Конец 2021 года ознаменовался громким скандалом на российском рынке аренды жилья. База недвижимости ЦИАН запретила сдавать квартиры «исключительно славянам». Уже с 1 февраля 2022-го в тексты объявлений нельзя будет включать основания для дискриминации или побуждения к ней. В сети инициативу тут же раскритиковали, но продолжения конфликт не получил — съемщиков и владельцев жилья внезапно объединил страх перед грядущим выводом арендного бизнеса из тени. Первые испугались возможного роста стоимости аренды, вторые — штрафных санкций. Будут ли в 2022-м дорожать съемные квартиры и почему, — разбиралась «Лента.ру».
Алло, налоговая
Анонсированное Минстроем «обеление» рынка съемного жилья стало одним из главных факторов, способных уже в 2022 году повлиять на уровень арендных ставок. В настоящее время абсолютное большинство квартир в России (по оценке «Мира квартир», порядка 90 процентов) сдаются нелегально — собственники не платят налоги и заключают с нанимателями самопальные, зачастую абсолютно безграмотные договоры или вовсе обходятся без них. Эта ситуация надоела и налоговикам, и Минстрою, который планирует наращивать долю арендуемого жилья в стране.
квартир в России сдаются в аренду нелегально
В середине декабря Минстрой обсудил с общественными организациями и агрегаторами идею создания платформы по учету арендной недвижимости. В ходе совещания замглавы министерства Никита Стасишин пояснил, что ключевая цель создания системы и разработки соответствующего законопроекта — учет договоров и «обеление» рынка аренды, а также «упрощение арендных отношений». Официальная платформа нужна, чтобы обезопасить граждан — арендаторов и арендодателей — при заключении сделок.
Фото: Константин Кокошкин / Коммерсантъ
По словам чиновника, государственная система будет фиксировать факт заключения договора аренды. Более того, на платформе можно будет выбрать и сам проект договора, предварительно проверенного юридически. Все действующие агрегаторы (например, ЦИАН или «Авито Недвижимость») будут интегрированы с платформой, подчеркнул Стасишин.
Законопроект «О государственной информационной системе учета договоров найма жилых помещений, договоров аренды жилых и нежилых помещений и машино-мест и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» пока находится в стадии разработки, но участники рынка недвижимости уже сообщили, что его принятие неизбежно увеличит расходы арендаторов.
«Понятно, что все налоги, которые должен будет заплатить арендодатель, лягут на плечи арендаторов, — заявил "Ленте.ру" эксперт рынка инвестиций в недвижимость Москвы Валерий Летенков. — Любой человек, который сдает больше одного помещения, самостоятельно выходит на систему либо самозанятости, либо на индивидуальное предпринимательство (ИП). Таким образом, большая часть этого бизнеса уже не в тени. А вот если есть цель усложнить жизнь бабушкам, сдающим одну свою квартиру, то такой сервис на отлично справится с этой задачей».
Нижний порог арендной стоимости квартиры в старой Москве осенью 2021 года вырос на 50 процентов, до 30 тысяч рублей. Его снижения риелторы не ожидают
Рост ставок из-за «обеления» аренды также спрогнозировала Российская ассоциация электронных коммуникаций (РАЭК). Игнорировать арендную госплатформу не получится: за это предлагается штрафовать физические лица на сумму от 500 до 2,5 тысячи рублей, юридические — на 5-10 тысяч рублей. Штрафы и даже уголовная ответственность для арендодателей, не платящих налоги, есть и сейчас. Уголовное наказание, в частности, грозит хозяевам, которые уклоняются от уплаты НДФЛ (налога на доходы физических лиц) на протяжении трех и более лет, а также в случае, если сумма неуплаченного налога превышает 2,7 миллиона рублей.
Снимаем все
Между тем арендное жилье дорожает и без воздействия чиновничьих инициатив. По данным портала Restate.ru (есть в распоряжении «Ленты.ру»), минувшей осенью из-за ажиотажного спроса собственники взвинтили цены на съемное жилье в городах-миллионниках. В среднем ставки подскочили на 10-15 процентов. Одна из причин их роста — увеличение ставок по жилищным кредитам. Арендовать квартиры в крупных городах стало дешевле, чем покупать в ипотеку.
Фото: Юрий Стрелец / Коммерсантъ
В конце лета — начале осени больше всего увеличилась стоимость аренды жилья в Уфе (на 23 процента), Красноярске (15 процентов), Екатеринбурге и Новосибирске (13 процентов), Ростове-на-Дону и Казани (12 процентов), подсчитали аналитики. Наименьшую динамику показали лишь два «миллионника» — это Воронеж (там средняя ставка выросла на 3 процента) и Москва (плюс 0,2 процента). При этом с начала 2021 года стоимость аренды столичных квартир в среднем выросла на 30 процентов — поэтому и не произошло бурного осеннего роста.
«Банки взяли курс на удорожание ипотеки: ставки растут, средняя сумма кредита, а значит, ежемесячные транши по ипотеке увеличиваются, — поясняют в Restate.ru. — Все это продолжает усиливать интерес к съемному жилью — многие покупатели попросту отложили на время решение квартирного вопроса». Даже после роста ставок аренды в конце лета во многих крупных городах они остались значительно ниже среднего размера ипотечных платежей.
составила по итогам 2021 года средняя ставка аренды однокомнатных квартир в крупных городах России
В Москве удорожание съемного жилья эксперты также связывают с возвращением в столицу иногородних студентов и рабочих, а также с ростом расходов собственников (например, происходит ежегодная индексация коммунальных платежей). Кроме того, повышать ставки аренды москвичей вынуждает переоценка кадастровой стоимости жилья. Налоги на недвижимость в 2022-м увеличатся, следовательно, многие захотят компенсировать финансовые потери за счет арендаторов.
Квартиры не найдется
Подогреть спрос на долгосрочную аренду с середины 2021-го помогало и планомерное сокращение выбора квартир для потенциальных съемщиков. По подсчетам ЦИАН (есть в распоряжении «Ленты.ру»), к концу года количество объявлений с квартирами в аренду в целом по городам-миллионникам снизилось на 70 процентов в годовом исчислении. Сокращение объемов предложения съемного жилья было зафиксировано в 14 из 16 городов-миллионников. Арендаторы еще летом разобрали самые ликвидные варианты. Кроме того, некоторые собственники (особенно в туристических центрах) ушли в сегмент посуточной аренды.
Фото: Кирилл Кухмарь / ТАСС
«Значительная часть собственников летом перешли на посуточную аренду квартир и переориентироваться обратно не спешат, — подтверждают аналитики Restate.ru. — По некоторым оценкам, число посуточных квартир в 2021 году увеличилось на 40 процентов по сравнению с 2020-м. Для многих аренда — источник дополнительного или даже основного дохода, а посуточная тактика позволяет больше заработать».
В целом же по итогам 2021 года средняя ставка аренды однокомнатных квартир в крупных российских городах увеличилась на 21 процент, до 20,4 тысячи рублей в месяц (против 16,9 тысячи год назад), отмечают в ЦИАН. Съемные «двушки» стали на 23 процента дороже (ставка для них теперь равна 30,3 тысячи рублей), «трешки» прибавили 20 процентов (до 45,8 тысячи рублей в месяц).
Некоторые арендодатели, воспользовавшись значительным ростом цен на рынке купли-продажи, решили продать свои квартиры
Торговаться с арендодателями, как в ковидном 2020-м, больше не получается — коронавирус остался, а дисконты — нет. «В течение 2021 года скидок на рынке аренды фактически не было, — говорится в материалах "МИЭЛЬ" (есть у "Ленты.ру"). — Иногда дисконт мог составлять 1-2 тысячи рублей, но даже это происходило нечасто. Если арендодатель соглашался на более существенные скидки, то, как правило, это было обусловлено какими-либо проблемами с конкретным объектом, его недостатками». По наблюдениям риелторов, москвичи нередко заявляли, что лучше вовсе не сдавать свою квартиру, чем снижать ставку аренды.
«Всплеск спроса позади»
Придется ли жителям столицы и арендодателям в других городах наступать на горло собственной песне, пока неизвестно. В «ИНКОМ», например, считают, что смягчение условий аренды квартир в Москве маловероятно. Дефицит ликвидного предложения все еще заметен, и собственники даже стараются поднимать стоимость проживания на 5-15 процентов — несмотря на далеко не высокий зимний сезон. Причем это происходит не только при сдаче объектов новым жильцам — некоторые хозяева меняют условия действующих договоров.
«Квартиранты принимают эти условия, считая их выгодными, ведь снять аналогичное жилье по прежним демократичным ценам уже не выйдет», — поясняют специалисты. По словам заместителя директора департамента аренды «ИНКОМ» Оксаны Поляковой, в ближайшей перспективе цены на съемное жилье будут регулироваться инфляцией и динамикой изменения объема предложения. «Его увеличение, а также ограниченность платежеспособного спроса будут сдерживать рост арендных ставок», — обещает эксперт.
В Restate.ru считают, что всплеск спроса на арендные квартиры позади, в перспективе стоимость найма будет корректироваться. «Дальнейшему резкому росту ставок не способствует и большое количество инвестиционных квартир, которые россияне приобрели в период действия госпрограммы льготной ипотеки, — поясняют эксперты. — Такие квартиры начнут в большом количестве пополнять рынок аренды уже в 2022 году, и это вряд ли позволит собственникам высоко задирать стоимость аренды».
Аналитики центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН) указывают: экономическая ситуация в России остается сложной, поэтому вряд ли можно ожидать роста доходов арендаторов. Соответственно, предпосылок для заметного роста ставок тоже нет. «Через год-два-три будут достроены нынешние новостройки, которые массово раскупали в 2020-2021 годах. И многие инвестиционные квартиры примерно в одно время выйдут на рынок аренды», — соглашаются специалисты с коллегами.
Таким образом, рост ставок могут спровоцировать законодательные инициативы, увеличение налоговых и коммунальных платежей, удорожание ипотеки. Снижения стоимости аренды стоит ожидать, когда рынок пополнится новыми предложениями в новостройках, а обвала — если очередной «черный лебедь» (вроде нового суперопасного штамма COVID-19 или войны) обрушит российскую экономику. Последний вариант — самый неблагоприятный для всех: куда дешевле договориться с владельцем квартиры о скидке или хотя бы о сохранении текущей ставки.