Пятилетка активного роста цен на вторичное жилье в Москве закончилась: после начала специальной военной операции на Украине и введения экономических санкций в отношении России Центробанк резко повысил ключевую ставку, и планировавшие покупать «вторичку» с использованием ипотеки остались ни с чем — кредиты теперь выдают под неподъемный процент. Риелторы фиксируют в столице обвал спроса на готовые квартиры и пропорционально возрастающую сговорчивость продавцов. Москвичи охотно идут на ценовые уступки, уже есть примеры моментального снижения заявленной стоимости недвижимости на 5 миллионов рублей. Большая квартирная распродажа и секреты результативного торга — в материале «Ленты.ру».
Скинуть лишнее
Вторичный рынок жилья в Москве внезапно превратился в «рынок покупателя», свидетельствуют данные ряда агентств недвижимости. Столь резкого изменения баланса сил не было, вероятно, за всю историю его существования. Вплоть до 24 февраля условия сделок диктовали продавцы, после они либо сняли объявления о продаже, либо начали соглашаться на торг — по крайней мере, те, кто по-настоящему хочет продать квартиры. «Из-за низкого уровня спроса продавцам приходится все сильнее конкурировать за покупателей друг с другом, — говорится в материалах агентства «НДВ Супермаркет Недвижимости» (есть у «Ленты.ру»). — Кроме того, скоро наступит летний сезон, в это время рынок недвижимости традиционно замедляется». Собственники откровенно боятся дальнейшего падения спроса и цен на жилье, поэтому идут на уступки.
в среднем стоит квартира на вторичном рынке в Москве
В настоящее время каждый пятый продавец на вторичном рынке по итогам торга с покупателем соглашается на крупную скидку — в массовом сегменте в среднем это около 10 процентов. «Для сравнения — в начале года мы практически не наблюдали случаи предоставления скидок, ведь тогда спрос был достаточно высоким», — указывают эксперты. По данным «МИЭЛЬ», в марте каждая вторая сделка с вторичным жильем в Москве проходила с торгом, в среднем размер скидки составил 3 процента.
Эксперты «ИНКОМ-Недвижимость» пока не видят официальных изменений стоимости московской «вторички»: в апрельских рекламных объявлениях ценники все те же, «докризисные». В агентстве считают, что москвичи еще не отвыкли от времени, когда спрос на жилье был чрезмерно высоким, а цены стабильно росли. «Но продавцы уже психологически готовы к торгу, и в ближайшей перспективе цены начнут снижаться, средний размер скидки составит около 5 процентов», — обещают специалисты. Для понимания масштабов: в среднем квартира на вторичном рынке в Москве стоит 13,3 миллиона рублей, дисконт в 5 процентов — это 665 тысяч рублей, стоимость полноценного косметического ремонта или нового автомобиля Lada Granta.
Фото: Эмин Джафаров / Коммерсантъ
По мнению риелторов «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы», готовность владельца квартиры к чрезмерному торгу может говорить о рискованности сделки. Например, собственник жилья имеет долговые обязательства и потому готов идти на значительные уступки. Такой продавец впоследствии может объявить себя банкротом, и тогда покупатель рискует лишиться свежеприобретенного жилья: совершенные банкротом сделки легко признаются недействительными, при этом вернуть деньги за квартиру, скорее всего, не получится.
Это борщ
Некоторые агенты пока не видят большой распродажи на московском рынке недвижимости. «Сегодня размер среднего торга по квартирам в Москве составляет 50-200 тысяч рублей, а вот торговаться на полмиллиона-миллион никто не будет, так как в этом нет смысла, — утверждается в рыночном обзоре, предоставленном «Агентством инвестиций». — Лучший торг за квартиру происходит тогда, когда есть кризис у продавца. Сейчас паники на рынке нет, и также нет ситуации, когда все сбрасывают недвижимость».
продавцов вторичного жилья в Москве продолжили повышать ценники после начала специальной военной операции на Украине
Одной из отличительных особенностей вторичного рынка жилья в Москве остается наличие определенной доли квартир, выставленных по очевидно завышенным ценам, признают риелторы. В «НДВ» считают, что собственники таких квартир имеют «неправильные представления о реалиях рынка». При этом в марте-апреле продавцы, ранее переоценившие свои квартиры, начали постепенно снижать ценники — с шагом в одну-две недели. Чем выше изначальная стоимость, тем больше размер сокращения за раз. В сегменте жилья для массового потребителя речь, как правило, идет о 0,5-1 миллиона рублей, в бизнес-классе можно увидеть снижение цены на 1-2 миллиона рублей, стоимость «элитки» порой одномоментно урезается на 5 миллионов. Агенты рекомендуют владельцам недвижимости обращать внимание на число обращений от потенциальных покупателей — если их немного, квартира «зависает» в экспозиции, значит, она переоценена. Для претендентов на объект ориентиром может служить число просмотров объявления — чрезмерно дорогими лотами почти никто не интересуется.
Отсутствие покупательского интереса не всегда подрывает уверенность продавцов в своей правоте: так, даже в нынешних непростых условиях некоторые не снижают, а даже повышают ценники. В «НДВ» долю таких собственников на «вторичке» оценивают в 10 процентов. «Такие продавцы считают, что если растет стоимость прочих товаров — продуктов питания, техники, лекарств, то и недвижимость обязательно будет дорожать», — поясняют специалисты. Выгодных сделок таким москвичам пока не обещают.
Фото: Эмин Джафаров / Коммерсантъ
В инвестиционной компании Garnet полагают, что к торгу с реальными покупателями сегодня готовы инвесторы, которые хотят «выйти в деньги». «Чаще всего они приобретают жилье без определенного расчета по доходности и готовы снижать уровень своего заработка за счет снижения цены», — поясняют аналитики. Средний размер скидки на жилье в Москве они оценивают в скромные 50-150 тысяч рублей. Если квартира в залоге у банка, можно получить дисконт в 200 тысяч.
Торг уместен
По наблюдениям практикующих риелторов, в настоящее время желание владельцев московской недвижимости побыстрее ее продать объясняется двумя основными причинами: стремлением перевложить средства или уехать из города, а чаще всего вообще из страны. Но дополнительные поводы для торга (помимо срочности) сохраняются. Так, специалисты рекомендуют активно требовать дисконта, если квартира «убитая». Объекты, требующие серьезных вложений, не могут стоить как варианты, где хотя бы есть косметический ремонт, указывают в «Метриум» (экспертный материал есть в распоряжении «Ленты.ру»).
достигают суммы скидок на квартиры в Москве — столь крупные дисконты получают покупатели элитного жилья
Там назвали еще несколько оснований для торга: плохой вид из окна (на трассу, трамвайные пути, мусорные контейнеры, просто на шумную улицу), расположение квартиры на первом или последнем этажах (исключение — пентхаус), неудачная планировка (маленькая кухня, смежные комнаты), неузаконенная или незаконная планировка, окна на козырек подъезда, наличие рядом шумных технических или коммерческих помещений (лифтовой шахты, мусоропровода, котельной, ресторана, магазина).
Кроме того, можно требовать скидку, если придомовая территория плохо выглядит, если нет мест для парковки автомобиля, когда реальные параметры объекта отличаются от заявленных в объявлении о продаже (например, написано, что от станции метро до квартиры идти пять минут, а по факту — не менее 15-ти). Удаленность инфраструктуры (школ, детских садов, поликлиник, магазинов) — тоже повод торговаться.
Фото: Shutterstock
Перед разговором с продавцом специалисты советуют изучить локальный рынок жилья, чтобы иметь представление о ценах. Важно узнать, сколько квартира находится в продаже — если достаточно давно, то сбить цену на такой «зависший» объект будет проще. Также рассчитывать на дисконт при покупке квартиры вправе тот, кто платит сразу и наличными (или, как говорят риелторы, «живыми деньгами»). Это самый желанный для продавцов вариант.
«Торг при покупке квартиры уместен практически всегда, главное — подготовить убедительные аргументы, почему вы просите скидку, — подчеркивают в «Метриум». — Если это не сработает, всегда можно прибегнуть к психологическими хитростям, чтобы наладить контакт с продавцом. Но переходить к откровенным манипуляциям и необъективной критике не стоит». Еще один важный момент: нежелательно показывать продавцу уровень своего достатка. На встречу с ним не надо надевать броские дорогие украшения, часы или брендовую одежду. «Если материальный статус собственника ниже вашего, то просьбу о скидке он расценит как оскорбление», — предупреждают эксперты.
Несветлое будущее
Нежелающие торговаться могут немного подождать и купить квартиру, когда цены снизятся. «Скорее всего, уже в ближайшем будущем рост цен на жилье окончательно сойдет на нет, и несколько месяцев они будут топтаться на месте. А затем, вполне возможно, рынок ждет длительный период удешевления жилья — как в 2015-2017 годах», — полагают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН).
По их данным, цены на «вторичку» в Москве резко увеличились в марте из-за событий на Украине, но этот скачок оказался кратковременным. Уже в апреле темпы роста цен на недвижимость сократились в 3,5 раза. По итогам месяца стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья старой Москвы увеличилась на 1,6 процента, до 271,9 тысячи рублей в среднем (без учета предложений на присоединенных территориях и в элитном сегменте). Для сравнения: в марте метр подорожал более чем на 5 процентов.
Главный драйвер спроса на жилье — ипотека — стала малодоступной: покупатели не готовы брать кредиты по текущим рыночным ставкам в 17-20 процентов годовых, а льготная ипотека на вторичный рынок не распространяется. «И даже если Центробанк продолжит постепенно снижать ключевую ставку, ипотека еще долго будет оставаться слишком дорогой, а спрос — вялым», — прогнозируют эксперты. Интерес к московским квадратным метрам, за два «ковидных» года подорожавшим на 40 процентов, начал падать еще до начала спецоперации на Украине, подчеркивают они.
В «ИНКОМ», напротив, полагают вполне реальным скорое восстановление спроса на «вторичку» — если Центробанк продолжит снижать ключевую ставку (29 апреля она была урезана до 14 процентов). «Ипотека под 16 процентов поднимет спрос примерно на 10 процентов, каждое дальнейшее снижение будет прибавлять понемногу, ставка в 10 процентов практически его вернет», — обещают специалисты. Но пока собственники массово снимают квартиры с продажи, предпочитая их сдавать. Из-за этого объем предложения жилья, доступного арендаторам в столице, с начала весны увеличился на 30-45 процентов, ставки снизились в среднем на 3-4 процента, для некоторых объектов — на десять и более тысяч рублей. Скромную «однушку» уже можно снять за 25 тысяч в месяц, и в сложившихся условиях многие начали сомневаться в том, что им вообще нужно собственное жилье в Москве.