Чтобы не откладывать жизнь. Купить и продать ипотечную квартиру стало проще. Как это сделать в 2024 году?

С каждым годом в России растет интерес к покупке залоговых квартир. Это жилье, которое было приобретено в ипотеку и спустя несколько лет выставлено на продажу по тем или иным причинам. Банки способствуют сохранению стабильного спроса на такую недвижимость, предлагая различные ипотечные программы. Что нужно учесть при покупке залоговой квартиры и легко ли оформить на нее ипотеку, — в материале «Ленты.ру».

Кредит на покупку жилья — это по определению долгая история, а как показывает статистика, срок таких займов в России постепенно увеличивается. По данным Центробанка, во втором полугодии 2022 года доля тридцатилетних ипотечных кредитов превысила 40 процентов от общего числа одобренных заявок. Годом ранее она не превышала 20 процентов. В первой половине 2023 года почти каждый второй кредит (48 процентов) был выдан более чем на 25 лет.

Число россиян, оформляющих ипотеку на 25-30 лет, постепенно растет. За такой долгий срок в любой семье могут произойти серьезные перемены. Рождение детей, развод, необходимость сменить район, город или регион проживания все чаще заставляют заемщиков искать возможности для продажи ипотечного жилья. Однако с точки зрения покупателей все выглядит далеко не так однозначно. Существует целый ряд опасений, связанных с приобретением залогового жилья.

Опасные сделки: миф или реальность?

Покупка залоговой квартиры может быть связана с определенными рисками. Основные сложности связаны с самой процедурой сделки и оформлением прав собственности нового владельца. Если продавец и покупатель взаимодействуют напрямую, то последний оказывается в уязвимом положении.

Пока квартира находится в залоге у банка, обременение с нее не снимают, и поэтому зарегистрировать право собственности новый владелец не может. При этом банк соглашается снять обременение только после получения денег. Получается замкнутый круг: покупатель не готов платить, пока не будет уверен в законной фиксации прав, а права нельзя зарегистрировать, пока не будет погашен долг.

Если покупатель все же решается передать деньги заемщику, то наступает период ожидания, когда продавец может запросто исчезнуть с полученной суммой. Причем между оплатой и снятием обременения могут пройти месяцы. Хорошая новость в том, что, совершая покупку залоговой квартиры через банк, покупатель избавляет себя от этой головной боли.

Покупка через кредитную организацию позволяет убить еще двух зайцев. Вероятность правильного оформления всех необходимых документов будет значительно выше, а возможность подделки бумаг со стороны продавца наоборот сведется к нулю. Все это вполне обоснованные «страхи», связанные с покупкой залоговых квартир.

Существует еще два подводных камня, о которых должны знать покупатели ипотечного жилья. Во-первых, уже после сделки могут обнаружиться невыплаченные налоги и долги по коммунальным платежам, которые накопил предыдущий владелец. Это может серьезно увеличить стоимость покупки. Во-вторых, если в квартире прописаны несовершеннолетние, процесс оформления может усложниться. Добросовестные продавцы должны сначала получить разрешение от социальных служб на выписку детей, а затем обратиться в паспортный стол или миграционную службу для снятия несовершеннолетних с регистрации.

Эти два момента покупатель должен держать на контроле. Хотя благодаря тому, что все сделки сейчас идут через Госуслуги, информация о налогах и долгах прозрачна, а банки контролируют юридическую чистоту недвижимости, такие риски сведены к минимуму. Главное, не пытаться организовать покупку залоговой квартиры самостоятельно за спиной у кредитной организации.

Ипотека в ипотеку

Как правило, новый владелец квартиры не готов выплатить полную стоимость залоговой квартиры сразу и ему тоже нужна ипотека. В 2024 году оформить такой кредит становится проще — теперь не обязательно брать его в том же банке, где был оформлен первоначальный заем.

Ипотеку на квартиры и апартаменты, находящиеся в залоге у другого банка, перезапустил ВТБ. Этот механизм банк уже протестировал в 2023 году и получил вполне обнадеживающие результаты. Сейчас на покупку залогового жилья можно получить до 60 миллионов рублей в рамках базовых программ ВТБ. Клиенты банка могут совершить сделку без рефинансирования кредита и поручительства продавца, максимальный срок ипотеки может достигать 30 лет.

«В некоторых случаях заемщики сталкиваются с необходимостью продать объект, за который еще выплачивают ипотеку. Например, в связи с необходимостью улучшить жилищные условия или в случае переезда в другой регион. Чтобы провести такую сделку, зачастую продавцу необходимо сначала погасить долг по кредиту. Это растягивает процесс продажи, а потенциальный покупатель не всегда готов к таким проволочкам. В ВТБ при покупке залоговой недвижимости потенциальному заемщику не нужно ждать, когда продавец снимет обременение с недвижимости, банк проводит все этапы сделки "в одном окне", обеспечивая их абсолютную прозрачность и надежность. Таким образом, мы существенно экономим время клиентов и расширяем их возможности в плане выбора объектов, что особенно важно для семей, планирующих пополнение», — пояснил «Ленте.ру» начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.

Таким образом, объект недвижимости и сама сделка пройдут проверку сразу двух банков, что даст покупателю двойную гарантию юридической чистоты и надежности. ВТБ контролирует, чтобы у продавца не было текущей просроченной задолженности по кредиту, действующих ипотечных каникул или договора о реструктуризации долга. Кроме того, по этой программе нельзя приобрести жилье, для покупки которого были использованы средства материнского капитала.

От покупателя потребуется внесение первого взноса: он должен составлять от 15,1 процента при покупке готового жилья и от 20,1 процента — при приобретении строящихся объектов. Минимальная ставка кредита при условии комплексного страхования составит 16,5 процента.

Подать заявку на приобретение залоговой квартиры с помощью ипотеки можно на сайте ВТБ, в «ВТБ Онлайн», через партнеров или контакт-центр банка. При обращении онлайн рассмотрение заявки займет несколько минут. После этого банк продавца должен будет предоставить документы по кредиту, а будущий заемщик банка — оформить страхование.