На российском рынке недвижимости есть формат, который занимает пограничное положение, — апартаменты. Они не являются жильем, в них нельзя прописаться, собственники сталкиваются с дефицитом инфраструктуры, однако такие объекты все равно пользуются популярностью из-за более низких цен. Теперь Минстрой решил «закрыть лавочку»: апартаменты запретят, а уже готовые помещения приравняют к жилым. Для амнистии необходимы правила, но их пока нет, что погружает индустрию в хаос неопределенности. Рынок согласен, что решить проблему стоило давно, но тотальный отказ от апартаментов — не то, что ждут от властей. Железобетонный косяк — в материале «Ленты.ру».
Апартаменты в России появились в начале 2000-х годов, в основном в старых особняках. После их модернизации оформить помещения как квартиры было нельзя, однако удобное расположение и возможность переделать объект под премиальный лот привлекали отдельных покупателей. В дальнейшем, особенно после возведения основного ядра делового центра «Москва-Сити», строительство апартаментов вышло на новый уровень. Данный формат недвижимости постоянно пытались зарегулировать, но о совсем уж радикальных мерах речи не было.
Основная претензия к апартаментам — попытка представить такие объекты как полноценное жилье, хотя строительные нормы для квартир на них не распространяются. В результате застройщики экономят на площади, оставляют будущих жильцов без социальной инфраструктуры (детские сады, школы), нарушают требования к инсоляции и другое. В апартаментах не получится прописаться, а коммунальные тарифы рассчитываются как для коммерческих площадей. Поэтому власти решили спасти россиян от такой жизни и привести все к единому знаменателю.
В ноябре 2020 года заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин, рассуждая о многофункциональных зданиях, заявил, что строить в будущем все, что не подходит под категорию жилых помещений, нецелесообразно. «Поэтому под амнистию должно попасть то, что уже построено, оно должно быть учтено в объеме ввода жилья, но с какого-то момента мы должны честно друг другу ответить, что все — эта лавочка закрывается», — сказал он.
Впоследствии Стасишин уточнил, что под амнистию попадут только те апартаменты, где созданы необходимые условия для комфортного и безопасного проживания, а также предоставлена возможность пользоваться всеми инфраструктурными, социальными и инженерными удобствами. Более конкретных требований замминистра не назвал, их сообщат до конца 2020 года.
Для проектов на стадии строительства будет разработан специальный «перечень условий и требований». В результате должны появиться многофункциональные здания с жилыми помещениями, собственники которых не почувствуют разницы между жизнью в квартире и апартаментах. Стасишин подчеркнул, что Минстрой не будет устанавливать никакие запреты, но и в то же время у ведомства нет задачи признать все объекты полноценным жильем. Такие противоречащие друг другу и обширные формулировки не добавляют ясности: то ли рынок ждет массовая зачистка, то ли наконец-то разберутся с давней проблемой.
Наболело
О реформе говорят уже не первый год, поскольку при строительстве апарт-комплексов город сталкивается с рядом сложностей. Главная из них — инфраструктурная. Поскольку апартаменты по закону не являются жилыми помещениями, многие блага цивилизации на них не распространяются.
«На каждой территории предусмотрено определенное количество социальных объектов в зависимости от количества жителей. Места в школах, детских садах, поликлиниках, на парковках во дворах не рассчитаны на собственников апартаментов. В итоге объекты социальной инфраструктуры переполняются, а местные власти недополучают налоги», — говорит руководитель архитектурной мастерской №4 Градостроительного института пространственного моделирования и развития «Гипрогорпроект» Антон Бавыкин.
Фото: Хуберт Голстейн / «Коммерсантъ»
Владельцы таких объектов сталкиваются и с другими трудностями: невозможность получить постоянную регистрацию, переплата за коммунальные услуги (жилищная инспекция не контролирует тарифы), завышенные налоги. «Известно несколько случаев, когда апартаменты в "Москва-Сити" продавались именно по причине высокой налоговой нагрузки (два процента от кадастровой стоимости). При ее величине в 50 миллионов рублей собственник должен платить ежегодно миллион рублей», — предупреждает главный эксперт аналитического центра Циан Виктория Кирюхина.
В неравных правах находятся и застройщики. Тот, кто возводит апартаменты, меньше платит за землю, экономит на строительстве инфраструктуры, озеленении, прокладке коммуникаций и дорог в жилой зоне. За счет этого объекты можно продавать дешевле, привлекая покупателей с ограниченным бюджетом. Именно поэтому глава комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская называет приравнивание апартаментов к жилью обманом и коррупцией в чистом виде. Также квадратные метры апартаментов, предназначенных для постоянного проживания, не идут в зачет нацпроекта «Жилье и городская среда».
«В апарт-комплексах по сути строят то же жилье, но без соблюдения действующих нормативов к жилым помещениям. В то же время реформа не должна в итоге ограничить выбор покупателей по цене и предложению, ведь для кого-то наличие социальной инфраструктуры не так важно, как, например, локация и транспортная доступность», — добавляет Бавыкин.
Недоквартира
Руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев выделяет три типа апартаментов, каждый из которых закрывает ряд потребностей покупателей. Первый — апарт-отели и апартаменты гостиничного типа, предназначенные для краткосрочного проживания. Второй — недвижимость для среднесрочного проживания, например, та, которую компании арендуют для своих сотрудников во время командировок.
«Для обоих типов характерен широкий спектр дополнительных услуг и инфраструктуры для временного удовлетворения потребностей проживающих: магазины, рестораны, спорткомплексы, аптеки, круглосуточный консьерж-сервис и так далее. А вот инфраструктура, необходимая для постоянного проживания — детские сады, школы, больницы, — для них менее важна. В целом апартаменты первого и второго типа приобретают в основном в инвестиционных целях, они относятся к высококачественным объектам бизнес- и премиум-класса», — объясняет Алексеев.
Фото: Юрий Мартьянов / «Коммерсантъ»
Запрет именно таких апартаментов будет нелогичным, поскольку они изначально приобретаются как инвестиционный объект, а не как жилье, считает управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка. По ее словам, это один из самых быстрорастущих сегментов, который начал активно развиваться и в России в последние годы.
Однако главная проблема возникла с третьим типом апартаментов, которые предназначены для постоянного проживания. Такие апарт-комплексы могут в худшем случае просто состоять из бетонных коробок без малейшего намека на комфортную среду обитания.
«Кроме того, из-за иных норм инсоляции дома в рамках апарт-комплекса могут располагаться плотнее друг к другу: на меньшем расстоянии. Да, как правило, девелопер вместо полноценного детского сада предусматривает на первом этаже помещения под частный детсад или же детские клубы», — отмечает Кирюхина.
Принцип один — выжать из минимального клочка земли максимальное количество квадратных метров продаваемой площади
По мнению экспертов, недвижимость подобного формата могут приравнять к жилью, если она будет соответствовать строительным нормам для жилых помещений. На данный момент застройщики уже переводили отдельные апартаменты в жилье. Речь идет об объектах, которые находятся в составе смешанных ЖК. Из-за высокой плотности застройки апартаменты на нижних этажах могут не иметь уровня освещения, необходимого для жилья, тогда как апартаменты на несколько этажей выше уже соответствуют нормативам и могут быть переведены в квартиры.
Также важно соблюдение и других требований, к примеру, пожарной безопасности или минимальной площади. За счет того, что апартаменты — формально не жилье, на рынке можно найти лоты и по 16 квадратных метров, тогда как для квартир это недопустимо.
Фото: Ведомости / ТАСС
«Пока не совсем понятно, каким путем пойдет государство в решении этого вопроса. В случае запрета на строительство "негостиниц" для жилья могут быть амнистированы все апартаменты подобного типа», — говорит Алексеев.
Специалисты также подчеркивают, что минусы апартаментов на самом деле таковыми не являются. «Разница в стоимости коммунальных услуг для квартир и апартаментов несущественная, чтобы включить иные тарифы в главный недостаток апартаментов. К тому же за счет их изначально более низкой цены, разница в коммуналке в денежном выражении за счет экономии компенсируется на много лет вперед», — объясняет Кирюхина.
По мнению Бавыкина, нет смысла критиковать нежилую недвижимость, поскольку она изначально строилась не для проживания, а для других функций: работы, бизнеса, торговли и других. «И апартаменты, и квартиры должны соответствовать нормам и правилам строительства, они немного отличаются у этих типов объектов: для жилья они выше. Но в качественных апартаментах покупатель не почувствует никаких неудобств. Поэтому критика в адрес конкретно российских апартаментов не оправданна», — добавляет Коркка.
В новом статусе
Сама амнистия является одним большим подводным камнем, в ее рамках придется решить несколько сложных вопросов. Оптимальным вариантом, как говорит Алексеев, было бы такое решение, когда определен статус апартаментов для долгосрочного проживания, но при этом инвестиционным проектам не вставляли бы палки в колеса. «Одним из нежелательных сценариев может стать приравнивание всех текущих апартаментов к гостиницам, но маловероятно, что государство пойдет таким путем», — рассуждает он.
При этом по-прежнему остается много темных пятен в классификации. «За всю историю рынка в Москве с 2013 года было реализовано и находится в реализации около пяти миллионов квадратных метров апартаментов. Из этого объема по ДДУ реализовывалось только два миллиона "квадратов" (остальные реализовывались по предварительным договорам купли-продажи, договорам соинвестирования, покупки будущей вещи и другим схемам). Таким образом 50-60 процентов апартаментов остались в серой зоне. Что будет с ними — непонятно», — отмечает Коркка.
Крайне сложно будет отработать правовой механизм перевода из одного статуса в другой апартаментов, которые уже получили разрешение на строительство, а люди, вложившие деньги в долевое строительство, ожидали получить коммерческую недвижимость. Однако после ее перевода в жилую собственники могут рассчитывать на рост стоимости имущества. Также, говорят эксперты, стоит рассчитывать на пересмотр налоговой базы в связи с предстоящими изменениями.
Однако полный отказ от апартаментов — тоже не лучшее решение. Именно такой формат возможен в старых зданиях под реконструкцию, которые заведомо не соответствуют современным планировочным решениям. Отказ от апартаментов приведет к тому, что подобные объекты придется только сносить, а не модернизировать, поскольку они не вписываются в нынешние стандарты, говорит Кирюхина.
В случае введения запрета на строительство апартаментов многие площадки, на которых могли бы быть реализованы экономически выгодные проекты апарт-комплексов, станут менее привлекательными для многих инвесторов. Как говорит Бавыкин, эти участки можно будет использовать только под строительство технопарков, торговых центров или других объектов нежилой недвижимости, которые имеют более длинные сроки окупаемости по сравнению с апартаментами.
Фото: Юрий Мартьянов / «Коммерсантъ»
В идеальном случае владельцы апартаментов получат все привилегии собственников квартир, а застройщики — внятные требования и поддержку государства, что позволит им сдать объекты в срок и обеспечить их необходимой инфраструктурой. В случае негативного сценария, по словам Коркки, покупатели своего права собственности скорее всего не лишатся. Будут не столько перегибы, сколько банальная растерянность и непонимание, что делать, когда друг другу начнут противоречить нормативные акты и инструкции. Проблемы возможны также в регистрационных действиях при переводе (Росреестр), при заключении новых договоров на предоставление коммунальных услуг (ресурсоснабжающие компании) и при попытках воспользоваться ближайшей социальной инфраструктурой.
Цена вопроса
На первичном рынке недвижимости Москвы как в 2019-м, так и в 2020 году апартаменты в общей структуре сделок составляют в среднем 8 процентов. Эта доля варьируется в диапазоне 7-10 процентов и остается стабильной. При этом доля апартаментов от предложения всей «первички» занимает порядка 24 процентов — примерно 7,4 тысячи лотов, приводит данные Кирюхина.
Иными словами, спрос на апартаменты не формирует рынок: на них приходится менее 10 процентов всех сделок в столице. Однако на фоне новостей о возможном переводе апартаментов в жилье девелоперы могут повысить цены, хоть и на немного. Сейчас разница в цене между квартирами и апартаментами составляет 10-15 процентов. При минимальной разнице в цене покупатели предпочтут более понятный формат квартир. Поэтому у застройщиков нет большого задела для маневрирования по стоимости, утверждает эксперт.
В целом за последние полгода специалисты наблюдают умеренный рост спроса на данный формат. Ажиотажа не наблюдается, поскольку на апартаменты не распространяется программа льготной ипотеки под 6,5 процента. Однако в случае амнистии определенного объекта его цена вырастет. «Вне зависимости от финального решения относительно правового статуса апартаментов, снижение их стоимости представляется сейчас маловероятным», — говорит Коркка.
По ее прогнозам, в будущем ценовая разница в 15-30 процентов между квартирами и апартаментами сотрется, а застройщикам придется вносить изменения в свои проекты. Их необходимо будет обеспечить инфраструктурой, а издержки лягут на плечи покупателей.
В любом случае ситуация прояснится только после появления четких критериев амнистии, хотя уже на данном этапе видны основные будущие трудности. Противоречащие друг другу нормы и отсутствие должной координации между регулирующими ведомствами усложнят жизнь застройщикам, а те, в свою очередь, попытаются переложить проблемы на собственников и покупателей.