В поисках рая. Россияне бросились искать жилье за границей. Как купить виллу на берегу океана по цене «однушки» в Перми?

В 2022 году россияне заключили рекордное количество сделок с зарубежной недвижимостью. Два самых востребованных региона — Турция и ОАЭ (Дубай). Только в Турции россияне приобрели за год 16,3 тысячи апартаментов. Третью позицию в рейтинге заняла Юго-Восточная Азия, а именно Индонезия и Таиланд. К слову, спрос на жилье в последних в течение года стремительно увеличивался : плюс 302 процента в Индонезии и плюс 295 процентов в Таиланде. Чем зарубежные страны привлекают россиян и где еще выгодно покупать квадратные метры — разбиралась «Лента.ру».

Россияне перебираются в Таиланд и Индонезию

В конце прошлого года Информационный центр по недвижимости Таиланда (REIC) опубликовал статистику. Согласно официальным данным, с января по сентябрь прошлого года 7290 кондоминиумов в Таиланде было приобретено иностранцами. 48,5 процента лотов купили жители Китая, 4,4 процента — американцы, 3,9 процента — французы. Россия заняла в этом списке четвертую строчку: за год россияне приобрели в Таиланде 430 объектов недвижимости (3,7 процента), потратив на них 39,7 миллиона долларов.

С начала 1970-х в стране начал развиваться туризм — строились отели, рестораны, комплексы спа. В конце 1980-х развернулось активное строительство жилья — кондоминиумов, жилых зданий, комплексов вилл. А в 1990 году был принят закон, который позволял иностранцам приобретать недвижимость, причем в кондоминиумах экспатам было разрешено владеть 49 процентами квартир.

Русские появились в Юго-Восточной Азии в начале 2000-х, когда начали больше путешествовать по миру. Тогда же стали заключаться и первые сделки с недвижимостью. Правда, в те годы они были единичны — при прочих равных, россияне старались купить домик с видом на море где-нибудь в Испании, Турции или Болгарии.

«Юго-Восточная Азия долго была для наших людей специфическим регионом, — сказал главный редактор портала Prian.ru Филипп Березин. — Казалось, что она далеко, да и устройство жизни там не такое понятное, как в Европе. Отдыхать там было здорово, а вот жить постоянно хотели немногие».

Одним из факторов, который останавливал россиян, был leasehold. По закону в большинстве юго-восточных азиатских стран землю, на которой возводится жилое строение, нельзя приобрести полностью в частную собственность. Ее можно только арендовать на длительный срок. Договор аренды обычно заключается на 30 лет, а продлить его можно дважды. Россиян, привыкших покупать жилье раз и на всю жизнь, это смущало.

Те же клиенты, кто решался на покупку, чаще всего выбирали Таиланд и Индонезию. По наблюдениям аналитиков агентства зарубежной недвижимости Tranio, до пандемии на первую страну приходилось 4-5 процентов всех заявок, на вторую — 1 процент. В большинстве случаев это были номера в апарт-отелях, которые собственники затем сдавали в аренду.

Но покупки для души тоже совершались. «Как-то раз мы продали виллу в Таиланде за один миллион долларов, — рассказала коммерческий директор Tranio Елена Милишенкова. — Для королевства это очень дорого, но она была из серии "хочу сам там жить", мы влюбились в нее всей командой!»

В 2020-2021 годах на рынках недвижимости Юго-Восточной Азии было затишье, так как в связи с пандемией коронавируса Индонезия и Таиланд закрылись на жесткий карантин. А в 2022 году спрос на недвижимость среди россиян в обеих странах вырос, по разным оценкам, в 3-4 раза.

Причины столь резкого подъема спроса очевидны. Обострившаяся в начале прошлого года геополитическая обстановка заставила одних россиян сменить место жительства, а других защитить свои накопления, вложив их в недвижимость за рубежом. Юго-Восточная Азия помогла решить обе эти задачи.

«И в Таиланде, и в Индонезии цены на недвижимость ниже, чем в европейских странах или Объединенных Арабских Эмиратах, что, безусловно, привлекает российских покупателей, — отмечает Елена Милешенкова. — Кроме того, это дружественные России страны, поэтому никаких проблем с денежными переводами в них нет».

«Сегодня у Юго-Восточной Азии не так много альтернатив, — поддержал Филипп Березин. — Купить недвижимость по-прежнему можно во многих странах мира, в том числе и на юге Европы. Но это намного сложнее. К тому же часть людей просто боится сейчас переводить в Европу свой капитал».

Цена тропического рая

Сегодня четыре самые популярные локации для покупки недвижимости в Юго-Восточной Азии — острова Бали, Пхукет, Паттайя, а также столица Таиланда Бангког. Причем считается, что в Бангкоге жилье чаще всего приобретают жители Китая, в Паттайе — граждане США, а россияне облюбовали Пхукет и Бали. Так, только в начале прошлого года российские покупатели приобрели 74 квартиры в Пхукете на общую сумму 7 миллионов долларов.

В настоящее время наибольшим спросом среди россиян пользуются апартаменты в кондоминиумах или апарт-отелях. Обычно это студия либо квартира с одной спальней площадью от 40 до 75 квадратных метров. Здания жилых комплексов, как правило, невысокие — до восьми этажей, расположены в 10-15 минутах от пляжей, на территории обязательно есть бассейн, доступно сервисное обслуживание. «Еще одна фишка местных кондоминиумов — много зелени, — добавила Елена Милишенкова. — Тайские застройщики стараются сохранить максимум природы, причем как снаружи комплекса, так и внутри».

Средняя стоимость подобной квартиры сейчас составляет 100-150 тысяч долларов, отмечают эксперты.

Для примера, самое дешевое жилье на Пхукете сейчас стоит 40 с небольшим тысяч евро. Но это строящаяся студия 22,5 квадратного метра в районе Най-Янг, неподалеку от аэропорта. Самое дорогое — апартаменты в почти 50 квадратных метров с видом на море за два с лишним миллиона евро. А в середине ценовой линейки — однокомнатные апартаменты в Самуи: 55 квадратных метров с террасой, бассейном, баром и спа за 120 тысяч долларов.

Что же касается вилл, то спрос на них начал расти в прошлом году. Типичный тайский коттедж сейчас — это одноэтажный дом с гостиной и спальней, к которому прилагается участок с тремя-четырьмя сотками земли, бассейн, гараж и ухоженный сад. Такое жилье обходится покупателям в среднем в 200-300 тысяч долларов, причем построить его можно с нуля — по словам специалистов, крупные тайские застройщики возводят сейчас коттеджные поселки примерно за год. В целом же за прошлый год цены на недвижимость в популярных районах Юго-Восточной Азии выросли на 4-5 процентов. Так, в среднем один квадратный метр на Пхукете сейчас стоит 1,9 тысячи евро, на Бали — от 1,7 тысячи до 2 тысяч евро, а вот в Паттайе цены ниже почти на треть.

Среднестатистическая мечта

По мнению экспертов, среднестатистический портрет российского покупателя азиатского жилья на данный момент выглядит так: мужчина, 35-40 лет, с высшим образованием; имеет собственный бизнес или трудится менеджером в крупной компании, по роду деятельности часто связан со сферой IT; женат, есть дети; постоянно проживает в Москве, Иркутске, Новосибирске или Челябинске. (Эксперты составили портрет покупателя недвижимости в Таиланде.)

По оценкам Tranio, в последний год москвичи в целом покупали зарубежную недвижимость чаще, зато жители Челябинской и Самарской областей, а также Алтайского края вкладывали в нее большие суммы — в среднем по 300 тысяч долларов.

Доход плюс отдых — вот самый распространенный мотив, который заставляет российских граждан обзаводиться недвижимостью в Юго-Восточной Азии.

Причем если цель инвестора не только сохранить, но и приумножить капитал, то тайские и индонезийские схемы неплохо работают, уверен Филипп Березин. Более того, в определенные моменты они могут быть даже финансово интереснее, чем в других популярных странах.

Как и в остальном мире, инвестиционных стратегий в Юго-Восточной Азии сейчас две: недвижимость можно купить с целью перепродажи в будущем или сдачи в аренду. Риелторы уверяют, что если приобрести апартаменты на старте продаж, то через год-полтора, когда жилой комплекс будет сдан, их стоимость увеличится на 20-30 процентов. Аренда приносит доход в 5-10 процентов годовых. В этом случае собственник обычно нанимает управляющую компанию, которая берет на себя все обслуживание объекта: поиск арендаторов, размещение рекламы, уборку и так далее.

«Среди моих клиентов есть русская семья, которая, правда, в настоящий момент живет в Германии, — рассказала менеджер по работе с клиентами Tranio Наталья Емельяненко. — Год назад они приобрели в Таиланде новостройку и сразу же сдали ее в аренду. И очень рады, что им оттуда капает доход. Другому клиенту мы сейчас оформляем виллу на Самуи, он планирует проводить там несколько месяцев с семьей, а в остальное время сдавать». Специалисты Tranio отмечают и такую тенденцию: в нулевые люди часто покупали недвижимость за границей в расчете на то, что ни будут там отдыхать каждый год. Но ездить в одно и то же место им быстро надоедало, и от жилья они избавлялись. Сейчас у россиян другая логика: они приобретают недвижимость на популярном курорте, сдают ее, а на доход с аренды путешествуют куда хотят.

Оценим риски

«Вы только представьте: старая "однушка" в Перми и новая "однушка" в Паттайе в 400 метрах от моря! А если бы добавили денег — то и двушка», — написал в соцсетях российский пенсионер. В комментариях развернулась дискуссия: надо ли менять отечественную квартиру на домик на берегу Тихого океана? Одни пользователи автора поста поддерживали, другие настойчиво отговаривали.

Разумеется, риски в подобных инвестициях есть. «В Таиланде, как и везде, бывают задержки в строительстве. В пандемию их было больше, хотя массовыми они не стали. И было несколько банкротств», — предупредил Филипп Березин.

Также в пандемию выявилась и проблема с арендой. Часть управляющих компаний, которые обещали собственникам гарантированный доход, не смогли выполнить обязательства. Однако по факту они их пролонгировали, начав выплаты с прошлого года.

Кроме того, потенциальные покупатели беспокоятся, что ни в Таиланде, ни в Индонезии нельзя получить визу или вид на жительство в обмен на инвестиции. Часть из них не доверяют управляющим компаниям и опасаются, что в отсутствие владельцев они заселят в квартиры проблемных арендаторов. Настораживает россиян и то, что король Таиланда уже довольно пожилой человек и, если он отойдет от управления страной, политическая ситуация может измениться, а с ней исчезнут и привилегии для иностранных инвесторов. А вот с правом собственности на землю россияне уже освоились — leasehold в списке их страхов больше не фигурирует.

В феврале 2023 года правительство Таиланда официально опубликовало новый закон, разрешающий иностранцам работать или инвестировать в 18 выбранных областях для стимулирования экономики. Причем экспаты, занятые в этих сферах, смогут получить визу сроком на четыре года. Приведет ли это к еще большему ажиотажу на покупку недвижимости в регионе? Риелторы считают тренд восходящим. «Мы ожидаем, что в этом году спрос вырастет раза в полтора, а цены увеличатся в пределах 5-7 процентов», — сказала Елена Милишенкова. Кроме того, растет спрос на вторичное жилье — оно привлекает покупателей более низкими ценами и тем, что в такие квартиры можно сразу заехать и жить.

Со своей стороны, Филипп Березин увидел еще одну намечающуюся тенденцию. Из-за геополитической напряженности сотни тысяч человек по всему миру стали переезжать в другие страны. Но переехать не значит купить постоянное жилье. Большинству из них надо пожить в стране, освоиться в ней и, если не понравится, отправиться дальше. Бали, Таиланд, Индия, Турция, Черногория, Испания, Эмираты… Миграция только начинается. Как она изменит мировые рынки недвижимости, покажет время.

Покупка виллы: пошаговая инструкция

Татьяна Бугеда, дизайнер интерьеров:

В прошлом году мне как будто интуиция подсказала: надо поехать в Таиланд. Был май, уже начинался сезон дождей, но я все-таки отправилась на Пхукет.

В Таиланде я бывала неоднократно, но в последний раз отдыхала там давно — лет 14 назад. И, приехав вновь, была удивлена, какой там произошел прогресс. В нулевых Пхукет был непонятной азиатской деревней: мелкие магазинчики, кафешки, уличная еда, сомнительные массажные салоны, трансвеститы… Но после пандемии тайцы, видимо, соскучились по туристам, и сейчас в Пхукете все очень солидно, по-европейски: роскошные бутики, рестораны с вкусной едой и хорошим обслуживанием, просторные пешеходные зоны для прогулок… И очень приветливые, уважающие туристов тайцы — в них как будто искрится доброта.

Словом, я увидела Таиланд с другой стороны и подумала: а что если купить здесь виллу, с тропическим дизайном? Средства для такого приобретения у меня были — мой бывший муж успешный человек, и после развода в 2015 году у меня остался некоторый капитал, который я вложила в акции, криптовалюту, а также в две квартиры в Крыму, которые приобрела для сдачи в аренду. Я решила, что все это продам и куплю дом моей мечты.

Первая вилла, которую мне подобрали риелторы, была классная! Небольшая — 70 квадратных метров, с одной спальней, панорамными окнами, бассейном и участком земли площадью три-четыре сотки. И цена была привлекательная — в пересчете на российские деньги около 12 миллионов рублей. Но вилла стояла в уединенном месте и чуть-чуть в джунглях. А я очень боюсь ящериц и змей. Входить в дом и каждый раз думать, не заполз ли в него кто-нибудь ядовитый?! Зачем? От этого варианта я отказалась. Мне хотелось подобрать что-то более урбанистическое.

Мне больше нравятся виллы в Бангтао, в районе Лагуны, в северной части острова. Там два озера, сумасшедший парк, пляж с мелким белым песком, потрясающие закаты и рассветы. А еще большое русское комьюнити — по вечерам люди собираются в кафе, играют в бильярд или в настолки, а я подумала, что могла бы организовать курсы по нейрографике.

Однако цены на виллы в Лагуне выше, чем в других районах Пхукета, — стоимость домов, которые мне нравились, начиналась от 200 тысяч долларов. Достаточной для покупки свободной суммы у меня в тот момент не было. Квартиру в Крыму быстро продать не удалось. И я временно отложила покупку.

Осенью от агентства недвижимости мне на почту пришло письмо, в котором сообщалось, что строятся апартаменты в кондоминиуме в районе Lyayn Green Park, рядом с Лагуной. И меня осенило: вот он, мой путь к вилле!

Апартаменты обошлись мне в 120 тысяч долларов. Я приобрела их в рассрочку: 50 процентов оплатила сразу, в декабре 2022 года, при заключении договора купли-продажи, затем будет два транша по 20 процентов, оставшиеся 10 процентов выплачу, как только дом будет сдан.

Дальнейший мой план такой: строительство комплекса будет завершено в мае-июне этого года. После чего я продам апартаменты, заработав на приросте стоимости. Уже сейчас похожие квартиры в нашем комплексе продаются за 140 тысяч долларов, но, насколько я знаю, застройщики к лету собираются еще поднять цены — обычно на Пхукете цены на старте продаж ниже на 30-40 процентов цен на готовое жилье с арендным контрактом. Если к этому времени удастся продать обе квартиры в Крыму, то я совершу задуманное.

Волнуюсь ли я? Немного. Дело в том, что покупку апартаментов я оформила полностью дистанционно. Я посмотрела фото и видео, в том числе и с дронов, а также пригласила юриста, вместе с которым очень тщательно изучила договор. Первый взнос оплатила криптовалютой. Это первая недвижимость, которую я купила онлайн и первый большой перевод цифровых денег. Но пока все идет хорошо. И я рада, что решилась на этот опыт. Если все сложится, я не просто приобрету новую недвижимость, я освою новую сферу жизни, вилла в Таиланде станет мои личностным ростом.