить возможные последствия такого решения, — рассуждает адвокат Михаил Андросов. — Самый важный законодательный посыл для перехода на новую систему налогообложения — гарантия сохранения ставки налога на уровне 4-6 процентов в течение 10 лет. Но как быть в том случае, если сдача жилья носит сезонный характер? Как будет относиться налоговая инспекция к тому, что в одном квартале самозанятый будет указывать свой доход от сдачи жилья в наем, а в другом — уже нет? Кто и как будет вести контроль и надзор за деятельностью самозанятого?»
Фото: Артур Новосильцев / ТАСС
Еще критичнее к перспективам скорого обеления рынка относится руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Оксана Иванова. «Ставка хороша, а способ оплаты через приложение удобен, но нынешним собственникам незачем беспокоиться: ответственность за уклонение от уплаты НПД не определена, как и способ выявления уклонистов, — говорит эксперт. — Доказать факт сдачи квартиры в аренду и получения дохода де-факто невозможно, если оплата происходит наличными без свидетелей. Договор в простой письменной форме без регистрации в Росреестре можно составлять совершенно законно на срок до 11 месяцев, затем продлевать его снова и снова, и он будет иметь юридическую силу. То есть, в нынешней редакции НПД — изобретение для патологически честных людей».
«Делать прогнозы рано, — считает Мария Жукова, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда». — эксперимент начался недавно, на территории, где вводится эта практика, самозанятых зарегистрировалось совсем немного, и неизвестно, какую долю из них составляют собственники сдаваемого в аренду жилья. На тех, кто сдавал квартиру в аренду в 2018-м, новые нормы не распространяются, а у тех, кто только приступает к арендному бизнесу, впереди целый год. Поэтому и говорить о конкретных итогах можно будет через год».
«Пока рынок аренды жилья никак на самозанятых не отреагировал: не видно вала желающих. Те кто хотел работать по-белому, уже работают. Кто не хотел, вот так сразу тоже не захотели, — отмечает Николай Лавров, вице-президент ГК АРИН, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург». — Самозанятость — прекрасный инструмент для минимизации расходов бизнеса, в том числе риелторского — вот этот тренд и правда начинается. Теперь самозанятые риелторы смогут законно получать комиссию на карту и иметь рабочий стаж».
Бояться повышения ставок в связи с новым налогом тоже не стоит — в этом уверены все опрошенные «Лентой.Ру» эксперты. Как минимум потому, что к этому нет рыночных предпосылок: все-таки баланс на рынке пока что в пользу арендатора. «Даже поголовный переход арендодателей в новый статус самозанятых вызвал бы повышение цен на аренду в пределах пяти процентов, не более», — резюмирует Лев Сальц.
Одним словом, если и ждать каких-то подвижек в отрасли, конечного потребителя — простого квартиранта — они вряд ли коснутся. Но для некоторых участников — части квартирных хозяев и агентов-посредников — нововведение действительно может оказаться выгодным. Впрочем, наймодателям стоит вспомнить еще вот о чем: если квартира сдавалась официально, то при ее продаже есть риск заплатить 13-процентный НДС — или тратить силы и время на доказательство того, что квартира в свое время покупалась вовсе не для извлечения коммерческой выгоды от аренды.