В уходящем 2019 году цены на квартиры в российских новостройках уверенно увеличивались, что привело к снижению темпов продаж первичного жилья и миграции части потенциальных новоселов на вторичный рынок недвижимости. И все же окончательно перетянуть одеяло на себя «вторичке» не удалось: многие покупатели, попотев на переговорах с гордыми владельцами советских квартир, сместили фокус обратно на рынок нового жилья. Но и в новостройках ничего хорошего в наступающем 2020 году их не ждет, судя по прогнозам экспертов рынка. Неизбежный рост цен, сокращение выбора квартир, разорение застройщиков и вынужденный возврат в съемное жилье: вся боль ищущих крыши над головой россиян — в материале «Ленты.ру».
На всех не хватит
Призрак дефицита замаячил над московским рынком новостроек — одним из крупнейших в стране — к концу 2019-го. По данным ЦИАН, в этом году продажи строящегося жилья в столице почти сравнялись с объемом нового предложения. В целом этот объем за 12 месяцев снизился практически на треть — если рассматривать вместе рынки новостроек Москвы и Московской области. «Такой тренд содержит риски возникновения дефицита предложения», — предупреждают аналитики.
Если смотреть на числовые показатели, то ситуация совсем не кажется страшной: в 2019-м в столичном регионе вывели в продажу 74 новых жилых комплекса (ЖК). Всего в реализацию поступило 490 корпусов (как в новых, так и в ранее запущенных ЖК) суммарной площадью около 7,9 миллиона квадратных метров. Число новых проектов сократилось по сравнению с прошлогодними показателями на 48 процентов, свежих корпусов — на 29 процентов, количество «квадратов» — на 28 процентов.
Фото: Константин Кокошкин / «Коммерсантъ»
Продажи квартир в Москве и Подмосковье тоже упали — со 156 тысяч сделок по договорам долевого участия (ДДУ) в 2018-м до 140 тысяч в текущем году. «Объем нового предложения по итогам этого года составит около 147 тысяч квартир и апартаментов, — отмечается в материалах ЦИАН. — Таким образом, на каждый реализованный квадратный метр по итогам года придется лишь 1,05 метра нового предложения. Такое соотношение поглощения и нового предложения зафиксировано впервые за посткризисный период».
Последствий у возможного дефицита жилья много (от банального исчезновения шансов на улучшение жилищных условий до демографического кризиса), но в моменте оно одно — дальнейший рост цен на квадратные метры. Московский рынок — трендсеттер, и многие тенденции его развития в регионах копируются в гипертрофированных масштабах. Так что дефицита строек можно с уверенностью ждать и в провинции. В агентстве «Бон Тон» подсчитали: за 2018 год в целом по России было выдано разрешений на строительство 52,3 миллиона квадратных метров, а за 10 месяцев 2019-го — на 4,8 миллиона «квадратов». Но строительный провал не будет заметен сразу.
«Поскольку рынок жилищного строительства достаточно инертен, то такое радикальное снижение числа разрешений пока не отражается на объемах вводимого жилья, — говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента «Бон Тон». — Яма, обусловленная динамикой выдачи разрешений, настигнет отрасль к концу 2020-го — началу 2021 года. В этот период количество возводимого жилья не сможет компенсировать объемы ввода новостроек, получивших разрешение в 2017-2018 годах».
Тенденции рынка новостроек идут вразрез с основными положениями национального проекта «Жилье и городская среда», предусматривающего рост объемов ввода недвижимости. Но покупателю, конечно, прежде всего важны цены, а не целевые показатели.
Вверх по течению
Цены в российских новостройках за уходящий год увеличились — в этом сомневаться не приходится. Прежде всего росту способствовало изменение правил игры для застройщиков — с лета 2019-го они (за редким исключением) не могут возводить дома на деньги дольщиков. Взамен им приходится брать кредиты, а это автоматически влечет за собой рост конечной стоимости продукта — квартиры. Деньги покупателей жилья между тем спокойно хранятся на эскроу-счетах и передаются застройщикам только после сдачи домов в эксплуатацию.
«Новые проекты в этом году выходили по ощутимо более высоким ценам, чем год назад, — подтверждают в ЦИАН. — Ключевым драйвером этого стали проекты, реализуемые через эскроу-счета, где выше и затраты девелоперов и, как следствие, цены предложения». По данным аналитиков ЦИАН, в Москве в старых границах средняя стоимость квадратного метра в свежих новостройках составила 187 тысяч рублей — против 181 тысячи рублей в 2018-м. В Новой Москве цены увеличились на 17 процентов (со 106 тысяч до 125 тысяч рублей за «квадрат»), в Московской области — на 13 процентов (с 76 тысяч до 86 тысяч рублей).
Фото: Евгений Лисицын / «Коммерсантъ»
В аналитическом центре Est-a-Tet среднюю стоимость нового жилья в Москве (без учета цен на элитные квартиры) оценивают в 224 тысячи рублей за квадратный метр. В «ИНКОМ-Недвижимость» отмечают, что цены в столичных новостройках, реализуемых через схему с эскроу-счетами, мало отличаются от цен в проектах, где продажи ведутся по старым правилам. Исключение — жилые комплексы комфорт-класса, где ценовая разница в среднем равна 16 процентам: стоимость «квадрата» в новостройке массового сегмента, продаваемой по эскроу, равна 182 тысячам рублей, а по ДДУ — 157 тысячам рублей.
«Что касается ценообразования в ЖК с эскроу, девелоперы изначально закладывают стоимость проектного финансирования в цену квадратного метра, — говорит руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. — Однако задирать ценник на фоне снижения спроса и падения доходов населения застройщики не могут: покупательская чувствительность сейчас слишком высока».
По мнению эксперта, схема продажи квартир в доме не играет для покупателя решающей роли — куда важнее цена, репутация застройщика, удачная локация, доступность жилья и другие факторы.
Пятерки хватит
Несмотря на то что квартиры в московских новостройках явно дорожают, в старых границах города полно предложений по цене, не дотягивающей до психологически важной для покупателей отметки в 5 миллионов рублей. Именно эта сумма для многих — предел, так как для накопивших миллион (другая психологическая отметка) купить что-то подороже невозможно — не дадут ипотеку: большинство банков требуют первый взнос на уровне 20 процентов от стоимости квартиры.
Фото: Константин Кокошкин / «Коммерсантъ»
По информации агентства «БЕСТ-Новострой» в «старой» Москве всего 21 проект, или 46 корпусов, где можно выбрать квартиру по цене до 5 миллионов. Это примерно пять процентов от общего числа корпусов. Если же не брать в расчет комплексы за МКАД (в том числе, в Зеленограде и Некрасовке), то внутри Кольцевой остается 12 проектов с допустимым ценником. Естественно, в рассматриваемом бюджете в столице предлагаются только студии и скромные однокомнатные варианты.
«Бюджет "однушек" внутри МКАД (за исключением ЖК "Сказочный лес") превышает указанную цифру, — отмечают в «БЕСТ». — Ценник на студии начинается от 3,05 миллиона рублей (за 11-метровый лот в "My Space на Дегунинской") и заканчивается суммой в 5 миллионов за студию в 28,8 метра в ЖК "Люблинский парк". Все остальное предложение сосредоточено в диапазоне 4-5 миллионов, причем весь объем лотов имеет небольшую площадь — от 20 до 25 квадратных метров».
В Новой Москве за 5 миллионов и меньшую сумму предлагаются варианты в 16 проектах, или в 55 корпусах. Но если рассматривать только близкие к МКАД районы, то выбор заметно сокращается: 11 проектов, 39 корпусов. Купить «двушку» в Новой Москве по указанной цене не получится — только «однушки» и студии.
За более просторными квартирами покупателя отправляют в Подмосковье. Здесь в 20-километровой зоне от МКАД по цене до 5 миллионов продаются однокомнатные лоты в более чем 100 жилых комплексах, «двушки» — в полусотне проектов, «трешки» — в девяти новостройках. Минусы выбора в пользу области очевидны — вместе с квартирой покупатель в большинстве случаев получает необходимость страдать в перегруженных электричках и автобусах, плохо развитую инфраструктуру (детскую, торговую, культурную и прочую), переизбыток соседей, в том числе социально неблагополучных, и бонусом — тяжелую экологическую обстановку. Впрочем, все это можно обнаружить и в Москве, например, в той же Некрасовке.
«Люди переориентируются на аренду»
Почти все опрошенные «Лентой.ру» эксперты рынка недвижимости уверены, что рассчитывать на снижение стоимости жилья в 2020-м, как минимум, неразумно. Но в отличие от ценовых прогнозов прошлых нескольких лет, нынешние отличаются сдержанностью. Большинство ожидает роста стоимости квадратного метра в новостройках на уровне 10-15 процентов.
«Новые объекты будут изначально выходить на рынок по более высоким ценам, — поясняет Ирина Туманова, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости». — А те, которые продолжают строиться и продаваться по ДДУ, будут повышаться в цене постепенно, по мере роста строительной готовности — ориентировочно на 1-1,5 процента в месяц».
Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский считает, что росту цен будут способствовать сохраняющаяся инфляция и возникающие у застройщиков расходы на обслуживание кредитов. «Нивелировать рост цен и подогревать спрос будет доступная ипотека. Вместе с тем, спрос продолжит сужаться из-за отсутствия роста реальных доходов населения», — прогнозирует эксперт.
Фото: Алексей Куденко / РИА Новости
Глава агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова полагает, что увеличение средних ценовых показателей в 2020-м произойдет в основном из-за увеличения в структуре предложения жилья на последних стадиях готовности — оно традиционно стоит дороже, чем квартиры в домах «на котловане».
«В среднесрочной перспективе ценовая коррекция сохранится, но рост будет постепенным и не превысит десяти процентов, хотя в отдельных проектах (в том числе, расположенных рядом с открывшимися станциями Московских центральных диаметров) может достигать 15 процентов», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». Такие же темпы роста обещает управляющий партнер компании «Р-ФИКС» Станислав Романюк.
Возможности снижения цен на новое жилье не допускает никто. «Цены в 2020 году будут соответствовать сезонному спросу и конъюнктуре рынка, но их уровень точно не уступит показателям нынешнего года», — подчеркивает Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость». Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, прогнозирует увеличение ценников в первой половине 2020 года на три-четыре процента. Повышать стоимость «квадрата» активнее на фоне умеренного покупательского спроса не получится, предупреждает он. И предлагает застройщикам «оптимизировать стоимость развития»: урезать расходы на маркетинг и часть бизнес-процессов.
Куда пессимистичнее Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир квартир». По его мнению, рост цен на жилье в первые месяцы следующего года остановится совсем, так как он не поддерживается спросом. «Все больше людей понимает, что им не угнаться за новыми реалиями даже с учетом падающей ипотечной ставки, — сетует эксперт. — Часть из них выберет "вторичку" подешевле, часть переориентируется на длительную аренду. В регионах разорится множество застройщиков. Многие из них не смогут не только начать новые проекты, не найдя банковского финансирования, но и достроить имеющиеся».
Весь этот жилищно-строительный апокалипсис, как это ни парадоксально, в будущем (2021-2022 годах) спровоцирует дефицит новостроек и, как следствие, «ползучий рост цен», утверждает Луценко. По оценке коммерческого директора ГК «ФСК» Ольги Тумайкиной, квартиры подорожают на десять процентов уже в 2020-м. Но резких колебаний цен не будет: все прекрасно понимают, что при более масштабном увеличении недвижимость станет недоступной для покупателей — их платежеспособность, особенно в сегменте недорогого жилья, сильно ограничена.