Ипотека в России находится в фокусе внимания власти — буквально за несколько месяцев к мерам активной поддержки многодетных заемщиков добавились ипотечные каникулы, а в июле стало известно о поручении президента проработать варианты субсидирования из бюджета процентной ставки и даже первоначального взноса. И речь уже не о льготниках, а обо всех потенциальных заемщиках в стране. В причинах и возможных последствиях такого карнавала ипотечных поблажек разбиралась «Лента.ру».
Выдача ипотеки в стране между тем снижается: по статистике «Объединенного кредитного бюро» (ОКБ), в первом полугодии 2019-го россияне взяли ипотеки на 1,1 триллиона рублей — против 1,22 триллиона годом ранее. По количеству оформленных кредитов «просадка» еще серьезнее: с января по конец июня 2019-го выдано 497 тысяч ипотечных займов, и это на 19 процентов меньше, чем в тот же период 2018-го. Средняя сумма кредита при этом выросла с 1,98 до 2,21 миллиона рублей — сказался рост цен на жилье — что и сделало снижение объема выдачи в денежном выражении не таким существенным на первый взгляд.
Снижение объема выдачи ипотеки обусловила динамика ставок по жилищным займам, поясняют в Аналитическом центре «Дом.РФ»: в первом полугодии 2018-го ставка последовательно снижалась до уровня 9,5 процента, что положительно сказывалось на объемах кредитования, но в 2019-м, напротив, наблюдался рост ставок до 10,5 процента. Сейчас тренд снова на понижение, но до прошлогодних показателей пока далеко: не перейден даже 10-процентный барьер.
Движение вниз
Сокращение объемов ипотеки уже заметно по результатам продаж жилья. «Сейчас наблюдается спад интереса ипотечного покупателя — количество заемщиков уменьшилось примерно на четверть с начала этого года», — говорит управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов. «В динамике продаж мы отмечаем временное снижение доли сделок с привлечением заемных средств: с 50 до 30-40 процентов», — рассказывает начальник управления реализации компании «Мосреалстрой» Юрий Барсуков.
Правила работы застройщиков в России изменились с 1 июля 2019 года. С этого момента нельзя тратить средства дольщиков на стройку до введения ЖК в эксплуатацию. Полученные от дольщиков деньги должны храниться на специальном эскроу-счете, доступ к которому застройщик получает, только сдав дом.
Строить можно за счет собственных средств или банковских кредитов. Исключение сделали для ЖК, готовых более чем на 30 процентов или с заключенными ДДУ на 10 процентов квартир и более. На дату вступления новых правил в силу исключением из них стали более 3/4 столичных новостроек.
Логику застройщиков, повышающих цены после перехода на эскроу, понять можно, но своя правда есть и у покупателей жилья, доходы которых продолжают снижаться с 2014 года. С одной стороны, ипотечные каникулы как раз и придуманы для таких случаев, когда заемщик не рассчитал силы или попал в ситуацию финансового форс-мажора. С другой — ожидание «халявы» вполне может стать поводом для чрезмерно оптимистичной оценки собственных возможностей по обслуживанию кредита. Особенно для многодетных — эта категория ипотечников, особенно опекаемая государством в последние годы, обычно считается высокорисковой.
Впрочем, сами игроки рынка долю многодетных заемщиков в структуре спроса на первичное жилье оценивают не слишком высоко. «С момента старта программы льготной ипотеки для многодетных прошло менее двух лет, и клиентов, попадающих под условия этого продукта, не так много. По опыту продаж в ЖК "Кварталы 21/19", который как раз ориентирован на семейных покупателей, можно сказать, что число сделок по этой программе ничтожно мало — не более одной сделки в два месяца», — говорит управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Фото: Сергей Куликов / «Коммерсантъ»
«За все время действия механизма государство простимулировало многодетным 12 тысяч ипотечных кредитов при том, что за этот период на общих условиях было выдано 1,8 миллиона ипотек, — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Строго говоря, речь идет о капле в море. На мой взгляд, субсидирование ставок для многодетных семей вообще следует рассматривать как программу социальной защиты, хотя это и позиционируется как мера поддержки рынка жилья».
«Надо больше работать с клиентами в возрасте 25-35 лет — чтобы не мотивировать теми детьми, которые уже есть, а, наоборот, стимулировать к созданию семьи и покупке своего "гнезда", — добавляет руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ГК ФСК Андрей Вербицкий. — Это может быть сниженная ставка, может быть помощь государства с первоначальным взносом. Ведь есть субсидия "первый автомобиль" и "семейный автомобиль". Почему бы и тут не сделать что-то подобное».
Надо бы проверить
Скорее всего, введение ипотечных каникул не скажется существенным образом на статистике по отказам в льготной ипотеке для многодетных — тем более что ситуация на контроле у президента. А вот для остальных заемщиков требования могут негласно стать строже.
«По сути, больше половины ипотечных заемщиков с высокой долей вероятности находятся на грани риска. Оценить долю потенциально рискованных кредитов сложно даже примерно», — поясняет управляющий российским филиалом финансово-консультационного сервиса Financer.com Ltd. Давид Шарковский.
«Никто не застрахован от финансовых форс-мажоров — поэтому все ипотечные кредиты, взятые на одного человека, без семьи, сами по себе уже рискованны, — добавляет эксперт. — В семье риски тоже высоки — если что-то случается с одним из супругов, бремя второго растет вдвое. При этом статистика говорит о том, что серьезные финансовые потрясения случаются у человека примерно каждые 10-15 лет (то есть имеются все шансы, что хотя бы один раз за время выплаты ипотеки это произойдет)».
Фото: Константин Кокошкин / «Коммерсантъ»
Логично, что кредитные организации будут закладывать эти риски, оценивая потенциальных заемщиков — и если о льготниках заботится государство, снижая риски просрочек и невыплат (субсидируя ставку, предлагая компенсации и т.д.), то обычным ипотечникам придется приготовиться к более строгой оценке платежеспособности.
«Зная об обязанности предоставить кредитные каникулы лицам, попавшим в сложную жизненную ситуацию, банки будут стремиться к минимизации рисков: будут более внимательно относиться к проверке сведений, касающихся трудоустроенности граждан и скачков их дохода за значительный период, — говорит ведущий юрист «Европейской юридической службы» Юлия Кислякова. — Будут менее охотно выдавать ипотечные кредиты лицам старше 45-50 лет, поскольку риск возникновения заболеваний у них значительно выше».
Денег нет и неизвестно
Вместе с тем именно «обычный» потенциальный заемщик сейчас как никогда нуждается в поддержке. «Для большинства россиян ипотека по-прежнему остается единственным доступным способом решения квартирного вопроса, — говорит Андрей Колочинский. — Но платежеспособный спрос практически себя исчерпал, у большинства потенциальных заемщиков нет средств на обслуживание ипотечных кредитов. Поэтому наряду с поддержкой отрасли ипотечного кредитования стоит задуматься о повышении уровня благосостояния наших граждан, реальные доходы которых снижаются на протяжении последних лет».
«Большая часть населения страны не способна даже собрать деньги на первоначальный взнос по ипотечному кредиту. В такой ситуации подлинного роста рынка жилищного кредитования быть не может, и все стимулирующие меры будут либо ограниченными, либо неэффективными», — уверен генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. Впрочем, у государства есть свой ответ и на это — к 1 сентября 2019-го правительство должно предоставить президенту список предложений по компенсации из бюджета ставки по ипотеке и/или первоначального взноса для широкого круга заемщиков.
Фото: Евгений Павленко / «Коммерсантъ»
Такая поддержка ипотеки, по идее, не может не радовать застройщиков, продажи которых прямо зависят от доступности жилищных кредитов для населения. Вместе с тем опрошенные «Лентой.ру» игроки относятся к возможным нововведениям настороженно. «На наш взгляд, выдача субсидий на первоначальный взнос — не очень хорошая идея, поскольку именно наличие средств на взнос и в принципе способность потенциального заемщика иметь сбережения является одним из ключевых параметров при оценке платежеспособности физлица», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
«Предложенные меры по субсидированию первого взноса, безусловно, поддержат рынок недвижимости, но это увеличит число "плохих кредитов", — считает и Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир Квартир». — Меры эти можно назвать косметическими: решая одну проблему, они создают другие.
«Думаю что субсидированием первого взноса не обойдешься. Объем переплаты за ипотеку отпугивает многих, и субсидирование должно быть направлено в первую очередь на процентную ставку, — говорит генеральный директор MAR Consult Дмитрий Шиманов. — Причем до такого уровня, чтобы предложение стало сопоставимо с европейскими условиями, а именно на уровне 2-3 процентов годовых. Только так можно поддержать спрос на жилье на московском рынке, где стоимость квадратного метра — около 200 тысяч рублей».
Еще не предел
Ставки по жилищным кредитам в России постепенно снижаются — по статистике Центробанка, сейчас это 10,28 процента годовых против июньских 10,53 процента. Но очевидно, что 2-3 процента годовых пока остаются реальностью только для льготников и только в очень ограниченном числе регионов. Ориентир, который задан президентом, — 8 процентов, и это явно не перспектива ближайшего года.
По прогнозу Аналитического центра «Дом.РФ», при условии дальнейшего снижения ключевой ставки ЦБ к четвертому кварталу 2019 года средняя ставка по выдаваемым в России ипотечным кредитам снизится до 9,7-9,8 процента, а к середине 2020-го показатель, в случае достижения целевого уровня инфляции в 4 процента, способен снизиться до исторически рекордных 9 процентов.
Для России такой уровень ставок стал бы действительно самым низким за всю историю рынка. Впрочем, как подсчитали аналитики «БКС Премьер», даже 8 процентов годовых будут означать весьма низкую доступность ипотеки для населения: если при нынешнем уровне средняя семья российских заемщиков тратит на кредит 51,7 процента семейного дохода (а в Москве — 59 процентов), то при снижении ставки это будет 44 процента (в Москве — 50). Стоит вспомнить, что рекомендованный уровень — не выше 30 процентов семейного дохода.
Фото: Олег Харсеев / «Коммерсантъ»
Конечно, тут сложно обойтись без рекомендаций государству попробовать зайти с другой стороны: расширить возможности для предпринимательства, поддержать малый и средний бизнес, снизить госрегулирование и т.п. Но очевидно, что более здоровый путь — одновременно и более долгий. Что касается экстренных мер — пока что одновременно с мерами поддержки ипотеки прорабатываются варианты по обеспечению россиян жильем без передачи в собственность.
Не исключено, что в перспективе мы услышим и о новых мерах стимулирования ипотеки. Как рассказал «Ленте.ру» Антон Мороз, член рабочей группы «Единой России» «Устойчивое развитие», ответственный за организацию общественного контроля реализации национального проекта «Жилье и городская среда», на этапе обсуждений сейчас находятся как минимум две: обязательные «ипотечные каникулы» для покупателей новостроек на период до сдачи ЖК (мера нацелена на то, чтобы помочь заемщикам, арендующим жилье) и снижение первоначального взноса для самых платежеспособных заемщиков.
«Эта норма достаточно долго нами обсуждается с Минстроем России, который имеет пока, к сожалению, противоположную позицию. Мы считаем, что необходимо и возможно уменьшить или свести к нулю стоимость первоначального взноса по ипотеке для гражданина, работающего не менее 2-3 лет в одной и той же компании с понятной системой доходов, которая платит все налоги согласно законодательству РФ, с соответствующей ему реальной белой заработной платой, устраивающей банк для выдачи ипотечного кредита», — пояснил Мороз.
Так что, возможно, свои льготы в перспективе получат и относительно благополучные категории заемщиков — со стабильной работой и достаточным уровнем дохода, чтобы как минимум кормить семью и снимать жилье. И это было бы оправданно, учитывая, что благополучными такие «средние» россияне выглядят разве что на фоне малоимущих льготников.