Москве в 2020-м обещали бурный рост спроса и цен на жилье, но вольный полет столичного рынка новостроек внезапно прервал коронавирус. После начала распространения заразы в России интерес к приобретению квартир рухнул, а в Москве, как в главном очаге COVID-19, особенно: местные и гости столицы сосредоточились на добывании гречки и медицинских масок. Когда в городе ввели режим самоизоляции, продажи практически сошли на нет — правда, ненадолго. Застройщики оперативно переместились в онлайн и теперь продают квадратные метры дистанционно, коварно отказываясь урезать ценники. Интернет-мучения продавцов и покупателей, долгожданные скидки на квартиры и несветлое будущее московских строек — в материале «Ленты.ру».
У вас упало
Коронавирус уже назвали «черным лебедем» для рынка жилья (и для многих других секторов экономики): он появился внезапно, спровоцировав масштабный хаос. В сложившихся условиях падение цен на жилье было бы логичным, но на самом деле средняя стоимость квадратного метра в московских новостройках снижалась и без «лебедя». По данным «Мира квартир», за три первых месяца 2020-го столичный «квадрат» потерял в цене 2 процента, к началу апреля он стоил 217,5 тысячи рублей. Общая стоимость новой квартиры за тот же период уменьшалась на 0,5 процента, до 12,99 миллиона рублей.
При этом в целом за первый квартал 2020-го цены на новое жилье выросли в 41 из 70 крупнейших российских городов, то есть Москва внезапно попала в группу аутсайдеров. «В некоторых городах цены исчерпали возможности роста, либо большинство застройщиков там сознательно избрали стратегию не повышать их», — поясняют эксперты. Такую стратегию они считают правильной: лучше распродать побольше по текущим ценам, чем остаться с грузом квартир в будущем, когда давление на российскую экономику достигнет пика из-за карантинных мер и падения курса рубля.
Фото: Антон Ваганов / ТАСС
Спрос на московскую недвижимость до начала самоизоляции тоже не бил рекорды. Был короткий его скачок в первой половине марта, когда обвалился курс национальной валюты из-за срыва сделки в рамках ОПЕК+ и последовавшего падения цен на нефть. Многие поспешили вложить в недвижимость стремительно теряющие ценность рубли, но статистику это не спасло.
По данным Росреестра, в феврале на московском рынке новостроек зарегистрировали 5,9 тысячи сделок — на 18 процентов меньше, чем в феврале 2019-го (7,2 тысячи сделок). За январь-февраль число покупок нового жилья в городе снизилось на 14 процентов, до 10,882 тысячи ДДУ — против 12,6 тысячи за аналогичный период 2019-го. Мартовские показатели также оказались провальными — продажи в годовом выражении упали на 5 процентов — и это при ажиотаже в начале месяца.
Для понимания ситуации в целом статистика не нужна: после того, как людей принудительно загнали в квартиры, офисы продаж на стройплощадках опустели. С 30 марта в Москве разрешается выходить из дома только для поездок на работу (если это обязательно), за продуктами, в аптеку, для выгула собак и для того, чтобы выкинуть мусор. Пункта «для приобретения жилья» в этом списке нет, но застройщики, кажется, нашли выход из ситуации.
Попали в сеть
О полном прекращении продаж квартир в Москве речи не идет, заверяют представители строительных компаний и риелторы. И даже остановленные с 13 апреля стройки не смущают покупателей. «Уровень снижения продаж зависит от конкретного проекта и его уровня ликвидности, — говорит Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум». — В некоторых объектах сделки сократились на 15-20 процентов. Заметнее других почувствовали сокращение активности покупателей девелоперы масштабных проектов, где ежемесячно заключаются десятки и даже сотни договоров долевого участия. Девальвация рубля и режим самоизоляции привели к сокращению сделок у них на десятки процентов».
Фото: Зотов Алексей / «Коммерсантъ»
Большинство крупных застройщиков смогли быстро запустить интернет-продажи жилья. Процедура несложная, но чаще всего пройти ее онлайн от начала до конца не получается, особенно если покупателю нужно оформить ипотеку. Правда, банкиры тоже постепенно налаживают дистанционное взаимодействие с клиентами. Центробанк временно либерализовал правила идентификации граждан, претендующих на получение жилищных кредитов: теперь банки могут проводить ипотечные сделки удаленно. Сбербанк тем временем сообщил о запуске ипотеки «с доставкой на дом». Сотрудники банка, в соответствии с веяниями времени обеспеченные «средствами индивидуальной защиты», приезжают сами, чтобы заемщик мог подписать все необходимые документы, не нарушая режима самоизоляции.
«По сути, процесс приобретения квартиры онлайн не отличается от покупки в интернет-магазине, — рассказывает Людмила Матвеева, директор по маркетингу и рекламе «ПИК». — Сначала клиент выбирает квартиру на сайте: можно воспользоваться 3D-шоурумом, чтобы, например, понять, как выбранная планировка позволит расставить мебель. При бронировании выбранной квартиры для клиента создается личный кабинет, где указываются все персональные данные. Далее клиент выбирает параметры сделки (форму оплаты, форму собственности, возраст участников, гражданство), загружает необходимые документы, указывает банк, в котором хотел бы открыть аккредитив, и оформляет электронно-цифровую подпись (ЭЦП). После того, как договор долевого участия (ДДУ) будет подготовлен, клиент проверяет его, подтверждает оплату и оплачивает сделку».
По словам Матвеевой, все офлайн-сервисы доступны онлайн: клиенты могут оплатить недвижимость картой или, в случае с ипотечной сделкой, подать заявку на кредит и открыть аккредитив через личный кабинет на сайте. «Мы несколько лет работали над тем, чтобы сделать ипотеку и покупку квартиры по-настоящему, по-честному онлайн, — говорит эксперт. — Чтобы любой клиент, даже тот, который раньше не был клиентом конкретного банка, смог получить ипотеку и купить квартиру "не выходя из комнаты". И у нас это получилось. Это абсолютно революционный прорыв, после которого возврата назад к "бумажным" сделкам не будет. Мы уверены, что тенденция к росту сделок онлайн будет расти взрывными темпами».
«Ипотека и регистрация договоров также возможны в режиме онлайн. На сегодняшний день сложности есть только по открытию эскроу-счетов, но я уверен, в течение недели мы эту сложность преодолеем», — утверждает директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.
Банки могут просить клиента приехать на подписание договора лично, но далеко не все готовы нарушить режим самоизоляции. В результате доля сделок по ипотеке с начала особого режима сократилась с 75 до 57 процентов
В ГК «ФСК» онлайн-продажи запустили еще в 2019 году (в части онлайн-бронирования), но полноценно механизм начал функционировать сразу после перехода офиса компании на дистанционный режим работы. Забронировать квартиру у застройщика можно через сайт, там же оплатив бронь. Документы на покупку квартиры также оформляются онлайн. «Если есть необходимость в нотариальном заверении документов, то на этом этапе мы предлагаем своим клиентам воспользоваться услугами выезда нотариуса на дом, — поясняет коммерческий директор компании Ольга Тумайкина. — Подготовленные и подписанные ЭЦП документы также в электронном виде через онлайн-сервисы направляются в Росреестр на регистрацию». Оплатить сделку клиент также может дистанционно. С одобрением ипотеки помогут менеджеры, но оформлять ее придется самостоятельно.
В группах компаний «Гранель», «Самолет», «А101», УК «Развитие» и «СМУ-6 Инвестиции» работают по аналогичной схеме. «Есть некоторая задержка по времени с клиентами, которые приобретают жилье с помощью ипотечного кредита — человеку необходимо ехать в банк для подписания кредитного договора, — отмечает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам «Гранель». — Важным фактором этой задержки является ограниченное количество работающих офисов банков, а также тот факт, что еще не все банки сейчас рассматривают выписки из Пенсионного фонда и с лицевого счета (зарплатного) клиента, а работодатели в нынешней ситуации не всегда могут предоставить справку 2-НДФЛ и копию трудовой книжки».
Фото: Depositphotos
Риелторы тоже наладили удаленную работу: консультируют клиентов дистанционно. Крупным агентствам, правда, пророчат миллионные убытки только за неделю простоя московских строек, но в столичных компаниях паники нет. «Онлайн-сделки мы практиковали еще до наступления режима самоизоляции, на ряде объектов электронная регистрация ДДУ уже давно в приоритете перед обычной. Это помогло нам настроить и другие процессы — мы наладили онлайн-консультирование, помощь с выбором квартиры, дистанционное подписание и оплату договора бронирования», — перечисляет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
В агентстве Est-a-Tet отмечают, что в онлайн-продажах первичного жилья нет ничего необычного: большинство покупателей и прежде не видели своих квартир перед заключением сделок, так как приобретали объекты в недостроенных домах. В «ИНКОМ» не соглашаются: «Люди еще не настолько доверяют электронным носителям, чтобы таким образом платить миллионы за квартиру, они хотят старые добрые бумажные договоры», — утверждает замдиректора департамента новостроек агентства Валерий Кочетков.
Цена в изоляции
Кошмар любого застройщика — снижение цен на квартиры — отрицают все опрошенные «Лентой.ру» участники рынка. «Пока принципиальных изменений в ценах на столичные новостройки мы не фиксируем, — констатирует Надежда Коркка. — Сейчас застройщики выжидают, чем закончится режим самоизоляции для рынка и каков будет спрос, когда клиенты вернутся. В такой ситуации они склонны сохранять текущий уровень цен, но никак не снижать их».
В «Гранель» считают, что снижать или повышать цены на квартиры пока преждевременно. У «Инград» ценники увеличиваются по мере повышения степени готовности проектов. «Мы не меняли цены в своих проектах в связи с режимом самоизоляции. В текущем состоянии рынка это представляется неразумным. До конца апреля на определенный пул квартир во всех проектах мы предоставляем скидки от 5 до 7 процентов», — рассказала Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101».
ГК «ФСК» между тем делает скидку для покупателей, которые приобретают квартиры через онлайн-сервисы, — на бесконтактной покупке можно сэкономить 50-150 тысяч рублей, в зависимости от проекта. В группе «Самолет» тоже акция для «удаленных» покупателей, максимальная сумма дисконта — 160 тысяч рублей.
УК «Развитие» дает скидку в размере 3,9 тысячи рублей с «квадрата» многодетным семьям, но с карантином это никак не связано: акция действовала и раньше. «Мы не пересматривали прайсы в проектах в связи с введением режима самоизоляции. Какие-либо скидочные предложения также не вводились», — в свою очередь говорит Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции».
«Нет никаких особенных акций и скидок, проекты реализуются по тем же условиям, что и до режима самоизоляции. В комплексах, большинство которых сегодня продаются по новым правилам, финансовые модели не предполагают какого-либо демпинга», — резюмирует Владимир Моребис, коммерческий директор Est-a-Tet.
По словам его коллеги Ирины Доброхотовой, скидки все же есть, и крупные (до 20 процентов) — в уже готовых домах. Это объясняется необходимостью быстрее реализовать остатки квартир. «Появился еще такой инструмент, как отсрочка платежа: 20 процентов сейчас, а 80 процентов — после факта заселения. Он предлагается также уже в проектах на высокой стадии готовности», — отмечает эксперт.
«Пик падения выпадет на лето»
Мнения относительно будущего московского рынка новостроек разнятся. Аналитики и риелторы не исключают обвала спроса и цен, застройщики традиционно настаивают на том, что «предпосылок для снижения стоимости жилья нет». Но и они необычайно, почти пугающе осторожны в прогнозах, и незыблемость ценников объясняют не вечной востребованностью столичных метров, а другими факторами.
«Цены в целом, скорее всего, сильно не изменятся — высоких доходов в массовом жилье у девелоперов нет, поэтому снижать цены не получится, — говорит Кирилл Храпов, директор по продажам группы «Самолет». — Кроме того, у всех серьезных игроков уже есть опыт прохождения кризисов, который говорит о том, что снижение цен — тупиковый путь. Более целесообразно сократить объемы строительства, изменив их в соответствии со спросом».
Фото: Михаил Терещенко / ТАСС
Ольга Тумайкина предрекает сокращение объемов предложения жилья и уход с рынка слабых застройщиков. «Долгосрочные прогнозы по ценам в текущей ситуации давать пока сложно, однако учитывая рост цен на строительные материалы, себестоимость строительства также будет расти, — поясняет она. — Если брать во внимание эти факторы, то повода для снижения стоимости квадратного метра у застройщиков точно не будет. Скорее наоборот».
Юрий Ильин, вице-президент группы «ПИК», пережившей не один российский кризис, уверен, что спрос на качественное жилье сохранится. И не рекомендует ждать падения цен на квартиры. «Весьма самонадеянно полагать, что после периода самоизоляции на рынок недвижимости обрушится шквал скидок, акций и других "пряников", — вторит ему Владимир Моребис. — Мы не видим никаких предпосылок для снижения цен, напротив, показатель продолжит ползти вверх».
Если карантин затянется, а ситуация усугубится массовой потерей рабочих мест и ужесточением условий по ипотеке, то падение спроса может быть радикальным. Разумеется, при подобном негативном сценарии застройщики будут вынуждены пересматривать политику продаж и корректировать цены
В УК «Развитие» и «СМУ-6 Инвестиции», напротив, не исключают отрицательной корректировки ценников в будущем, при уменьшении покупательской способности населения и спроса на жилье. «В ближайшее время спрос начнет падать, и пик падения выпадет на лето 2020 года. Скорее всего, падение достигнет отметки в 20-25 процентов, в зависимости от уровня ставок по ипотеке», — говорит Сергей Нюхалов.
Специалисты «ИНКОМ» ждут снижения цен в новостройках на уровне 15 процентов и более. «Акции и скидки появятся сразу после снятия режима самоизоляции, — уверен Павел Луценко, генеральный директор портала «Мир квартир». — Цены будут постепенно снижаться. Те из застройщиков, которые в силу ситуации (подорожание стройматериалов, кредитов) не смогут уменьшить стоимость квартир, останутся без клиентов. Возможно, к концу года мы увидим новые банкротства».
И все же фундаментальных оснований для падения спроса на жилье ни в России в целом, ни в Москве в частности нет: уровень обеспеченности граждан квадратными метрами невысок, а значит, квартиры останутся востребованными, и цены на них радикально не снизятся. «В Петербурге, например, по данным Росстата, на душу населения приходится пока только 25,4 квадратного метра, — отмечает директор по связям с инвесторами «Группы ЛСР» Игорь Цой. — А в Риме этот показатель равен 40,4. При этом, согласно статистике Центробанка, в январе 2020 года в российских банках у населения хранились около 25 триллионов рублей сбережений». Эксперт полагает, что падение ставок по депозитам и введение налога на процентные доходы по вкладам вынудят россиян перевложить накопления — естественно, в недвижимость.
Этой теории можно противопоставить результаты опроса россиян, обнародованные в кризисном апреле 2020-го банком «Открытие»: как выяснилось, около двух третей граждан вообще не имеют накоплений (среди опрошенных 24-39 лет деньги откладывают около 35 процентов, среди россиян от 40 до 54 лет — 32 процента, а среди респондентов старше 55 лет — менее 32 процентов; наивысший показатель — 49 процентов — у 18-23-летних).
Таким образом большинство если и будут улучшать жилищные условия, формируя спрос на квартиры, то, вероятно, за счет заемных средств. Банки еще до введения режима самоизоляции начали повышать ставки по ипотеке, но тут на помощь пришло государство, запустив субсидированную ипотеку под 6,5 процента годовых. Программу 16 апреля анонсировал лично президент Владимир Путин, и через пару дней заявки на «коронавирусные» кредиты начали принимать крупные банки.
От того, насколько действенной будет специальная программа кредитования, и зависит будущее рынка жилья. Ряд застройщиков уже отчитались о первых реализованных «льготных» квартирах, но вала продаж явно нет. И если банкиры, вопреки поддержке властей, начнут в условиях общеэкономический турбулентности искусственно блокировать ипотечные потуги граждан, покупать жилье станет некому — и никакие онлайн-продажи не помогут.