Летом 2019-го Росреестр активно начал использовать дроны для выявления нарушений земельного законодательства — некоторые дачники уже могли заметить беспилотники над своими участками. Какие именно нарушения будут искать, что сделают с нарушителями и как защитить себя от ошибок системы, разбиралась «Лента.ру».
Пробные полеты над Подмосковьем состоялись еще в мае — тогда в Росреестре заявили, что практика оказалась успешной, поэтому летом регион ожидает массовая проверка с воздуха, а к концу 2019-го проект охватит всю Россию. Параллельно с этим владельцы участков в последних числах мая начали получать письма от департамента городского имущества Москвы, разъясняющие, какую именно информацию им надлежит предоставить в Росреестр. Соответствующую инструкцию можно найти и на сайте департамента.
Нарушаете!
Первый вопрос — зачем все это вообще делается? Как рассказывает Марьян Будич, генеральный директор кадастровой компании «Вита-Хауз», в первую очередь выявлять планируется неузаконенные постройки. «Собственники таких построек не платят с них налоги, — поясняет эксперт. — Во-вторых, с воздуха будут выявлять нарушения норм землепользования (нецелевое использование участков) и самозахваты. В-третьих — участки в зонах, в которых нельзя строить, например, прибрежная полоса водоема, реки». По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, заинтересовать Росреестр могут и случаи загрязнения земель, порчи плодородного слоя почвы и уничтожение знаков межевания.
Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE, отмечает, что основная цель использования беспилотников Росреестром — это все-таки именно выявление объектов, не поставленных на кадастровый учет ради уклонения от налогов. И такая проблема действительно существует, подчеркивает эксперт. «Дом готов, подключен к инженерным коммуникациям, в нем проживают люди. Но владелец земли не оформляет его в собственность, поскольку он “не достроен”, — поясняет Менжунов. — Не хватает части лестницы с черного входа или не установлен стеклопакет. То есть формально объект не готов, но фактически — уже пригоден к проживанию».
Фото: Михаил Разуваев / «Коммерсантъ»
Что ждет нарушителей, которых вычислили с воздуха? Спектр возможных последствий достаточно широк, говорит Марьян Будич. «По факту выявленных нарушений Росреестр будет присылать письмо с указанием устранить проблему, — рассказывает эксперт. — В некоторых случаях будет устанавливаться повышенный налог — например, за ранее не зарегистрированные объекты недвижимости. Незаконные строения, то есть самострои, в судебном порядке могут обязать снести. Например, в нашей практике был такой случай: человек построил кафе в Новой Москве на участке, который предназначен для садоводства. Местные органы власти в судебном порядке заставили собственника снести кафе. Что касается нарушений в виде самостоятельного захвата земли, то здесь в основном просят перенести забор или выкупить землю, которая была захвачена. В целом, говорить, что институт штрафных санкций хорошо отлажен, не приходится».
По мнению Константина Боброва, в большинстве случаев нарушителей просто оштрафуют — на сумму до пяти тысяч рублей.
«В Московской области, скорее всего, будет выявлено больше нарушений, связанных с нецелевым использованием участков, а в Новой Москве — с самовольным занятием земли, — рассуждает Александра Воскресенская, юрист КА «Юков и партнеры». — В обоих случаях, согласно Кодексу об административных правонарушениях, нарушителю положен штраф. Кроме того, возможна и гражданско-правовая ответственность (например, взыскание убытков или расторжение договора аренды в случае, если арендатор использует земельный участок не по целевому назначению)».
Не останется в стороне и налоговая, уверены опрошенные «Лентой.ру» эксперты. «Беспилотники будут отправлять фото [неузаконенных, но фактически используемых для проживания построек] в налоговую инспекцию, которая в свою очередь направит владельцам земли требования узаконить строения, — рассказывает Илья Менжунов. — И уже собственникам придется самостоятельно доказывать, временная это постройка или капитальная. В любом случае при съемке с дрона, вероятнее всего, возможны технические ошибки».
Не виноватая я
Действительно, что же будет с несправедливо обвиненными? «Беспилотники редко ошибаются, так как в основном у них хорошие камеры и на снимках все отлично просматривается. Ошибки возникают при дешифрировании, но здесь в основном играет роль человеческий фактор, — рассказывает Марьян Будич. — Но бывают накладки, когда участок покрыт растительностью. Сложно понять — капитальное строение или нет, когда рядом с объектом стоят пышные кусты и деревья». В некоторых случаях ошибки могут быть связаны и с габаритами хозяйственных построек: теплиц, бытовок и т.п. — слишком крупные объекты вполне могут посчитать жильем.
«Оштрафуют не сразу, — успокаивает Юлия Зазуля, управляющий партнер компании «Юстиком». — После того как информацию обработают в Росреестре, сравнят с Единым государственным реестром недвижимости (ЕГРН) и выявят расхождения, на участок отправят кадастрового инженера, чтобы убедиться, что дрон не "ошибся". Автоматической системы взимания штрафов, как, например, “Поток” для фотофиксации нарушений ПДД, в этом случае нет».
Фото: Олег Харсеев / «Коммерсантъ»
Эксперты подчеркивают, что можно и не дожидаться визита кадастрового инженера, а самому пригласить его на участок. «Если дрон по ошибке "принял" обычную постройку за капитальную и Росреестр просит ее зарегистрировать, есть два варианта решения проблемы, — рассуждает Марьян Будич. — Собственник может самостоятельно доказать, что объект не является капитальным — сделать фотографию или предоставить скриншот с "Яндекс.Карты" или "Гугл.Карты" и в письменном виде обратиться в Росреестр с объяснениями. Второй способ — обратиться к кадастровому инженеру, который обследует объект и напишет свое заключение с печатью и подписью».
Главное же — даже если нарушение есть, и оно зафиксировано дроном и подтверждено кадастровым инженером, у владельца участка будет время все исправить. «Владельцу отправят соответствующее уведомление со сроками, в которые нарушение можно устранить без штрафа, — говорит Юлия Зазуля. — И только после игнорирования отведенного времени ФНС выпишет штраф и потребует уплаты налога».
Это личное!
Сами дачники реагируют на нововведение по-разному, но в целом без особой радости.
«С учетом рвения властей по слежке за дачниками\строениями при помощи дронов возникает вопрос, можно ли сбить дрон, летающий над моей территорией из воздушки? Мне не нравится, что за мной голым наблюдают с воздуха», — пишет, например, интернет-пользователь с ником Panzerwagen. «Как защитить свою дачу от дронов», «Как сбить дрона, инструкции дачникам» — публикации такого рода стали появляться в сети сразу же после майского заявления представителей Росреестра о старте такой практики. И действительно, а насколько вообще законен сбор информации таким образом, и что делать тем дачникам, кто считает свою приватность нарушенной?
«Такие полеты абсолютно законны, причем на любой высоте, — уверен президент екатеринбургской Федерации авиамоделизма Петр Бобов. — Для законного использования воздушного пространства нет необходимости получать разрешение владельца участка».
Фото: Александр Рюмин / ТАСС
«Использование дронов в России регулируется Воздушным кодексом, но многие вопросы пока остаются урегулированными не в полной мере. В частности, это касается высоты, на которой дрон должен находиться при съемке дачных участков, — говорит Юлия Грызенкова, заместитель заведующего кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при правительстве России. — Ясно лишь одно: дрон не должен мешать частной жизни и летать должен на высоте, достаточной, чтобы не причинять беспокойств».
«Съемка с высоты — это прежде всего съемка личной жизни, свой земельный участок и дом на нем — это частная собственность, там можно загорать, заниматься личными делами, и нарушать личные границы никто не имеет права, — считает Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой и брокерской компании «ТОП Идея». — Мне как владельцу земельного участка в Подмосковье было бы некомфортно, если бы какой-то аппарат вел съемку над моим домом».
«Много спорят о вторжении в частную жизнь теми, кто пользуется беспилотниками. Все из-за того, стоит ли признать пространство над участком собственности личным владением. Нормативные акты на этот счет расходятся: Земельный кодекс описывает собственность как участок поверхности земли, а в других нормативных актах личным имуществом признается и пространство над и под участком», — поясняет Юлия Зазуля.
«Однозначно ответить на вопрос, не нарушают ли подобные мероприятия неприкосновенность частной жизни, невозможно. Земельный кодекс РФ трактует земельный участок как часть земной поверхности, таким образом не затрагивая вопрос о воздушном пространстве над ним, — говорит Николай Круглов, адвокат КА ЮрЦентр «Круглов, Шумар и партнеры». — Можно говорить о том, что полет дрона должен проходить на высоте, позволяющей осуществить качественную съемку, но при этом не мешающей комфортному пребыванию на своей собственности».
«В каждом конкретном случае при решении вопроса о том, законно ли нахождение беспилотника в воздушном пространстве над земельным участком собственника, стоит исходить из того, был ли причинен ущерб (или была ли угроза причинения такого ущерба) имуществу собственника», — считает Александра Воскресенская.
«Если жители считают, что дрон вторгся в их частное пространство и нарушил приватность, следует жаловаться в прокуратуру на предмет законности и характера использования дронов государственными органами управления или сразу подавать исковые заявления в суд», — советует Юлия Грызенкова.
Портить имущество эксперты все же не рекомендуют. «Действительно, встречаются случаи “отстрела” беспилотников, летающих над участниками, но делать это нецелесообразно: в конце концов съемка с воздуха — лишь один из способов получения сведений о территории», — говорит руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Илья Менжунов напоминает о другой проблеме: дрон может упасть на участок и без участия дачников. «Учитывая массу беспилотника, при его поломке и падении возможны серьезные последствия, вплоть до получения тяжелых травм. По всей видимости, в этом случае придется подавать в суд на Росреестр. Однако куда проще было бы обязать страховать ответственность владения дроном по типу ОСАГО для водителей».
В целом же, как обещают в кадастровом ведомстве, еще до конца года по всей России создадут центры коллективного использования беспилотников. Скорее всего, считает большинство опрошенных «Лентой.ру» экспертов, к тому моменту уже появятся первые процессы-прецеденты. Так что к следующему лету под участие дронов в выявлении нарушений земельного законодательства, надо полагать, уже будет подведена более конкретная законодательная база.